刘某某与某公司、李**、李**、苏某某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告刘某某与被**某公司（以下简称某公司）、李**、李**、苏某某房屋租赁合同纠纷一案，于2015年7月3日向本院提起诉讼。本院于同日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员孙**担任审判长，与人民陪审员蔡**、李**组成合议庭，于2016年1月4日公开开庭进行了审理。原告刘某某的委托代理人王*、被告某公司的委托代理人陈*到庭参加诉讼。被告李**、李**、苏某某经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告刘某某诉称：2010年年底，刘某某收到湖南某公司（以下简称某某公司）、某公司发布的商业广告称：2年包租，回报一次兑现，金口岸小金铺委托经营管理即买即收两年租金回报。前两年租金回报高达17%，金口岸小金铺第一年租金回报高达8%，第二年回报高达9%，2年合计回报高达17%，且未计算商铺的升值收益。2年后商场经营成熟更享收益和升值暴涨空间等。2010年12月28日，刘某某与某某公司签订了《房屋买卖合同》，购买了某某公司开发的位于长沙市芙蓉区人民路10号二层11、12号商号商铺，合同金额为323094（161547×2）元；同日，刘某某与某公司签订《商铺委托租赁管理合同》，合同确定商铺价格是396500（198250×2）元，该商铺2年委托租赁管理期限租金合计67406（33703×2）元。合同签订后，刘某某即向某某公司支付了全部房款及相关手续费用。2013年7月，刘某某收到其购买房屋的《销售不动产统一发票》，发票显示刘某某购房款是323094（161547×2）元。由此可见，某某公司与某公司并未向刘某某支付2年的商铺租金67406（33703×2）元，且至今不向刘某某移交商铺及支付租金。因某某公司与某公司有利害关系和关联，应依法承担连带责任。某某公司已经由股东李某某、李**及苏某某决议解散，股东应该且愿意承担相关连带法律责任。故诉至法院，请求依法判令：被告向原告支付租金67406元。

被告辩称

被告某公司辩称：1、刘某某在《金口岸商铺签约计算单》明确知晓11号、12号两个商铺实际购买总金额为396500元，其中二年租金收益为67406元，该租金应由承租方某公司支付给刘某某，刘某某再用其抵扣应付给某某公司的购房款。同时《商铺委托租赁管理合同》中明确约定“该租金已在商铺出售方（即某某公司）与甲方（刘某某）签订《房屋买卖合同》时一次性支付给甲方，乙方（某公司）不再支付任何租金给甲方”。同日，刘某某向某公司出具一份其本人签字盖手印的收条，证明收到某公司支付的租金67406元，故本案中不存在某公司拖欠刘某某租金未付的情况；2、刘某某与某某公司达成的《房屋买卖合同》中约定的购房价格与实际交易时价格不一致是刘某某与某某公司交易时双方的真实意思表示，刘某某在签订相关合同时与交易时均清楚了解具体计算方法与交易方式，所达成的交易亦系双方的合意，且不违背强制性法律规定，该部分事实不能否认刘某某已收到租金的客观事实。3、芙蓉区人民路10号2-011、2-012房屋房屋产权证已于2011年11月28日办理至刘某某名下，刘某某已取得所购商铺的所有权；某公司已在委托租赁期满之前和商铺租赁期满之前分别向刘某某和以及商铺实际租赁使用人邮寄了通知书，已经明确告知了租赁期满后各自的权利义务，且某公司已经通过书面方式明确向刘某某表达了委托租赁期满后应收回涉案商铺并重新商议委托方案，同时某公司又向商铺实际租租赁人明确表示应在2013年6月30日前清空租赁房屋，故商铺在2013年7月1日起应由刘某某自行行使物权，某公司在合同期满后没有继续管理商铺的权利和义务。故*某某诉称的某某公司和某公司未向其移交商铺的情况是不存在的。综上，请求依法驳回刘某某的全部诉讼请求。

被告李**、李**、苏某某未到庭参加诉讼，但向本院提交了书面答辩状辩称：1、李**、李**、苏某某不是本案适格的被告，刘某某因租赁合同关系发生的诉讼与三人没有任何关系。2、三人注册成立的某某公司已办理注销登记手续，与某公司有关的债权债务关系早已经过清算处理。3、刘某某与某某公司就房屋买卖发生的合同关系早已完成交易，刘某某支付相应的价款后，房屋产权早已登记至刘某某名下，双方均已完成履行合同义务，不应存在任何争议。4、某某公司和某公司系两个独立法人，根据合同的相对性原则，刘某某与某公司之间发生的房屋租赁合同关系不应向三人以及注销前的某某公司主张权利，更不存在连带责任之说。5、刘某某与某某公司、某公司之间发生的两个法律关系事实清楚，早已经过生效的判决文书予以确认，某公司已向刘某某足额支付了商铺两年租金，不存在租金未付的事实。综上，请求法院驳回刘某某的全部诉讼请求。

本院查明

经审理查明：某某公司与某公司在报刊上共同发布商业广告称：2年包租，回报一次兑现，金口岸小金铺委托经营管理即买即收两年租金回报。前两年租金回报高达17%，金口岸小金铺第一年租金回报高达8%，第二年回报高达9%，2年合计回报高达17%，且未计算商铺的升值收益。2年后商场经营成熟更享收益和升值暴涨空间等。为此，刘某某拟购买某某公司开发的位于长沙市芙蓉区人民路10号二层011、012号商铺。2010年12月28日，置业顾问为刘某某就拟购买的上述商铺进行了价格计算，《金口岸商铺签约计算单》注明：铺号二层011号、建筑面积7.93平方米、单价每平方米25000元、总价定价198250元、抵扣前两年租金17%共33703元后实付总价为164547元；铺号二层012号，建筑面积7.93平方米、单价每平方米25000元、总价定价198250元、抵扣前两年租金17%共33703元后实付总价为164547元。2010年12月28日，刘某某与某某公司签订两份《房屋买卖合同》，购买了上述011、012商铺，两份合同均载明：按建筑面积计算，总金额为161547元。同日，某某公司向刘某某出具今收到刘某某交来金口岸二层011、012号商铺房款323094元。2010年12月28日，刘某某与某公司签订两份《商铺委托租赁管理合同》，合同载明：本委托租赁管理期限为2年，从2011年7月1日起至2013年6月30日止；该商铺总房款为198250元，该商铺2年委托租赁管理期限租金合计33703元，该租金已在该商铺出售方与刘某某签订《房屋买卖合同》时一次性支付给刘某某，某公司不再支付任何租金给刘某某；鉴于该商铺上述2年委托租赁租金已一次性支付给刘某某，则某公司在此期间有权自主与承租经营户另行确定租金额，如确定的租金额高于刘某某与某公司在本合同中确定的租金额，则高出部分归某公司所得，如确定的租金额低于刘某某与某公司在本合同中确定的租金额，则亏损部分由某公司承担。刘某某不得以该商铺所有人身份或其他任何理由，对某公司与承租经营户确定的租金额提出异议或主张租金高于部分的分配占有；合同期满前60日内，如某公司向刘某某书面承诺每年给予刘某某回报不低于该商铺总金额×9%／年（具体数额由某公司决定）且刘某某愿继续履行合同，则本合同有效期续展二年，回报按季度支付。续展期间，合同双方其他权利义务均无变化，双方应当于本合同期限届满前60日内由双方另行签订补充协议等。同日，刘某某出具收条，载明：今收到长沙某公司交来人民路10号“金口岸”二层011、012号商铺2011年7月1日至2013年6月30日（2年整）租金，计67406元（33703元×2）整。2011年11月28日，上述商铺的房屋所有权已经登记在刘某某名下。本案所涉房产《销售不动产统一发票》上显示刘某某购房款为161547元。刘某某认为自己购买的上述两个商铺的实际价格应为发票上的价格，故而诉至本院。

另查明，某某公司已经于2013年8月9日由股东李某某、李**、苏某某决议解散并注销登记。

上述事实，有身份证明、商业广告、《房屋买卖合同》、《商铺委托租赁管理合同》、《销售不动产统一发票》、《金口岸商铺签约计算单》、清算资料、《收条》、《收据》、《房屋所有权证》、银行账户流水及当事人的陈述等经庭审质证的证据证实，本院予以确认。

本院认为

本院认为：一、刘某某在购买商铺时，对两个商铺的总价格分别为198250元是明确知晓的，以该价格交易也是双方的真实意思表示，且刘某某亦同意在支付购房款时一次性抵扣2年的租金33703元，并出具了租金收条。现*某某以《销售不动产统一发票》上注明的价格系161547元为由向某公司主张2011年7月1日至2013年6月30日的租金，与事实不符，本院不予支持；二、刘某某与某公司之间系房屋租赁合同关系，某某公司之间系房屋买卖合同关系，根据合同的相对性原则，某某公司不应承担租赁合同的相关权利义务，故刘某某要求在某某公司注销后，由其股东李某某、李**及苏某某就房屋租金承担连带责任，无法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：

裁判结果

驳回刘某某的诉讼请求。

本案案件受理费1486元，公告费560元，共计2046元，由刘某某负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省**民法院。逾期不上诉，本判决即发生法律效力。

裁判日期

二〇一六年一月二十二日