袁某某与某公司、李**、李*房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告袁某某因与被告某公司（以下简称某公司）、李**、李*、苏某某、某某公司（以下简称某某公司）发生房屋租赁合同纠纷，于2015年7月3日向本院提起诉讼。本院于同日受理后，依法适用普通程序，由审判员王*担任审判长，与人民陪审员蔡**、李**组成合议庭，于2016年1月19日公开开庭进行了审理。原告袁某某的委托代理人王*，被告某某公司的委托代理人陈*到庭参加了诉讼。被告李**、李*、苏某某经本院传票依法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法对其进行缺席审理。本案现已审理终结。

原告诉称

原告袁某某诉称：2010年，袁某某收到被告发布的商业广告称：2年包租，回报一次兑现，金口岸小金铺委托经营管理即买即送两年租金回报。前两年租金回报高达17%，金口岸小金铺第一年租金回报高达8%，第二年回报高达9%，2年合计回报高达17%，且未计算商铺的升值收益。2年后商铺经营成熟更享收益和升值暴涨空间等。2011年1月17日，袁某某与某公司签订了《房屋买卖合同》，约定袁某某购买某公司位于长沙市芙蓉区人民路10号一层121号商铺，合同金额325426元；同日，袁某某与某某公司签订《商铺委托租赁管理合同》，合同确定商铺价格为392080元，该商铺2年委托租赁管理期限租金总计66654元。合同签订后，袁某某即向某公司支付了全部房款及相关手续费用。2013年7月初，袁某某收到其购买房屋的《销售不动产统一发票》，发票显示袁某某所购房屋的购房款是325426元。由此可见，被告即买即送两年租金的行为是欺诈行为，被告并未向袁某某支付2年的商铺租金66654元。时至今日，被告不向袁某某移交商铺及支付租金。同时袁某某认为某公司与某某公司有利害关系和关联关系，应依法承担连带责任。为维护袁某某的合法权益，特诉至法院，请求判令被告向袁某某支付租金66654元，并由被告承担本案诉讼费用。

被告辩称

被告李*某、李*、苏某某未到庭参加诉讼，但向本院提交了书面答辩状辩称：1、李*某、李*、苏某某不是本案适格的被告，就袁某某因租赁合同关系发生的诉讼与三人没有任何法律关系。三答辩人注册成立的某公司业已办理注销登记手续，与该公司有关的债权债务关系早已经过清算处理。袁某某与某公司就房屋买卖发生的合同关系早已完成交易，袁某某支付相应的缴款后，房屋产权早已登记至袁某某名下，双方均已完全履行合同义务，不应存在任何争议。某某公司与某公司均系独立的法人主体，根据合同的相对性原则，袁某某与某某公司之间发生的房屋租赁合同关系不应向三答辩人以及注销前的某公司主张权利，更不存在连带责任之说。2、袁某某与某公司、某某公司之间发生的两个法律关系事实清楚，早已经过生效的判决文书予以确认，某某公司已向袁某某足额支付了商铺两年租金，不存在租金未付的事实。综上，三答辩人与本案没有关联，且事实上某某公司也不存在租金未付的情况，袁某某的诉讼请求既没有事实依据也无法律依据，请求人民法院依法驳回袁某某要求三答辩人承担连带责任的诉讼请求。

被告某某公司辩称：1、袁某某与某某公司签订的委托租赁管理合同系合法有效的合同，某某公司已按合同履行支付租金的义务。袁某某与某某公司签订的《商铺委托租赁管理合同》和袁某某签字确认的《金口岸商铺签约计算单》中，明确约定了商铺实际购买金额为392080元，其中两年租金收益为66654元，该租金由承租方某某公司支付给袁某某，袁某某再用其抵扣应付给某公司的购房款。同时，在《商铺委托租赁管理合同》中，袁某某与某某公司又约定“该租金已在商铺出售方（即原某公司）与甲方（袁某某）签订《房屋买卖合同》时一次性支付给甲方，乙方（某某公司）不再支付任何租金给甲方”。此外，袁某某在交易完成时又向某某公司出具了一分由其本人签字捺手印的收条，确认自己已收到某某公司支付的租金66654元，故本案中不存在某某公司拖欠袁某某租金未付的情况。2、袁某某与某公司达成的《房屋买卖合同》中所约定的购房价格与实际交易价格不一致是袁某某与某公司交易时双方的真实意思表示，袁某某在签订相关合同与交易时均清楚了解具体计算方法与交易方式，所达成的交易亦系双方的合意，且不违背强制性法律规定，该部分事实不能否认袁某某已收到租金的客观事实。3、本案中不存在某某公司向袁某某移交商铺的事实。首先，袁某某已取得芙蓉区人民路10号一层121号商铺的所有权。其次，某某公司已在委托租赁期满之前和商铺租赁期满之前分别向袁某某以及商铺实际租赁使用人邮寄了通知书，已经明确告知了租赁期满后各自的权利义务，且某某公司已经通过书面方式明确向袁某某表达了委托租赁期满后应收回涉案商铺并重新商议委托方案。同时，某某公司又向商铺实际租赁人明确表示应在2013年6月30日前清空租赁房屋，故商铺在2013年7月1日后应由袁某某自行行使物权，某某公司在合同期满后没有继续管理商铺的权利与义务。

综上所述，某某公司没有拖欠袁某某租金的事实，已按合同履行义务，袁某某的诉讼请求既没有事实依据也无法律依据，请求人民法院依法驳回袁某某的诉讼请求。

本院查明

经审理查明：某公司与某某公司在报刊上共同发布商业广告称：2年包租，回报一次兑现，金口岸小金铺委托经营管理即买即收两年租金回报。前两年租金回报高达17%，金口岸小金铺第一年租金回报高达8%，第二年回报高达9%，2年合计回报高达17%，且未计算商铺的升值收益。2年后商场经营成熟更享收益和升值暴涨空间等。为此，袁某某拟购买某公司开发的位于长沙市芙蓉区人民路10号一层121号商铺。2011年1月17日，置业顾问为袁某某就拟购买上述商铺进行了价格计算，《金口岸商铺签约计算单》注明：一层121号、建筑面积6.76平方米、单价58000元每平米、总价定价392080元、抵扣前两年租金17%共66654元后总价为325426元等。2011年1月17日，袁某某与某公司签订《房屋买卖合同》，购买了上述商铺，合同载明：按建筑面积计算，总金额为325426元。2011年1月17日，袁某某与某某公司签订了《商铺委托租赁管理合同》，合同载明：本委托租赁管理期限为2年，从2011年7月1日起至2013年6月30日；该商铺总房款为392080元，该商铺上述2年委托租赁管理期限租金总计66654元，该租金已在该商铺出售方与袁某某签订《房屋买卖合同》时一次性支付给袁某某，则某某公司在此期间有权自主与承租经营户另行确定租金额，如确定的租金额高于袁某某与某某公司在本合同中确定的租金额，则高出部分归某某公司所得，如确定租金额低于袁某某与某某公司在本合同中确定的租金额，则亏损部分由某某公司承担。袁某某不得以该商铺所有人身份或其他任何理由，对某某公司与承租经营户确定的租金额提出异议或主张租金高于部分的分配占有；合同期满前60日内，如某某公司向袁某某书面承诺每年给予袁某某回报不低于该商铺总金额x9%／年（具体数额由某某公司决定）且袁某某愿意继续履行合同，则本合同有效续展二年，回报按季支付。续展期间，合同双方其他权利义务均无变化，双方应当于本合同期限届满前60日内由双方另行签订补充协议等。同日，袁某某出具收条一张，载明：今收到某某公司交来人民路10号“金口岸”一层121号商铺2011年7月1日至2013年6月30日（2年整）租金，计66654元整。某某公司称在合同到期前已经向袁某某发出《通知函》，通知袁某某《商铺委托租赁管理合同》将于2013年6月30日到期，基于目前的经济环境和“金口岸珠宝玉器城”的整体经营状况，无法达到合同约定的续签条件，因此，决定在合同到期后，将终止该合同等。2014年5月15，某某公司申请湖南**沙公证处对长沙市金口岸珠宝玉器城的商铺现状进行保全证据公证，该公证书载明：该商城二楼所有商铺均处于关闭状态。2012年，上述商铺的房屋所有权已经登记在袁某某名下。2013年6月28日，某公司出具的契税完税证上显示袁某某购房款是325426元。袁某某认为自己购买的上述商铺的实际价格应为发票上的价格，故而诉至本院。

另查明，某公司已经于2013年8月9日由股东李*某、李*、苏某某决议解散并注销登记。

上述事实，有身份证明、商业广告、《房屋买卖合同》、《商铺委托租赁管理合同》、契税完税证、《金口岸商铺签约计算单》、清算资料、《收条》、《收据》、《房屋所有权证》、《通知函》、快递邮寄单、银行账户流水、《公证书》及当事人的陈述等庭审质证的证据证明，本院予以确认。

本院认为

本院认为：一、袁某某在购买商铺时，对商铺的总价格392080元是明确知晓的，以该价格交易也是双方的真实意思表示，且袁某某亦同意在支付购房款时一次性抵扣两年的租金66654元，并出具了租金收条。现*某某以完税凭证上注明的价格是325426元为由向某某公司主张2011年7月1日至2013年6月30日的租金，与事实不符，本院不予支持；二、袁某某与某某公司之间系房屋租赁合同关系，与某公司之间系房屋买卖合同关系，根据合同的相对性原则，某公司不应承担租赁合同的相关权利义务，故袁某某要求某公司注销后由其股东李*某、李*及苏某某就房屋租金承担连带责任，无法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款的规定，判决如下：

裁判结果

驳回袁某某的诉讼请求。

本案案件受理费1467元，由袁某某负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省**民法院。

裁判日期

二〇一六年一月二十二日