冶占元与马**、第三人青海**限公司房屋租赁合同纠纷一案一审民事判决书

审理经过

原告冶**与被告马**、第三人青海**限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告冶**及委托代理人杜*、王*，被告马**，第三人青海**限公司法定代表人米**及委托代理人马**均到庭参加了审理。本案现已审理终结。

原告诉称

原告冶占元诉称：2013年1月13日，原告与被告马**签订商铺租赁合同，被告马**租赁原告位于西宁市城东区建国路26号黄河源国际城一号楼26-2的商铺，合同第三条约定租金为前五年每年80万元，2015年4月1日-2018年3月31日三年的租金按年支付，每年租金于当年的2月底前一次性付清。同时合同第六条约定，租赁期间乙方不得转租该商铺，如乙方确需转租，须经甲方同意。如乙方在未征求甲方同意的情况下，私自将房屋转租他人的，则甲方有权单方面宣布终止该合同，并有权将房屋收回另租他人，乙方所交付的保证金作为违约金不再退还。合同签订后，原告按合同约定将商铺交付被告马**使用，但被告应付的10万元保证金一直未交于原告。2015年2月被告马**违反合同约定，在原告不知情的情况下，将该商铺转租给第三人，并把租金收到2016年8月。原告得知情况后，多次要求被告交付应付的租金80万元，并提出解除合同，但被告既不支付租金也不腾退房屋。原告认为，原、被告签订的商铺租赁合同是双方真实意思表示，在合同履行过程中，应按照合同约定认真履行，被告将商铺另行转租他人的行为违反了契约精神及诚实信用原则，为维护原告的合法权益，维护正常的市场经济秩序，特依据有关法律法规提起诉讼，望人民法院支持原告的诉讼请求，依法作出公正判决：1、依法解除原、被告签订的商铺租赁合同，判令被告腾退西宁市城东区建国路26号黄河源国际城1号楼26-2商铺；2、判令被告支付房屋租金80万元；3、判令被告支付违约金21.6万元；4、本案诉讼费由被告承担。

为证明自己的主张，原告当庭提交如下证据：

1、租赁合同一份，欲证明原告与被告签订了一份商铺租赁合同，双方约定了租金的给付方式和租赁年限共10年以及证明在合同中原、被告双方违约责任的约定（合同的第三条和第八条第二项第一款）的事实。

2、证人冶进忠、马*青证言，证明2015年4月份开始原告多次向被告催要房租，如若不交，就要收回房屋，期间两名证人多次参与协商关于原、被告收取房租的事实。

经质证，被告及第三人对上述证据的真实性无异议，为有效证据。

被告辩称

被告马**辩称，2013年1月13日我与原告签订了《商铺租赁合同》属实，但是该商铺是我公司所使用，公司的名称是“西宁**有限公司”，而不是我个人使用，所以原告不应起诉我个人，而应该起诉我的公司；其次，当时我将部分铺面转租给米**的时候，原告是知情的，当时征得了原告的同意才将商铺转租给的米**。另外，拖欠租金是事实，我只给原告付了两年（从2013年4月1日至2015年4月1日）的租金，2015年4月1日之后的租金再没有支付。现原告提出解除合同我同意，但关于租金，因2015年7月底我与原告经过协商后，已经将该商铺二楼及一楼部分铺面交付给了原告，现在只剩转租给米**部分还没有交付，所以租金应计算至2015年8月中旬。

庭审中，被告为证明其主张，提交的证据如下：

1、原告向外贴出的出租小广告一份，证明2015年8月中旬将该房屋第二层交付给原告后，原告对外贴出的出租广告的事实；

2、计算单一份，证明2015年8月中旬我将第二层房屋交付给原告时经双方结算，我应给付原告租赁费427000元的事实。

本院认为

经质证，原告对被告证据1的真实性和证明方向均不认可，认为当时是因为被告经营不下去后原告亲戚张贴转让广告帮被告联系承租人，并不是被告交付第二层商铺后，原告对外出租。对证据2的真实性没有异议，对证明方向有异议。认为2015年8月份原告得知被告从第三人处收取了租金420000元后，原、被告商量被告将收取的该420000元租金给付原告，并且将商铺的第二层交付给原告，但被告没有将这420000元租金交付，也没有将第二层商铺交付给原告，双方商量的结果也没有履行。本院认为，被告的上述证据，无法证明在2015年8月被告将第二层商铺交付给原告的事实，对其证明方向不予采信。

第三人青海**限公司辩称，首先，被告马**与米**个人签订了《房屋租赁合同》，被告马**将所租房屋转租给了米**个人，且租金也是米**个人支付，与青海**限公司无法律上的因果关系，该公司也不是本案租赁合同的相对人，原告起诉第三人青海**限公司主体不适格。其次，原告诉称与事实不符。原告与被告马**于2013年1月13日签订房屋租赁合同后，被告马**于2013年3月将该合同项下的一层商铺转租给了米**个人，并于2013年3月17日签订了为期五年的房屋租赁合同，随后米**进行了装修并开业，对此原告是明知并同意的。因此诉状中关于“2015年2月被告马**违反合同约定，在原告不知情的情况下，将该商铺转租给第三人”以及“被告将商品另行转租他人的行为违反了契约精神及诚实信用原则”一节严重与事实不符；再次，原告的诉求不能成立。原告与被告马**在其签订的房屋租赁合同中明确约定了合同解除的条件，根据合同法规定，约定解除条件成就时，当事人应当先履行解除权的行使，即应当通知对方，而在没有行使解除权的情况下，原告直接起诉无法律依据；根据原告诉称，要求解除的依据是未经原告同意而被告马**转租的，但事实上，对于一层部分的转租，原告是明知并同意的，故以此主张解除的约定条件未成就而不能解除；米**作为次承租人已经将租金交纳至2016年7月31日，并且对该商铺进行了巨额装修，在履行合同中并没有任何过错，若解除势必给米**造成极大的经济损失；另外，在合同期内，对于2016年8月1日以后的租金米**作为次承租人愿意根据原告和被告马**的房屋租赁合同约定的租金代被告马**直接向原告交纳。综上，原告起诉第三人青海**限公司主体不适格，且诉称不实，其诉求不能成立，故依法驳回原告对第三人的起诉，维护第三人的合法权益。

庭审中，第三人为证明其主张，提交的证据如下：

1.房屋租赁合同，证明被告马**与米**个人签订房屋租赁合同的事实，与第三人青海**限公司无关，原告起诉第三人属主体不适格的事实；该房屋租赁合同签订时间为2013年3月17日，租赁期限为5年即从2013年3月17日至2018年3月16日，租赁面积为180平方米（2015年变更为150平方米）的事实；

2.收据4份，证明米**按房屋租赁合同履行交纳押金、租金且房屋租金交纳至2016年7月31日的事实；

3.照片4张，证明2015年8月米**所租房屋面积变更的事实及按照原告及被告马**的要求变更修建二层通道楼梯并交付给被告使用的事实；

对上述证据，原、被告对其真实性无异议，为有效证据。

根据以上证据及原、被告的当庭陈述和答辩，以下事实予以认定：

经审理查明，2013年1月13日，原告冶**与被告马*雄经协商签订了《商铺租赁合同》，原告将位于西宁市城东区建国路26号黄河源国际城一号楼26-2的商铺租赁给被告马*雄使用。双方合同约定：租赁期为10年，自2013年4月1日-2023年3月31日。前五年租金为每年80万元，2015年4月1日-2018年3月31日三年的租金按年支付，租金于当年的2月底前一次性付清。后五年租金按市场价格随行就市。同时合同第六条约定，租赁期间被告不得转租该商铺，如确需转租，须经原告同意。如被告在未征求甲方（原告）同意的情况下，私自将房屋转租他人的，则原告有权单方面宣布终止该合同，并有权将房屋收回另租他人，被告所交付的保证金作为违约金不再退还。双方合同还约定“乙方（被告）如拖欠租金，则每天按应缴租金的3‰交纳违约金..”合同签订后，原告按合同约定将商铺交付给被告马*雄使用，但合同约定的10万元保证金被告并未交付原告。在合同履行过程中，被告马*雄给付了原告自2013年4月1日至2015年3月30日的房屋租金160万元。2015年4月1日之后的租金一直未交付。2015年7月，由于被告经营不善，原、被告协商被告将收取米**的420000元租金给付原告并将第二层商铺交付给原告，但事后被告马*雄并未履行该协议，第二层商铺也未交付给原告。在审理过程中，2016年2月24日，经原、被告双方协商，被告将除转租给米**的以外的其余铺面按现状交付给原告，且双方同意已交付部分的铺面租金计算至交付之日。

另查明，2013年3月被告马**与第三人的法定代表人米**签订了《房屋租赁合同》，将该商铺的第一层180㎡商铺（2015年8月面积变更为150㎡）转租给米**用于经营青海**限公司，并将租金收取至2016年7月31日，其中收取的2015年8月1日-2016年7月31日租金为297000元。

本院认为，原、被告签订的《商铺租赁合同》是双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同。双方应按照合同约定如实履行，被告未按合同约定按时交纳租金，显属违约应承担相应的违约责任。原告要求解除双方签订的《商铺租赁合同》，被告同意解除，本院予以确认。2016年2月24日，经原、被告双方协商，被告将除转租给米**以外的其余铺面按现状交付给原告，且双方同意已交付部分的铺面租金计算至交付之日的事实，本院也予以确认。关于拖欠租金，因双方同意将除转租部分以外的商铺租金从2015年4月1日计算至2016年2月24日，期间共为10个月零23天，租金应为800000元÷12个月×10个月＋66666.7元／每月÷30天×23天=717772.7元。转租部分的租金因第三人已将租金交付至2016年7月31日，租赁期间（2016年2月24日—2016年7月31日）为5个月零6天，租金按被告收取第三人每年为297000元计算，为297000元÷12个月×5个月＋24750元／每月÷30天×6天=128700元。以上拖欠租金共计846472.7元，但原告只主张租金800000元，本院按原告主张租金数额予以确认。转租的铺面由第三人青海**限公司于2016年7月31日期满后交付给原告。关于违约金，双方合同约定“乙方（被告）如拖欠租金，则每天按应缴租金的3‰交纳违约金..”，原告主张被告承担21.6万元的违约金的诉讼请求合理，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：

裁判结果

一、解除原告冶占元与被告马**签订的《商铺租赁合同》；

二、被告马**支付原告冶**拖欠房屋租金800000元；

三、被告马**支付原告冶占元违约金216000元；

四、第三人青海**限公司于2016年7月31日期满后十日内将承租的一楼商铺（150㎡）交付给原告冶占元。

上述款项于本判决生效后三个月内给付。

案件受理费21144元，由被告马**承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁**民法院。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

裁判日期

二〇一六年四月十一日