青海万**限公司与汲崇权房屋买卖合同纠纷案二审民事判决书

审理经过

上诉人青海万**限公司（以下简称万**司）、汲崇权因房屋买卖合同纠纷一案，不服青海省西宁市城西区人民法院（2015）西*一初字第2005号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年3月31日公开开庭审理了本案。上诉人万**司的委托代理人马**，上诉人汲崇权及其委托代理人李**到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院查明，万**司、汲崇权于2008年7月15日签订《商品房买卖合同》，将位于西宁市城西区五四大街45号4幢29-30层A型320.86平方米的商品房，出售给汲崇权，合同约定房屋价款，合同第四条约定总价款为人民币1216701元，付款方式，合同第六条约定分期付款，2008年7月15日付800000元，剩余款项等办理房产证时，一次性付清，交房时间，合同第八条约定“款清交房”等双方的权利和义务，以及违约责任等内容。汲崇权于2008年9月28日通过汲汝芯向万**司缴纳了200000元购房款，同日，万**司将房屋交给汲崇权，并由汲汝芯缴纳了天然气初装费、有线初装费、装修保证金以及2008年9月28日至2009年9月29日的物业管理费。汲崇权拿到钥匙后并没有入住。后汲崇权分别于2010年11月2日、2010年6月28日向蒋**支付1000000元，并于2012年8月30日补交了2009年至2012年的物业费，同时缴纳了面积差价以及装修押金等费用。后双方为房屋权属问题发生争议，致纠纷产生。

万**司在与汲崇权发生房屋买卖合同时，其法定代表人是张**，其与蒋**夫妻关系。一审庭审中万**司提交了2008年7月15日双方签订的《商品房买卖合同》，汲崇权对该份合同予以认可，同时明确表示汲崇权提交的双方于2009年12月23日签订的《商品房买卖合同》及收据不作为证据，汲崇权当庭撤回要求万**司继续履行双方于2009年12月23日签订的《商品房买卖合同》及支付逾期交房违约金753725元的诉求，仅要求判令万**司立即给汲崇权办理房地产权属证书，因未办理房地产权属证书的违约金361360.97元。

一审法院认为

原审法院认为，万**司与汲崇权经协商一致签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，应受法律保护。双方当事人均应依照合同约定全面履行各自的权利义务。关于汲崇权主张万**司办理房屋所有权证及承担逾期办理房屋所有权违约金的诉求，因办理房屋所有权证系房产部门职责，万**司仅是协助义务，且在双方签订的《商品房买卖合同》中对协助办理房屋所有权证的期限也未作明确约定，故万**司仅有协助汲崇权办理房屋所有权证的义务，汲崇权主张万**司承担逾期办理房屋所有权违约金的诉求于法无据，不予支持。汲崇全虽未依照合同约定的时间交付购房款，但在2008年9月28日通过汲汝芯向万**司缴纳了200000元购房款，同日万**司将房屋交付给汲崇权，后汲崇权分别于2010年11月2日、2010年6月28日向蒋**支付1000000元，并于2012年8月30日补交了2009年至2012年的物业费，同时缴纳了面积差价以及装修押金等费用，完成了房屋买卖缴纳房款的义务，期间万**司对汲崇权逾期交款的行为并未提出异议，故万**司要求汲崇权赔偿逾期支付房款违约金36501.03元的反诉请求，不予支持；万**司所提双方于2010年6月口头解除合同的抗辩理由无证据证实，不予采信；万**司要求解除《商品房买卖合同》的反诉请求，因其解除权的法定期限已过，故该反诉请求不予支持；万**司提出汲崇权与张**、蒋**有其他业务往来，所交1000000元不是购房款的抗辩理由，因其所提交的证据不能够证实该款是其他业务往来的费用，故其抗辩理由不能成立。遂判决：万**司协助汲崇权办理西宁市城西区五四大街45号4幢29-30层A型320.86平方米的商品房的房屋产权手续；驳回汲崇权的其他诉讼请求；驳回万**司的反诉请求。

上诉人诉称

万**司上诉称，汲**要求继续履行合同交房义务的理由与事实严重不符，其诉求不能成立。双方签订了买卖合同，合同对交房时间没有约定，只约定款清交房。汲**应当依照合同的约定在2008年7月15日首付800000元，剩余款项在办理房产证时一次性付清。汲**违约仅在2008年9月28日通过其女汲汝*支付200000元后未再付房款。根据双方签订的合同约定，买受人付款逾期超过30天，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计3%向出卖人支付违约金。万**司有权解除合同，客观上合同因汲**违约未付清房款，双方于2010年6月已口头解除。汲**诉求办理房产证已不现实，其未依约履行合同的付款义务，该房产权仍归万**司所有，其诉求办理房产证的法定条件尚未满足和具备，一审判决错误，应予纠正。汲**出具了向蒋**打款1000000元银行客户回单，但该回单上没有标明是房款，不能证明1000000元就是支付的房款，汲**与张**、蒋**有其他经济和钱财往来，法院在汲**不能举证证明银行客户回单1000000元就是购房款的情况下，仅以汲**提交的汇款回单认定和证明本案事实，不能达到完全排除其他可能性的情况下，一审判决认定汲**支付了房款与事实不符，一审判决明显错误。汲**诉求已超过诉讼时效期间，其胜诉权已经丧失。请求撤销一审判决，依法改判，驳回汲**的诉讼请求；支持万**司的反诉请求，即解除双方《商品房买卖合同》，判决汲**支付违约金36501.03元。

汲崇权上诉称，一审判决认定，办理房屋所有权证系房产部门职责，万**司仅是协助义务，且在双方签订的《商品房买卖合同》中对协助办理房屋所有权证的期限也未作明确约定，故万**司仅有协助汲崇权办理房屋所有权证的义务，汲崇权主张万**司承担逾期办理房屋所有权违约金的诉求于法无据，不予支持。根据最**法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，双方在签订合同时，商品房已竣工，万**司最晚应在合同订立之日起90日内协助汲崇权办理房屋权属证书，但万**司至今未向房产部门提交相关材料，其责任应由万**司承担。请求依法撤销一审判决第二项，依法改判，万**司支付逾期办理房屋权属证书的违约金346196元，该违约金为2010年6月23日至2015年6月22日期间的金额，2015年6月23日之后的违约金按每日195元计算至实际履行之日止。

本院查明

二审经审理查明，双方当事人对原审法院查明事实均无异议，本院予以确认。

本院认为

本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。双方当事人理应依照合同约定全面履行各自的权利义务。万**司主张汲崇权逾期付款，万**司有权解除合同的上诉理由，万**司、汲崇权于2008年7月15日签订的《商品房买卖合同》第七条规定，买受人如未按合同规定的时间付款，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。汲崇权虽未按合同约定及时缴纳房款，但万**司亦未行使解除权，根据《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》十五条规定，法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。万**司行使解除权的期间已过，已丧失解除权，且其在解除条件已具备的情况下收取购房款，并交付房屋，汲崇权于2012年8月30日补交2012年12月31日之前的物业费、面积差价、收取装修押金。万**司以行为放弃合同解除权。万**司要求解除《商品房买卖合同》的上诉请求，因其解除权的法定期限已过，故该项上诉请求不能成立，不予支持；万**司主张双方于2010年6月口头解除合同的上诉理由无证据证实，不予支持；万**司主张汲崇权与张**、蒋**有其他业务往来，所交1000000元不是购房款的上诉理由，一审中万**司提交《房屋租赁合同》，是万**司与西宁**有限公司签订的，虽西宁**有限公司是陈**与汲崇权成立的，但合同的签订、履行均以公司名义进行，合同第七条规定，本合同签订的当日即2008年4月25日，西宁**有限公司将存入西**业银行的1500万元转入青海万**限公司账户的同时双方办理交接手续，该1500万为前三年西宁**有限公司首付租金。根据青海省高级人民法院（2012）青民二初字第6号民事判决书及中华人民共和国最**法院（2014）民二终字第105号民事判决，已被生效判决所确定的事实，2011年12月28日，以万**司为甲方与乙方陈**、汲崇权、东**公司签订一份《退租清场协议书》约定，陈**、汲崇权、东**公司同意万**司提前终止2008年4月25日双方签订的有关西宁万通大厦商业场地的租赁合同；双方一致同意万**司因提前解约支付陈**、汲崇权、东**公司违约金2000万元。从以上协议可看出，按照《房屋租赁合同》1500万的支付时间为2008年4月25日，只有在陈**、汲崇权、东**公司足额交纳1500万的基础上，才有万**司因提前解约支付陈**、汲崇权、东**公司违约金2000万元的事实存在。汲崇权提交了向蒋**打款1000000元银行客户回单，时间2010年11月2日、2010年6月28日，汲崇权向蒋**打款1000000元的时间与房屋租赁合同1500万的支付时间不符，万**司提交的证据不能够证实该款是其他业务往来的费用，故其此项上诉理由不能成立，不予支持。汲崇全虽未依照合同约定的时间交付购房款，其在2008年9月28日通过汲汝芯向万**司缴纳了200000元购房款，同日万**司将房屋交付给汲崇权，后汲崇权分别向蒋**支付1000000元，同时缴纳了面积差价以及装修押金等费用，完成了房屋买卖缴纳房款的义务，万**司有协助汲崇权办理房屋所有权证的义务。万**司主张汲崇权诉求已超过诉讼时效期间，胜诉权已经丧失的上诉理由，涉案标的在双方签订合同时已竣工，合同对办理房屋权属证书的时间未作约定，万**司自2008年9月28日交付房屋，汲崇权就实现了对房屋的占有，汲崇权请求办理房屋所有权登记的请求权属于物权请求权，物权的请求权不适用诉讼时效的规定，万**司此项上诉理由不能成立，不予支持；汲崇权主张万**司承担逾期办理房屋所有权违约金的上诉请求，根据最**法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，由于出卖人的原因，买受人未取得房屋权属证书的，出卖人因承担违约责任。双方在签订合同后，汲崇权未按时付款，存在违约，双方签订的《商品房买卖合同》中，对协助办理房屋所有权证的期限亦未作明确约定，故汲崇权主张万**司承担逾期办理房屋所有权违约金的上诉请求不能成立，不予支持。万**司主张汲崇权赔偿逾期支付房款违约金36501.03元的上诉请求，因双方均有违约行为，各自承担各自的责任，故万**司诉求不予支持。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费15193元，由青海万**限公司负担7596.5元，汲崇权负担7596.5元；预交的二审案件受理费15193元退还青海万**限公司7596.5元，退还汲崇权7596.5元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年五月四日