青海万**限公司与刘**房屋买卖合同纠纷案二审民事判决书

审理经过

上诉人青海万**限公司（以下简称万**司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服西宁市城西区人民法院（2015）西*一初字第1877号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年3月31日公开开庭审理了本案。万**司的委托代理人马**，刘**的委托代理人李**、喇海翔到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

一审原告诉称

原审法院查明，刘**与万**司于2003年11月22日签订《商品房买卖合同》约定，由刘**购买万**司暂定名为“万通中心”1层I94、I95商品房，共计面积45.76平方米，该房屋用途为商业。该商品房单价每平米20000元，房价总计915200元整。首付366200元，余款549000元办理按揭贷款。合同第八条约定，出卖人应当在2005年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1、5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；5、款清交房。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后120日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料提交产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：2、买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。同日，刘**与西**业银行签订个人住房按揭合同。现刘**依据上述合同中“关于产权登记的约定”之条款提起本案诉讼，请求判令万**司将相关办理登记所需资料交付刘**，并由万**司承担逾期办证的违约责任，向刘**支付违约金。万**司反诉称，由于刘**未按期偿还银行按揭贷款，万**司有权按照《住房按揭合同》第9条第4项、第12条第（2）项、《房地产抵押合同》第13条的约定收回了刘**房屋转售他人，用转售价款代刘**清偿银行按揭贷款，故请求法院判令解除双方签订的《商品房买卖合同》。

原审法院认为，刘**与万**司自愿协商签订的《商品房买卖合同》合法有效，应受法律保护。刘**依据合同约定向万**司支付房屋价款，万**司理应向刘**出具购房发票。因万**司责任刘**至今未取得房屋所有权证，万**司应按合同约定向刘**承担违约责任，支付违约金915.6元。刘**的上述两项诉求有法律依据和合同依据，应予支持。刘**请求判令万**司向其提供缴纳维修资金专用票据、万**司缴纳契税后的发票、《西宁市地名证》、《房产分户图》的诉讼请求没有合同及法律依据，不予支持。万**司反诉主张解除与刘**签订的《商品房买卖合同》没有合同及法律依据，不予支持。遂判决一、万**司向刘**提供购房发票；二、万**司向刘**支付违约金915.6元；三、驳回刘**的其他诉讼请求；四、驳回万**司的反诉请求。

万**司上诉称，一审判决认定事实错误，二审应予纠正和改判。刘**与万**司签订的《商品房买卖合同》约定，刘**在2004年12月28日向万**司在商业银行售房专户应交首付购房款366200元，余款549000元刘**以按揭银行贷款方式支付，万**司对此贷款合同予以担保，刘**实际支付购房首付款366200元后，没有按期履行银行还贷义务，其行为构成违约。银行依据与刘**已公证的贷款合同和抵押合同向万**司追偿，万**司为履行担保还贷义务不得不将刘**商铺收回以转让商铺价款向银行履行了为刘**担保549000元的还贷义务。一审法院判决无视刘**未支付购房贷款的事实，仅以并非合同约定条款及贷款合同、房屋抵押合同与房屋买卖合同非同一法律关系，判决万**司为刘**出具购房发票无事实及法律依据。万**司作为贷款担保方，多次通知刘**前来协商解除合同事宜，但刘**回避和有意拖延扩大矛盾和损失。万**司无奈转让商铺给善意第三人新华百货，第三人善意取得并办理房产证。请求：一、依法撤销一审判决第一项、第二项、第四项，改判并支持上诉人在一审中的反诉请求，即解除双方《商品房买卖合同》；二、维持判决第三项；三、诉讼费由刘**承担。

一审法院查明

刘**答辩，一审判决依据法律正确，查明事实清楚，万**司的上诉理由不能成立，应予驳回。法律、法规对是否向买受人提供不动产发票做出了明确的解释，应当按照国家相关规定和惯例来确定。刘**主张的915.6元的违约金是合同中明文约定的，有理有据，故上诉人的上诉请求不能成立，要求驳回上诉，维持原判。

本院查明

二审审理中，双方当事人对一审认定的基本事实均无异议，本院予以确认。

二审另查明，双方签订合同后，刘**与万**司签订《商铺租赁协议》，合同约定，将刘**购买的商铺租给万**司统一经营管理，租赁期限自签订协议起至2014年1月5日止，租金按每平方米每月150元计算；另约定双方签字生效后，万**司一次性支付三年租金给刘**，该租金只允许刘**按月偿还银行贷款，从第四年起，租金按月支付所获租金收益应由万**司监督，必须保证银行月供。协议签订后，万**司一次性支付刘**三年租金后，就剩余租金未予支付，在经营期间万**司经营不善未支付刘**租金，刘**支付部分贷款后，就剩余贷款亦未予偿还，双方亦未办理房屋所有权证。后刘**向西宁**法院提起行政诉讼，该案经西宁**法院（2013）西行初字第7号行政判决书及本院（2013）宁行终字第19号行政裁定书裁决：1、撤销西宁市住房保障和房产管理局作出的撤销刘**与第三人青海万**限公司签订的GF-2000-0171的《商品房买卖合同》登记备案的具体行政行为；2、撤销西宁市住房保障和房产管理局作出的为第三人青海新**限公司办理的宁字第062380号房屋所有权证的具体行政行为；3、责令被告西宁市住房保障和房产管理局重新作出具体行政行为，并已发生法律效力。后西宁市住房保障和房产管理局就裁决事项予以撤销，现该商铺登记备案人为刘**。

本院认为

本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。双方当事人理应依照合同约定全面履行各自的权利义务。万**司在经营期间，将含刘**商铺在内的所有铺面整体出售给案外人青海新**限公司，万**司主张涉案商铺已转让案外第三人，第三人善意取得并办理房产证，要求解除双方签订的《商品房买卖合同》的上诉请求，西宁市城西区人民法院（2013）西行初字第7号行政判决书及本院（2013）宁行终字第19号行政裁定书已发生法律效力，已裁决撤销西宁市住房保障和房产管理局作出的刘**与第三人青海万**限公司签订的《商品房买卖合同》登记备案的具体行政行为；撤消西宁市住房保障和房产管理局作出的为第三人青海新**限公司办理的宁字第062380号房屋所有权证的具体行政行为；责令西宁市住房保障和房产管理局重新作出具体行政行为。刘**签订合同及实际占有在先，现该商铺登记备案人为刘**。故万**司的此项上诉请求不能成立，一审此节判决正确，应予维持。万**司主张未按照贷款合同履行还款义务，主张解除双方的商品房买卖合同的上诉请求，买卖合同与担保合同、租赁合同虽非同一法律关系，但几个法律关系中又具有相关性，租赁合同的条款对担保合同中租金偿还银行贷款进行了约定，万**司只支付了前三年租金，未按合同约定及时支付后续租金，违约在先。万**司偿还贷款行为是履行其作为担保人的担保责任，其可以行使债权的追偿权。租赁合同亦可另行主张，故万**司主张解除双方签订的《商品房买卖合同》的诉求，不能成立，一审此节判决正确，应予维持。刘**依据合同约定向万**司支付房屋价款，万**司理应向刘**出具购房发票。因万**司责任刘**至今未取得房屋所有权证，万**司应按合同约定向刘**承担违约责任，支付违约金915.6元。刘**主张要求万**司出具购房发票及承担违约责任的诉讼请求成立，应予维持。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费75元，由青海万**限公司承担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年四月二十五日