青海万**限公司与卜**房屋买卖合同纠纷案二审民事判决书

审理经过

因房屋租赁合同纠纷一案，不服青海省西宁市城西区人民法院

（2015）西*一初字第2307号民事判决，向本院提起上诉。本

院依法组成合议庭，于2016年3月31日公开开庭审理了本案。

上诉人万**司的委托代理人马**，被上诉人卜**到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院审理查明，2004年2月22日，卜**与万**司签订了《商铺租赁协议》，约定，万**司承租卜**位于西宁市城西区五四大街45号万通中心第四层i316号建筑面积20平方米商铺，租金计付期限自2004年3月11日至2014年3月9日止；租金自第六年开始按月支付，每月1000元。如不按期交付租金，按照日租金的万分之二交付违约金。协议签订后，万**司一次性支付了2004年3月11日至2009年3月10日五年租金。2009年4月起万**司开始拖欠租金。卜**于2012年向本院起诉要求万**司支付租赁费，经西宁**民法院（2012）西民二初字第84号民事判决书判决，万**司支付2011年12月30日以前所拖欠租赁费34000元，但就2012年1月以后的租金因该房屋于2012年1月16日过户至青海新**限公司名下，未予支持。后卜**就万**司将所租赁铺面出售并过户至青海新**限公司名下之事宜，向西宁**民法院提起行政诉讼，经西宁**民法院（2013）西行初字第17号行政判决书判决予以撤销。卜**与万**司签订的《商品房买卖合同》仍在备案状态。

一审法院认为

原审法院认为，卜**与万**司签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示。卜**按合同约定将房屋交付万**司使用后，万**司理应按照合同约定支付相关租赁费，而未予及时支付，应负此纠纷的全部责任。关于卜**主张支付2012年1月至2014年3月租赁费的诉讼请求，卜**于2012年起诉时虽因该商铺已于2012年1月16日过户至青海新**限公司名下而未予支持，但经西宁市城西区人民法院（2013）西行初字第17号行政判决书判决予以撤销，并经西宁市城西区人民法院（2015）西*一初字第2308号判决书判决双方之间的《商品房买卖合同》继续履行；另就诉讼时效，该商铺过户至青海新**限公司名下之事宜经西宁市城西区人民法院（2013）西行初字第17号行政判决书判决予以撤销后，卜**于2014年8月向本院起诉主张租赁费，后因其他原因申请撤诉，故卜**主张支付租金的诉讼请求，应予支持；关于卜**主张支付违约金的诉讼请求，双方合同有明确约定，且系万**司未及时支付租金所致，卜**计算数额属实，万**司对数额并无异议，故该请求亦应予支持。遂判决万**司支付卜**铺面租赁费27000元及违约金5068元。

上诉人诉称

万**司上诉称，一审判决认定事实偏颇，判决万**司支付卜**租赁费有悖于法。《商铺租赁协议》履行期间，由于万通中心出现意志以外因素，致使无法正常经营。商铺租赁协议不能继续履行时，万**司数次电话通知卜**前来协商解除租赁协议事宜，但卜**一直避而不见，甚至有意拖延，致使双方损失不断扩大。2012年6月28日卜**起诉万**司，该案经城西区人民法院（2012）西*二初字第84号民事判决书，西宁**民法院（20l2）宁*二终字第106号民事判决书判决卜**主张的2012年1月至5月租金，因该商铺己于20l2年1月16日过户于青海新**限公司名下，故不予支持，该判决为终审判决。一审法院依据（2015）西*一初字第2308号民事判决书，错误认定双方《商品房买卖合同》继续履行，并以此判决支持卜**一审诉讼请求明显违法。2012年6月至2014年3月9日租赁费由万**司支付基础是卜**对该商铺拥有完整的产权和出租权。本案双方《商品房买卖合同》在西**产公司的备案己在2012年1月16日被注销，该商铺产权已经转移过户在善意取得人青海**司名下是不争事实，其合法权益受法律保护。目前，卜**商铺虽在房产局又登记备案，但该备案登记并不能对抗该商铺己转移登记过户，产权在善意取得人青海**司名下这一法律事实和法律行为。卜**诉求2012年1月至2014年3月9日租赁费27000元，2012年1月至今违约金5068元己超过法律规定的诉讼时效期间。请求撤销原判决第一项由万**司支付租赁费27000元及违约金5068元，改判驳回卜**的诉讼请求；

被上诉人辩称

卜**答辩称，2004年2月22日，双方经协商签订了《商铺租赁协议》约定，万**司承租卜**位于西宁市城西区五四大街45号万通中心第四层i316号建筑面积20平方米商铺，租金自第六年开始按月支付，每月1000元。协议签订后，万**司一次性支付了2004年3月11日至2009年3月10日五年租金。2009年4月起万**司开始拖欠租金。后经**法院（2012）西民二初字第84号判决，万**司支付2011年12月以前所拖欠租赁费，但就后期租赁费因万**司将所租赁铺面出售给青海新**限公司而未予支持，现经生效判决已撤销青海新**限公司房屋所有权证，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

本院查明

二审审理查明的事实与一原查明的事实一致，双方当事人均无异议，本院予以确认。

本院认为

本院认为，卜**与万**司签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。双方当事人理应依照合同约定全面履行各自的权利义务。卜**按合同约定将商铺交付万**司使用后，万**司理应按照合同约定支付租金，万**司未及时支付租金构成违约，应承担支付租金及违约金的责任。因万**司欠付租金，卜**于2012年向西宁**民法院起诉要求万**司支付租赁费，经西宁**民法院（2012）西*二初字第84号民事判决书判决，万**司支付2011年12月30日以前所拖欠租赁费34000元，但就2012年1月以后的租金因该房屋于2012年1月16日过户至青海新**限公司名下，未予支持。后卜**就万**司将所租赁铺面出售并过户至青海新**限公司名下之事，向西宁**民法院提起行政诉讼，经西宁**民法院（2013）西行初字第17号行政判决书及本院（2013）宁行终字第42号行政裁定书裁决：撤销西宁市住房保障和房产管理局作出的撤销卜**与青海万**限公司签订的《商品房买卖合同》登记备案的具体行政行为；撤消西宁市住房保障和房产管理局作出的为案外人青海新**限公司办理的宁字第062375号房屋所有权证的具体行政行为；责令西宁市住房保障和房产管理局重新作出具体行政行为，并经西宁**民法院（2015）西*一初字第2308号判决书判决双方之间的《商品房买卖合同》继续履行。故卜**要求支付2012年1月至2014年3月租金及违约金的诉讼请求成立，应予支持。万**司主张不应支付2012年1月至2014年3月租赁租金及违约金和卜**的诉求己超过法律规定的诉讼时效期间的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费75元，由青海万**限公司承担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年五月四日