帅**、徐**与南昌县**展有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人帅**、徐**因与被上诉人南昌县**展有限公司（以下简称城**司）商品房销售合同纠纷一案，不服江西省南昌县人民法院（2015）南民初字第279号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

一审法院查明

一审法院经审理查明：双方于2012年7月5日签订了《南昌县商品房买卖合同》一份，主要内容是：帅**、徐**（买受人）购买城**司（出卖人）开发的位于南昌县莲塘镇农科路以北，莲西路以东的采知轩商品房第3栋7层704号房，建筑面积139.54平方米，单价每平方米4738元，房款总价661141元；城**司（出卖人）应当在2013年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的并符合合同约定的商品房交付帅**、徐**（买受人）使用；城**司（出卖人）如未按合同规定的期限将商品房交付帅**、徐**（买受人），逾期不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，城**司（出卖人）按日向帅**、徐**（买受人）支付已交房价款的万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过90日，帅**、徐**（买受人）有权解除合同等。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之三的违约金。合同签订后，帅**、徐**以公积金贷款形式付清了房款661141元。城**司称在2014年4月份用电话通知帅**、徐**交接房，帅**、徐**未认可，承认在2014年12月城**司通知其换了购房收据的正式发票。嗣后，双方就逾期交房赔偿问题协商未果。帅**、徐**遂向原审法院起诉，要求城**司按日支付逾期交房的房价总款万分之三的违约金至2015年1月25日止，即77353元；本案诉讼费由城**司承担。

上述事实有帅美华、徐**提供的《南昌县商品房买卖合同》，购房收款收据、住房公积金贷款（借款借据）、契税和双方当事人无异议的陈述予以证实。

一审法院认为

原审法院认为，双方签订的《南昌县商品房买卖合同》系双方在平等自愿基础上的真实意思表示，合法有效，予以确认。依照上述合同约定，城**司应于2013年12月31日之前向帅**、徐**交付房屋，因城**司未按约定期限交付房屋，帅**、徐**要求继续履行合同并据此向城**司主张自2013年12月31日起至2015年1月25日止按已付购房款661141元的万分之三计算违约金77353.5元。原审法院认为，根据双方签订的合同第九条出卖人逾期交房的违约责任第1款第（2）项：“逾期超过90日后…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之三的违约金”，城**司未在合同规定的最后交付期限，即2013年12月31日将涉诉房屋交付给帅**、徐**，且截至庭审之日止帅**、徐**仍未收房，城**司逾期交付已远超90日，依约应承担逾期交房的违约责任，违约金的起算时间应自最后交付期限的第二天即2014年1月1日起计算，违约金的截止时间因帅**、徐**主张算至2015年1月25日止，系帅**、徐**对自身权益的处分，且未违反法律法规的规定，故原审法院确定城**司逾期交房违约金的起止时间为自2014年1月1日至2015年1月25日止。庭审中，城**司声称其已在2014年4月初取得了竣工验收备案表并在同年3月20日左右以电话方式通知帅**、徐**收房，虽然城**司在法庭规定期限内提交了涉诉房屋的《南昌县建设工程竣工验收备案表》，但该表的“备案意见”一栏空白，既无县级以上人民政府建设行政主管部门的盖章亦无备案时间，故原审法院对城**司该项抗辩理由不予采信。城**司认可其逾期交房存在违约的事实，但提出合同中约定的按日万分之三计算违约金的标准过高，请求予以调低，对城**司的该项抗辩理由，原审法院在综合考量客观实际后认为，合同中所约定的违约金计算确实存在标准过高的情形，故酌定违约金标准调整为按日万分之一计算。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：一、南昌县**展有限公司应在本判决生效之日起十日内向帅**、徐**支付自2014年1月1日起至2015年1月25日止期间的逾期交房违约金25784.50元；二、驳回帅**、徐**其他过高的诉讼请求。案件受理费1734元，由南昌县**展有限公司承担446.70元，帅**、徐**承担1287.30元。

上诉人诉称

宣判后，帅美华、徐**不服提起上诉，请求二审法院撤销原审判决，依法改判城投公司向上诉人支付逾期交房违约金77353.5元；案件受理费由被上诉人承担。

帅**、徐**上诉称：一、上诉人与被上诉人签订房屋买卖合同合法有效，是双方当事人真实意思表示。上诉人按照合同约定履行了付款义务，合同约定若逾期交房，被上诉人按日向上诉人交付已支付房价款万分之三的违约金，该约定并未违反法律规定，也未损害社会公共利益等能够导致合同无效、撤销的规定。二、一审法院认为合同约定的违约金计算标准过高，应按日万分之一计算，缺乏事实依据，也缺乏法律依据。一审法院依据合同法第一百一十四条的规定，但是判决书中没有对损失额度多少进行任何阐述，也没有解释日万分之一的计算标准的法律依据是什么，这种缺乏事实和法律的裁判理应更改。三、房屋买卖合同中关于违约金的约定是双方当事人意思自治的结果。合同的制定者是处于强势地位的开发商，开发商违反自己主导制定的条款，理应承担该条款对应的责任。如果是购房者违约，开发商肯定会第一时间在首付款中扣除购房者违约责任对应的金额。合同法的精髓是自由、平等，合同违约导致的双方承担的责任不对等，严重违背合同法的精神。

被上诉人辩称

城**司答辩称：被上诉人早就电话通知上诉人收房，但是他们一直拖着不来，却向法院起诉。既然一审法院判了按日万分之一支付违约金，我们也接受，按照当地租房的市场标准，也与法院判决的金额大致相同。请求二审法院维持原判。

本院查明

双方在二审均未提交新证据。本院查明的事实与原审法院查明的事实相同。

本院认为

本院认为，上诉人帅**、徐**与被上**公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，依法应受法律保护，双方均应严格按照合同约定履行各自义务，违约方应承担违约责任。现被上诉人未能按照合同约定的时间将经验收合格的商品房交付给上诉人，应承担逾期交房的违约责任。关于逾期交房违约金的计算标准，本院认为，上诉人并未举证证明其实际损失，一审法院根据被上诉人的申请，综合考量过错程度及当地实际情况，酌情调整违约金按日万分之一计算并无不当，应予维持。

综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

本案二审案件受理费1094元，由上诉人帅**、徐**承担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年一月二十日