上诉人杜某某与被上诉**易有限公司、赣州金大彩印包装有限责任公司）房屋买卖合同纠纷案二审民事判决书

审理经过

上诉人杜某某因与被上诉**易有限公司（下称“新世界公司”）、赣州金大彩印包装**公司（下称“金大彩印公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服赣州**开发区人民法院（2014）赣开民二初字第145号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院查明：2010年11月25日，杜某某与新**公司签订了一份“工业厂房转让协议”，协议书约定，甲方（新**公司）同意将位于赣州**开发区印刷包装产业园（暂登记在金**公司名下）的工业厂房3#整栋转让给乙方（杜某某），转让面积约为800平方米，乙方同意受让上述厂房；双方商定厂房转让价每平方米为1500元，结算面积以房产证登记为准多退少补；厂房道路、给水设施、供电设施等配套设施，按每栋厂房4.5万元包干，由乙方在交付厂房时另行向甲方交纳；乙方在签订合同时支付定金9.5万元，在厂房交付时付至房款总额的50%（含定金），剩余房款及配套费4.5万元应当在甲方办理好过户手续时同时支付给甲方；甲方应当在2011年4月30日前将厂房交付给乙方；甲方在厂房交付并取得有关部门验收合格后六个月内，在乙方配合的前提下，办理产权过户手续，厂房销售及过户产生的税费由甲方承担；乙方不按约定时间付款，每逾期一天则按未付金额的千分之一计算，且甲方有权暂停履行交房和过户义务，有权在乙方已付款中直接扣除损失，直至扣完乙方的已付款，扣完后双方合同自动解除等等，双方在合同中约定了其他的权利和义务。合同签订后，新**公司按合同约定将金**公司的3#厂房交付给了杜某某占有和使用，杜某某在2011年5月3日和2011年11月25日止分2次向李*华个人分别支付了505，000元和95，000元，李*华向杜某某出具了加盖有新**公司公章的收据。杜某某在收房后，对3#厂房进行了部分装修后，支付了3#厂房所涉的土地使用税等款项。在合同履行过程中，杜某某叫李*华在“工业厂房转让协议”上加盖了金**公司的公章。另查明，新**公司系李*华个人独资设立的有限责任公司，金**公司在2009年8月6日成立，股东为傅芳景一人，2011年6月14日变更为李*华、刘**、洪源树三人，其中李*华占10%的股份，刘**、洪源树各占45%的股份，公司的日常经营事务由李*华负责管理，其他股东并未参与。金**公司在赣州**开发区印刷包装产业园所建的厂房、办公楼未办理“建筑工程施工许可证”，也未办理建设工程竣工规划核实。

一审法院认为

原审法院认为：新**公司将金大彩印公司的3#厂房整栋转让给杜某某，杜某某将预付的购房款支付给了新**公司的法定代表人李**，新**公司将3#厂房交付给了杜某某占有和使用，但金大彩印公司所有的3#厂房，至今尚未办理“建筑工程施工许可证”，也未办理建设工程竣工规划核实，依《城市房屋权属登记管理办法》的规定，新建的房屋办理房屋所有权初始登记，必须提交建设工程施工许可证、房屋竣工验收资料等证明文件，因此本案诉争的房屋不能办理房屋产权初始登记，新**公司、金大彩印包装公司不可能将上述房屋的权属登记过户登记在杜某某或杜某某所指定的第三方名下，对杜某某要求新**公司、金大彩印公司继续履行签订的《工业厂房转让协议》，将位于赣州**开发区印刷包装产业园的3#整栋工业厂房过户至杜某某或杜某某所指定的第三方名下的诉讼请求，原审法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项之规定，判决如下：驳回杜某某的诉讼请求。案件受理费15600元，由杜某某负担。

上诉人诉称

杜某某上诉称：一审判决认定事实不清。一审法院将案涉合同作为无效合同对待，实际上，案涉合同是效力待定合同。案涉协议生效的条件为案涉厂房取得原始登记。现在是因为新**公司、金大彩印公司不履行义务，才导致厂房的原始登记一直未办理。法院应判决限制两公司在合理期限内将所缺证件补办齐全后，将厂房过户给杜某某或其指定的第三人。一审判决适用法律错误。一审判决适用的是《城市房屋权属登记管理办法》，但自2008年7月1日起，该管理办法已被《房屋登记办法》废止。案涉协议的签订时间为2010年11月25日，原审法院依旧适用该法律是错误的。请求撤销原审判决，依法改判或将本案发回重审，本案的一审、二审诉讼费用由新**公司、金大彩印公司共同承担。

被上诉人辩称

新世界公司、金大彩印公司答辩称：与一审答辩意见一致。

二审期间，双方当事人均未向法庭提交新的证据。

二审期间，双方当事人一致认可案涉厂房所占用土地因其他纠纷已被赣州**开发区人民法院依法查封，案涉厂房未用于印刷产业。二审认定的其他事实与一审查明的一致。

本院认为

本院认为，《房屋登记办法》第二十二条规定：有下列情形之一，房屋登记机构应当不予登记：（一）未依法取得规划许可、施工许可或者未按照规划许可的面积等内容建造的建筑申请登记的；……。第三十条规定：因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：……（四）建设工程符合规划的证明；……。第三十二条规定：发生下列情形之一的，当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权转移登记：（一）买卖；……。第三十三条规定：申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：……（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；……。第九十八条规定：本办法自2008年7月1日起施行。《城市房屋权属登记管理办法》（**设部令第57号）、《**设部关于修改﹤城市房屋权属登记管理办法﹥的决定》（**设部令第99号）同时废止。根据以上规定，因案涉厂房至今尚未办理“建筑工程施工许可证”，也未办理建设工程竣工规划核实，案涉厂房目前无法取得初始登记，金大彩印公司无法取得案涉厂房的房屋所有权证，进而，无法实现案涉厂房所有权的转移登记。同时，《房屋登记办法》第八条规定：办理房屋登记，应当遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。第二十二条规定：有下列情形之一，房屋登记机构应当不予登记：……（六）房屋被依法查封期间，权利人申请登记的；……。案涉厂房位于赣州**开发区印刷包装产业园内，所占用土地已因其他纠纷被依法查封，房屋若如杜某某所诉登记其名下或其指定的第三人名下，房屋所有权主体和土地使用权主体可能无法保持一致，杜某某也未举证证明案涉厂房在未用于印刷产业、所占用土地已依法被查封等情况下补齐其主张的证件能够取得初始登记，根据“谁主张、谁举证”的诉讼原则，应承担举证不能的不利法律后果。故，杜某某要求将案涉厂房过户至杜某某或其指定的第三人名下的诉讼请求依据不足，其上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决适用已被依法废止的《城市房屋权属登记管理办法》（**设部令第57号）的规定，适用法律有误，应予纠正，但原审判决处理正确，对于处理结果，本院予以维持。故，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费15600元由上诉人杜某某负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年四月三日