王**、肖**与欧**、龙水根房屋买卖合同纠纷案民事判决书

审理经过

原告王**、肖**与被告欧*红莲、龙**房屋买卖合同纠纷一案，于2010年12月31日立案。本院受理后依法由审判员万福建适用简易程序于2011年3月2日公开开庭进行了审理。原告王**、肖**及其委托代理人陈**，被告欧*红莲及其委托代理人张越到庭参加诉讼。被告龙**经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告王**、肖**诉称，2009年2月26日，原告方与被告方签订了一份《门面出售合同》和《房屋出售协议》。该合同和协议约定：原告方购买被告方所建房屋的五楼和一楼的门面两间，并约定是分期付款。原告方已按约定交付了购房款，履行了合同义务。2009年底，该房建成完工。至此，被告方向原告方出售的房屋和门面已符合交房条件。在2010年9月份，被告方已搬入该栋房屋三楼居住。2010年3月份到现在，原告方曾多次要求被告方交付房屋和门面，但被告方总是以种种借口拒绝交房，同时，被告方拒绝原告交付的第三期购房款。显然，被告方的上述行为已构成实际违约。原告认为，被告方的行为是典型的违约行为，应承担违约责任，交付房屋和门面，支付违约金。据此，原告为维护自己的合法权益，特提起诉讼，请求法院判令被告方交付原告方购买的住房一套和门面两间，并支付违约金10000元；本案诉讼费用由被告承担。

被告辩称

被告欧*红莲、龙水根辩称，涉讼房屋和门面的产权并非被告方，而是胡**和彭**，建房用地是政府拆迁安置的国有划拨用地，该土地上的建筑物是以他人名义报建的。房屋买卖合同的出售方即被告方目前没有取得房地产所有权证，与原告方签订的买卖合同在法律上是无效的。被告方同意解除合同，赔偿原告方的利息损失，退还原告方所交的140000元预付款。

本院查明

经审理查明，2007年7月11日，安福县平都镇枫林村居民胡**及其子**与安福县**有限公司签订拆迁协议，胡**作为拆迁安置户由政府异地补偿土地面积420平方米。2008年3月，胡**及其子**及彭**与被告龙**、欧**，案外人宋**、张**等人签订土地转让协议，将政府异地安置土地面积140平方米的土地使用权转让给被告龙**、欧**等人。2009年2月26日，原告王**、肖**与被告欧**、龙**签订《房屋出售协议》和《门面出售合同》。房屋出售协议约定：一、甲方（龙**、欧**）现将名都大酒店左侧第九栋（新县政府篮球场后面）第五层住房出售给乙方（王**、肖**），面积为130平方米，房屋价格为每平方米壹仟贰佰陆**整，总价为163800元。甲方送乙方柴草间1间（靠中间门面，约5.3平方米）。二、付款及有关事宜：总款分三期付，第一期在甲乙双方签订合同时。乙方付甲方购房款陆万元整；第二期在2009年年底前付20000元，加利息1700元，共付21700元；第三期付款在2010年底前付73800元，加利息7520元，共付81320元。余款10000元在甲方办理完房产证付清。三、甲方包办房产证，乙方不出任何费用。柴草间不办证归乙方永久性使用，阳台相送不办证（如要办证，费用由乙方负责）……六、未尽事宜，双方协商解决。任何一方不得违约，如违约则付对方违约金拾万元。门面出售合同约定：一、甲方（龙**、欧**）现将名都大酒店左侧第九栋（新县政府篮球场后面）门面两间（2号和3号门面），62平方米卖给乙方（王**、肖**），每平方米2380元，卫生间3平方米，每平方米800元，总款为149960元整。二、付款及有关事宜：总款分四期付，第一期在甲、乙双方签订合同时，乙方付甲方购房款肆万元整，第二期在2009年年底前付20000元，再加利息1700元，共付21700元。第三期付款在2010年底前付60000元，加利息6120元，共付66120元，第四期款29960元，加利息1300元，共付31260元在2011年6月底前付清，甲方包办房产证，所有费用由甲方负担，乙方不出任何费用，如甲方在2011年之前办好房产证提前给乙方，如甲方在2011年6月前没有办好房产证，乙方扣下壹万元办证，不得算利息。收款以收款收据为准……五、未尽事宜，甲乙双方协商解决。任何一方不得违约，如违约则付对方违约金拾万元。合同签订后，被告龙**、欧**及宋**、张**共同在受让的土地上建房，原告按约付清了第一期、第二期的购房款共计140000元及利息，还支付了预定铝合金窗、水电开户费、柴草间铁门款计4230元给被告。2010年下半年房屋建成竣工，被告相继入住第三层楼房。当原告向被告履行给付第三期购房款时遭被告拒收，被告以办不到房产证为由拒绝交付出售的第五层住房和两间门面给原告。经双方协商未果，原告遂起诉来院，请求判令被告交付原告购买的住房一套和门面两间，并支付违约金10000元；本案诉讼费用由被告承担。

上述事实，有原、被告的陈述，原、被告提交的《房屋出售协议》、《门面出售合同》、收款收条、《拆迁协议》、《土地转让协议》等证据证实。以上证据均能证明相关事实，本院予以确认。

本院认为

本院认为，原告王**、肖**与被告欧*红莲、龙**签订的《房屋出售协议》、《门面出售合同》有双方当事人的真实签名，是合同双方的真实意思表示，所签订的协议（合同）合法有效，双方应当按约履行。作为善意取得合同标的物的原告方**承担由于被告的过错导致的后果，被告以办不到房产证为由拒绝履行接受原告第三期购房款和交付合同标的物（住房、门面）已构成违约，应承担违约责任和继续履行协议（合同）的义务，原告也应当按约付清第三期购房款。原、被告约定的违约责任承担方式支付违约金拾万元过高，应酌情递减。原、被告虽未约定交付合同标的物的期限，按交易习惯，可按房屋竣工时即2010年下半年为交付期限。原告请求被告交付住房和门面及支付违约金10000元的诉讼请求，本院予以支持。被告龙**经传票传唤无正当理由拒不到庭，可缺席判决。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百三十条、第一百五十九条、第一百六十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、第一百四十二条的规定，判决如下：

裁判结果

1、原告王**、肖**与被告欧*红莲、龙**继续履行双方于2009年2月26日签订的《房屋出售协议》和《门面出售合同》。

2、被告欧*红莲、龙水根于本判决生效之日起五日内向原告王**、肖**交付座落在安福县平都镇名都大酒店左侧第九栋（县政府篮球场后面）第五层住房一套和2号、3号门面两间。

3、原告王**、肖**在本判决生效之日起五日内按约定支付被告欧*红莲、龙水根第三期购房款。

4、被告欧*红莲、龙**支付原告王**、肖**违约金10000元人民币，限判决生效之日起五日内付清。

如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费50，减半收取25元。由被告欧*红莲、龙**负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省**民法院。

裁判日期

二0一一年三月十八日