郑**与钟**租赁合同纠纷案二审民事判决书

审理经过

上诉人郑**因租赁合同纠纷一案，不服上犹县人民法院（2013）上民一初字第440号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审法院查明

原审查明，原告（反诉被告）郑**丈夫管海华与房东张**于2011年11月30日签订店房租赁合同，合同约定张**将其位于上犹县东山镇北门巷第41号一层后栋店面出租给郑**丈夫管海华经营服装生意，租赁期限为2011年12月1日起至2013年11月30日止。原告（反诉被告）郑**与被告（反诉原告）钟**于2013年8月达成口头协议，约定原告（反诉被告）郑**承诺与原房东续签好店面三年的租赁合同，原告（反诉被告）郑**将该店面转租给被告（反诉原告）钟**经营服装生意，转让费用27000元，被告（反诉原告）钟**先预交定金10000元，待双方正式交付店面时支付剩余17000元。被告（反诉原告）钟**于2013年8月上旬向原告支付了定金10000元。原告（反诉被告）郑**于2013年8月13日将店面交付被告（反诉原告）钟**经营，同日，被告（反诉原告）钟**向原告（反诉被告）郑**出具欠条一张，欠条载明：本人钟**向郑**借款人民币17000.00元整（大写壹**），将于2013年8月30日还清，逾期还款的按每月利息3%。被告（反诉原告）钟**在该店经营服装生意至2013年11月底，于2013年12月2日将该店的钥匙交予房东。

一审法院认为

原审认为，原告丈夫管海华与张**签订的租赁合同合法有效，双方应严格履行合同法定及约定义务，承租人管海华将租赁物转租给第三人钟**（反诉原告），应征得出租人张**的同意。原告（反诉被告）郑**与被告（反诉原告）钟**达成的转租口头协议为附条件的转租合同，在所附条件未成就的情况下，该协议成立但未发生效力。在原告（反诉被告）郑**丈夫管海华与房东张**签订的租赁合同到期后，原告（反诉被告）郑**仍未能与房东续签租赁合同，所附条件已无法成就，因此，对被告（反诉原告）钟**关于撤销双方订立的店面转让协议的请求予以支持。原告（反诉被告）郑**未提交充分证据证明其起诉的17000元为原告（反诉被告）郑**借给被告（反诉原告）钟**的款项，该17000元是被告（反诉原告）钟**所欠原告（反诉被告）郑**的转让费，因该转让协议被撤销，原告（反诉被告）郑**要求被告（反诉原告）钟**继续履行向其支付17000元转让费的主张没有法律依据。在本案中，双方当事人对被告（反诉原告）钟**向原告（反诉被告）郑**支付10000元转租定金不持异议，对该事实予以确认。该转让协议被撤销，对被告（反诉原告）钟**要求原告（反诉被告）郑**返还该10000元定金的请求予以支持，但是，被告（反诉原告）钟**在该店面实际经营服装生意达3个月之久，原告（反诉被告）郑**替被告（反诉原告）钟**支付3个月租金，被告（反诉原告）钟**只向原告（反诉被告）郑**支付了1个月的租金，因此，尚欠原告（反诉被告）郑**的2个月租金应在原告（反诉被告）郑**返还该10000元定金时予以抵扣。综上，原审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最**法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条、《中华人民共和国合同法》第二百二十四条之规定，作出判决：一、撤销原告（反诉被告）郑**与被告（反诉原告）钟**签订的店面转租协议；二、驳回原告（反诉被告）郑**要求被告（反诉原告）钟**归还欠款17000元及利息1020元，合计18020元的诉讼请求；三、驳回原告（反诉被告）郑**的其他诉讼请求；四、原告（反诉被告）郑**退还被告（反诉原告）钟**支付的转租定金8460元（10000-1540），于判决生效后15日付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费251元（郑**已预交），由原告（反诉被告）郑**承担。反诉案件受理费50元（钟**已预交），由原告（反诉被告）郑**承担。

上诉人诉称

郑**上诉称，原审认定上诉人承诺与房东续签三年合同转租给被上诉人，该认定明显错误。钟**没有证据证明双方有此约定，钟**出具的《欠条》所载明的付款时间和条件的约定恰恰证明续租合同的责任不是由上诉人承担，钟**提供的手机信息记录及房东的调查笔录印证了续租合同的责任由钟**承担。上诉人的丈夫与房东签订租赁合同时已约定合同期内可以转租，上诉人只须将转租事宜告知房东。钟**提供的房东调查笔录证实上诉人转租后履行了告知义务，房东也没有异议。原审认定上诉人转租没有经过房东同意没有尊重证据和客观事实。上诉人从被上诉人口中得知其与审理本案的法官有不同寻常的来往，提出了回避申请，但被原审法院驳回，原审法院审理本案的过程违反法律规定。综上，请求改判支持上诉人的诉讼请求。

被上诉人辩称

钟**辩称，上诉人的丈夫与房东签订的租赁合同2013年11月30日到期，答辩人与上诉人在2013年8月开始协商店面转让事宜，根据上犹县的店面转租行情，仅三个的租期不可能要27000元转让费，而且，转租的店面月租金仅700元，答辩人三个月无法赚取27000元，因此，答辩人不可能在仅租三个月的情况下就支付27000元转让费。手机短信信息和房东的证言证明，答辩人给付1万元转让费且实际接收店面后，上诉人的丈夫仍在和房东商量续租一事，说明上诉人有义务与房东续签合同。上诉人承诺其会与房东续签三年合同，虽然答辩人根据上诉人的要求将欠17000元转让费写为欠条并言明8月30日前归还，但上诉人未与房东续签合同，答辩人才未付款。房东张**明确表示，上诉人是瞒着他转租的，违反了合同约定。上诉人主张房东对转租没有异议与房东的陈述不符。综上，请求维持原判。

本院查明

本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。

本院认为

本院认为，关于续签店面租赁合同的问题，双方当事人均认为应由对方负责续签租赁合同。上诉人郑**主张应由被上诉人钟**负责续签合同，但未举证证明其主张的事实。被上诉人钟**主张应由上诉人郑**负责续签合同并提交了手机短信、对房东张**的调查笔录等证据。被上诉人钟**提供的手机短信载有“我八月三号就给了你转让定金，九月份还写了转让借条给你，你说九月份给你一个月时间去签合同，没有签到合同就到九月底把转让的定金和那个转让借条退给我，现在你打算怎么处理这个事情？”等内容；张**在接受被上诉人钟**的委托代理人调查时，对于“为何不让钟**经营”的问题作了如下陈述“主要是合同到期前，郑**未与我协商好转租事宜，并且是瞒着我将店面转租，违反了合同约定。转租要三方当面讲好来”，张**还陈述就是郑**两夫妻来其也不会签三年合同。虽然上诉人郑**对上述证据持有异议，但是，上诉人郑**在租赁期限仅剩三个月时将店面转租给被上诉人钟**，被上诉人钟**在转租的店面中经营时间为三个月的事实客观存在，结合该店面月租金为770元的事实，被上诉人钟**租赁该店面经营三个月即需支付27000元转让费显失公平。因此，原审判决撤销上诉人郑**与被上诉人钟**签订的店面转租协议并无不当。上诉人郑**在一审诉讼中虽然提出了回避申请，但经原审法院核实，上诉人郑**提出的申请回避的理由不成立，原审法院亦对此作出了驳回回避申请的书面决定，故原审法院在审理本案过程中并未违反法律规定。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人郑**的上诉请求不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费462元，由上诉人郑**承担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一四年十月十一日