吉安今**限公司与吉安**限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人吉安今**限公司（以下简称今**司）、吉安**限公司（以下简称恒**司）因商品房预售合同纠纷一案，均不服江西省吉安市吉州区人民法院（2015）吉民二初字第516号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明：2014年5月31日，今**司交纳定金50万元购买恒**司开发的恒鹏曼哈顿广场7-8栋商铺1-01室，恒**司出具的收据载明该商铺建筑面积为132.15平方米，房权证号0079号。今**司分别于2014年11月19日付款130万元、12月25日付款49万元、2015年1月16日付款20万元，共计199万元。之后，双方一直未签订商品房买卖合同。另查明，2014年12月1日，恒**司将今**司所购商铺向第三人设立抵押，并办理了抵押登记。

一审法院认为

原审法院认为：今**司支付50万元定金向恒**司购买商铺，恒**司出具的收据载明了商铺的编号、面积、产权证号，之后，恒**司又陆续收取了今**司购房款199万元，双方就商铺的出售已达成合意，合同成立。今**司与恒**司对销售单价及付款时间约定不明，双方本可通过磋商或诉讼等方式解决争议，但恒**司却在未告知今**司的情形下将商铺另行抵押给第三人，导致今**司的合同目的不能实现，今**司诉请解除合同、返还购房款，依法予以支持。因恒**司存在违约，今**司依据定金罚则主张双倍返还定金应予以支持，但依照相关法律规定，定金数额不得超过主合同标的额的百分之二十，参照今**司已付购房款，定金数额不能超过49.8万元。今**司选择适用定金条款所获赔偿数额高于其利息损失，其提出另行赔偿利息损失的诉请，依法应予驳回。此外，由于恒**司先出售后抵押的行为属恶意违约，依据相关司法解释，应当承担惩罚性赔偿责任，即承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，综合本案的实际情况，酌定赔偿金额为80万元。依照《中华人民共和国合同法》第二十五条、第九十四条第（四）项、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条，最**法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第（一）项，最**法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条之规定，判决：一、解除原告吉安今**限公司与被告吉安**限公司订立的商品房买卖合同；二、被告吉安**限公司返还原告吉安今**限公司购房款199.2万元；三、被告吉安**限公司双倍返还原告吉安今**限公司定金共计99.6万元；四、被告吉安**限公司支付原告吉安今**限公司赔偿款80万元；五、驳回原告的其他诉讼请求。上述（二）、（三）、（四）项，共计378.8万元，限判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费47092元减半收取23546元，财产保全费5000元，合计28546元，由原告负担6746元，被告负担21800元。

上诉人诉称

上诉人今**司不服原审判决，向本院提起上诉，请求依法变更原审判决第二项为恒**司返还购房款199.2万元并支付该款利息61703元，变更原审判决第四项为恒**司支付今**司赔偿款199.2万元，一、二审诉讼费由恒**司承担。其理由是：1、今**司主张的是返还已付购房款的利息，而不是把利息作为损失主张赔偿损失，返还已付购房款利息和赔偿利息损失是两个不同的概念，原审法院将今**司主张的返还已付购房款利息错误认定为赔偿利息损失，并驳回今**司主张返还已付购房款利息的诉讼请求，应当予以纠正；2、恒**司在与今**司达成商品房销售关系并收取了购房定金和购房款后，瞒着今**司将房屋抵押给了第三人，这是严重的违约行为，恒**司将房屋抵押后仍催今**司继续交款，直到今**司全部交清购房款，但恒**司仍未将房屋抵押的事实告知今**司，系严重的恶意违约，应该施以最严厉的惩罚，应判令恒**司支付已付购房款一倍的赔偿款，原审法院只判决80万元赔偿款，偏离了本案实际情况，也有失公平、公正。

被上诉人辩称

针对今**司的上诉，恒**司答辩称：今**司的上诉请求与本案事实及相关法律不符，本案商品房买卖合同不能履行的违约责任在于今**司，应当驳回今**司的上诉，本案诉讼费由今**司承担。

上诉人亦恒**司不服原审判决，向本院提起上诉，请求依法撤销原审判决第二、三、四项，诉讼费由今**司承担。其理由是：1、恒**司与今**司未签订书面合同，房屋买卖的价格未能达成一致，双方之间的合同未成立，即使合同成立，双方口头约定房屋单价为36600元／平方米，今**司在2014年7月1日前付清房款，但今**司未按约定付清房款，恒**司不可能履行交付房屋的；2、双方的房屋买卖关系并未成立，今**司未按时付清房款，恒**司多次催付未果后才向银行办理抵押贷款，双方未签订购房合同，今**司购房的意思表示不明确，恒**司无需告知今**司抵押的事实，且恒**司的抵押行为并未损害今**司的利益，只要今**司付清购房款，抵押可以立刻解除；3、原审法院于2015年5月12日立案，适用简易程序审理于2015年11月中旬才判决，超审限3个月之久，且本案不属简单的民事案件，不能适用简易程序审理，本案中的财产保全裁定由3名审判人员署名，原审法院未履行告知合议庭成员的义务。

针对恒**司的上诉，今**司答辩称：1、恒**司关于商品房买卖合同没有成立及今**司违约在先的理由不成立，恒**司存在恶意违约行为，其上诉理由与事实不符；2、即使原审法院违反了法定程序，但也没在达到恒**司所称的严重程度。

综合上诉人今**司、恒**司的上诉理由及各自的答辩意见，归纳本案的争议焦点如下：1、本案是否违反了法定程序？2、恒**司应否返还今**司购房款及利息？3、恒**司应否双倍返还定金？4、恒**司应否向今**司支付赔偿款？如应支付数额如何确定？

二审期间，恒**司提供恒鹏曼哈顿广场商铺开盘价清单1份、恒**司与李**于2015年6月30日签订的协议书1份、恒**司与崔**于2015年11月4日签订的商品房买卖合同2份，以证明恒鹏曼哈顿广场商铺的价格与对方所说的18900元／平方米相差甚远。今**司质证后认为，这些证据不属于二审发现的新证据，且开盘价清单系恒**司单方制作的，商品房买卖合同系复印件，这些证据均不足以证实其所证明的事实。本院认为，开盘价清单系恒**司单方制作的，依法不予采信；协议书和商品房买卖合同的相对方不是今**司，与本案无关联，依法不予采信。恒**司另申请证人王*出庭作证，以证明双方洽谈房屋买卖时商定商铺单价36600元／平方米。今**司质证后认为证人系恒**司的股东，与本案有利害关系，其证人证言不能单独作为定案依据。本院认为，证人王*系恒**司的股东，与本案有利害关系，其证人证言没有其他证据予以佐证，依法不予采信。

本院查明

本院经二审审理查明：本案在一审审理期间，双方当事人向原审法院申请庭外和解4个月，今**司的法定代表人杨**和恒**司的委托代理人彭**均在庭外和解审批表上签字同意。

二审查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。

本院认为

本院认为：关于本案是否违反了法定程序的问题。原审法院在审理本案期间，当事人申请庭外和解4个月，今**司的法定代表人杨**和恒**司的委托代理人彭**均在庭外和解审批表上签字同意。根据相关法律规定，当事人申请庭外和解的期间不计入审限，故恒**司认为原审法院超审限审结本案的上诉理由，与事实和法律不符，依法不予采纳。本案法律关系明确，事实清楚，不属于法律规定的不宜适用简易程序的案件，原审法院适用简易程序审理本案并无不当，恒**司认为本案应适用普通程序的上诉请求与法不符，依法不予支持。

关于恒**司应否返还今**司购房款及利息的问题。今**司向恒**司支付定金50万元定购商铺，虽然双方未签订书面的购房合同，但今**司分3次向恒**司支付购房款199万元，恒**司出具的收据载明了商铺的编号、面积、产权证号，双方就商铺的买卖已达成合意，合同成立。由于恒**司在未告知今**司的情况下，将今**司购买的商铺另行抵押给第三人，导致今**司的合同目的不能实现。依据相关法律规定，今**司有权主张解除合同并要求恒**司返还购房款及利息。因此，今**司关于请求恒**司承担已支付购房款199.2万元的利息61703元的上诉请求，与法有据，依法应予以支持。

关于恒**司应否双倍返还定金的问题。今**司为向恒**司购买商铺而支付定金，由于恒**司违约导致合同解除，今**司有权主张双倍返还定金，故恒**司认为无需双倍返还定金的上诉请求与法不符，依法不予支持。

关于恒**司应否向今**司支付赔偿款及数额如何确定的问题。最**法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：”具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人……”本案中，恒**司在未告知今**司的情形下将今**司所购买的商铺抵押给了第三人，导致合同解除，恒**司应当承担惩罚性赔偿责任，即承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。原审法院综合本案的实际情况，酌定赔偿金额为80万元并无不当，今**司认为恒**司应当支付已付购房款一倍的上诉理由不充分，依法不予采纳。

综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，但未判决恒**司向今**司支付已付房款的利息不当，依法应当予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、维持江西省吉安市吉州区人民法院（2015）吉民二初字第516号民事判决第一、三、四、五项；

二、变更江西省吉安市吉州区人民法院（2015）吉民二初字第516号民事判决第二项为：上诉人吉安**限公司返还上诉人吉安今**限公司购房款199.2万元及利息61703元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费23546元，财产保全费5000元，二审案件受理费56126元，合计84672元，由今**司负担22549元，恒**司负担62123元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年三月十一日