黄**与陈**房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人黄**因与被上诉人陈**房屋买卖合同纠纷一案，不服南康市人民法院（2013）康民二初字第931号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院查明：2005年2月20日（农历正月13日），陈**、黄**签订房屋转让协议书，约定黄**将其所有的位于南康市十八塘圩排下规划区三叉路口房屋一栋（房产证号：房权证康房字第30815号、国有土地使用证号：康*用（2003）字第20-28-02号）转让给陈**、转让费一次性付清、产权过户费用由陈**负担。房屋价钱为75500元（协议书上未写明），协议签订后陈**当日向黄**支付房款65500元，并出具了10000元的欠条给黄**。此后黄**将房屋所有权证及土地使用权证交给陈**，并将房屋交付陈**使用。现黄**于各种理由推诿陈**要求办理产权变更登记，陈**故诉请原审法院处理。

一审法院认为

原审法院认为：陈**与黄**于2005年2月20日（农历正月13日）签订的房屋转让协议书是双方当事人平等自愿签订的，是双方当事人的真实意思表示，且该协议符合法律规定，因此该协议合法有效。法律规定“房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移”及“房地产转让或变更时，应当向县级以上地方政府房产管理部门申请房产变更登记”，因此陈**要求黄**协助办理产权过户登记符合法律规定，本院予以准许。陈**在购买黄**的房屋时欠黄**10000元也应向黄**支付，因双方的协议约定转让费一次性付清，陈**至今未付此10000元违反协议，故其应从欠款之日（2005年2月20日）起按同期银行贷款利率向黄**支付利息至付清之日。黄**称签订房屋转让协议未经妻子同意，但其没有提交证据予以证明，对此辩解本院不予采信。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零九条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十二条、六十一条之规定，判决如下：一、陈**与黄**于2005年2月20日（农历正月13日）签订的房屋转让协议有效。二、位于南康市十八塘圩排下规划区三叉路口房屋一栋（房产证号：房权证康房字第30815号、国有土地使用证号：康*用（2003）字第20-28-02号）归陈**所有。三、陈**应在本判决生效后十五日内向黄**支付所欠房款10000元，并从2005年2月20日起按同期银行贷款利率支付利息至付清之日止。四、黄**应在本判决生效后十五日内协助陈**办理该房屋（房产证号：房权证康房字第30815号、国有土地使用证号：康*用（2003）字第20-28-02号）的产权变更登记，所需费用由陈**负担。本案诉讼费100元，由陈**负担。

上诉人诉称

黄**上诉称：双方当事人签订的《房屋转让协议》作为出卖方的黄**的妻子不同意卖房，买卖合同欠缺合同主体，违反法律强制性规定，该合同应当认定无效。原审法院显失公平，由于陈**未按协议约定一次性付清购买款给黄**，黄**也不同意过户，黄**具有先履行抗辩权，不予办理过户手续。2005年的一万元和现在的一万元价值相差悬殊。退一步讲，即使认定买卖合同有效，陈**自2005年欠购房款至今，就应当按当时一万元所购房屋面积与现在一万元能购房面积的比价来补差。故请求二审法院撤销原审判决，依法作出新判决。确认案涉房屋买卖合同无效；如果确认案涉房屋买卖合同有效，陈**迟延支付的1万元，利息应按同期银行贷款利率的四倍来计算。一、二审诉讼费用由陈**承担。

被上诉人辩称

陈**答辩称：1、双方的买卖合同合法有效。双方的协议没有违反法律规定，是双方的真实意思表示，应确认有效。2、黄**主张其妻子不同意卖房所以协议无效，房屋买卖已经形成十几年，黄**的妻子从未提出异议，当时购买房屋时，也是与黄**的妻子联系过商量过买卖事宜，其妻子是知情的；其妻子曾经住在该房中，陈**买了房屋后，黄**从该房搬走，如果黄**妻子不知情，怎么可能自愿搬走，所以黄**妻子是知情的。3、根据房屋登记所有权人是黄**一人，并没有黄**妻子名字，根据《中华人民共和国物权法》第7条的规定，陈**完全可以根据房产证来确认黄**是该房产的唯一所有权人，可以放心与黄**签订协议，所以黄**与陈**签订的协议是合法有效的。4、原审判决事实清楚，证据确凿，判决公正，黄**所主张陈**迟延给付1万元的事情，是因为双方达成1万元在过户时才支付的合意，所以黄**主张陈**拒绝支付1万元与事实不符。双方当事人对这1万元没有约定利息，黄**现在主张按银行同期贷款利率的4倍计算利息无事实根据。根据法律规定，双方对利息没有约定视为无利息，一审按同期贷款利率计算利息符合司法实践。请求驳回黄**的上诉。

二审期间，双方当事人均未向法庭提交新的证据。

本院查明

二审认定的事实与一审查明的一致。

本院认为

本院认为，关于黄**与陈**签订的案涉房屋买卖合同是否有效的问题。黄**主张其将案涉房屋卖给陈**时未经其妻子同意，属于无权处分，故认为案涉合同无效。但，本院认为，案涉合同是由双方当事人于农历2005年正月13日签订的，至今已有近十年时间，黄**将案涉房屋及案涉房屋所有权证、土地使用权证交付给陈**也有近十年时间。在此期间，黄**的妻子对案涉房屋买卖并未提出异议。并且，黄**在一审、二审期间均未向法庭提供证据证明黄**未经其妻子同意将案涉房屋卖与陈**。根据“谁主张谁举证”的诉讼原则，因黄**举证不能，应承担不利的法律后果。此外，该份案涉合同是由第三人执笔，经五位在场人见证签名，可以看出，双方当事人在签订该份协议时所持的审慎态度。综上，黄**主张案涉房屋买卖合同无效的理由不充分，本院不予采信。关于陈**1万元购房欠款应以何种利率计算利息的问题。本院认为，因为案涉房屋买卖合同及陈**向黄**出具的欠条中对于1万元购房欠款的利息问题均未作出约定，所以，黄**主张按银行同期贷款利率的四倍计算以上购房欠款的利息，依据不足，本院不予支持。

综上所述，黄**的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，处理正确，应予维持。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元由上诉人黄**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一四年十一月二十日