俞**与南昌正**业有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告俞*良诉被告南昌正*（新加**限公司（以下简称正*公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年10月23日立案受理，在审理过程中，经查发现不宜适用简易程序审理，于2015年1月20日转为普通程序审理，并依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告俞*良委托代理人詹**第一次开庭到庭参加诉讼，原告俞*良委托代理人单森林第二次开庭到庭参加诉讼，被告正*公司委托代理人朱**、陈波二次开庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告俞*良诉称：原告2008年9月8日与被告签订了南昌县商品房买卖合同（以下简称合同），从被告处购买了正*大湖之都西南商铺某号，合同第八条约定被告应当在2008年9月30日前将房屋交付给原告使用。合同签订后，原告履行了自己的全部义务，然被告因为将合同所列商铺出租给他人而无法向原告交付，为此原告多次催促被告交房，并一度于2009年11月5日委托律师发函给被告敦促其尽快交房并承担相应的违约责任。在此情形下，被告于2010年2月1日交房。2011年11月3日原告再次向被告发“要求解决逾期交房违约金问题”的函，要求被告支付违约金并承担相应责任。原告认为被告应当为其逾期487天交房承担违约责任，根据合同第九条的约定按日向原告支付已付房价款699096元万分之五的违约金，总计人民币170229.9元。并支付违约金利息38784元（按银行同期基准利率计算自2010年2月1日至2013年10月30日止共1367天）。故诉请：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金人民币170229.9元；2、判令被告向原告支付逾期交房违约金利息计算至2013年10月30日人民币38784元。3、本案诉讼费由被告承担。

被告辩称

被告南昌正*（新加**限公司（以下简称正*公司）辩称：1、被答辩人具有先履行义务；其提交的证据不能证明被答辩人履行了付清房款的义务，根据法律规定、合同约定，交房时间应予顺延，答辩人不存在逾期交房的违约行为。2、被答辩人主张按照万分之五计算逾期交房违约金，不符合最高院司法解释的规定，过分高于其实际损失，即便存在所谓的逾期交房，也应当根据合同法、最高院司法解释的规定予以调低。3、被答辩人已过诉讼时效期间主张权利，根据民诉法适用意见的规定已经丧失了胜诉权，其诉讼主张不应支持。4、被答辩人主张违约金的利息无法律依据，不应支持。综上所述，答辩人请求法院驳回被答辩人的全部诉讼请求。

原告出示如下证据材料证明其主张的事实：

1、《南昌县商品房买卖合同》一份。证明双方之间房屋买卖合同关系及逾期超过60天的违约责任。

2、购房票据五张，即销售不动产发票、契税完税证、维修基金缴款书、登记费票证、土地证费各一张。证明原告履行了买方义务。

3、律师函及相关手续。证明原告针对被告逾期交房向被告主张相关权利。2009年11月5日原告通过司达律师事务所向被告发出律师函，催促被告尽快交房，并说被告存在逾期交房的行为，这个函有被告营销主管的签字。

4、被告的工作配合单、收文处理单。证明是2010年2月1日具备了交房条件，实际交房时间是2010年4月1日。

5、房屋验收单、收到钥匙的收条。证明被告在2010年2月1日才向原告交付商铺。

6、原告向被告发出的《要求解决逾期交房违约金的函》。证明原告主张逾期交房的违约金，由于被告一直拖延，是时效转换的问题。

被告出示如下证据材料支持其主张的事实：

1、涉案房屋的《竣工验收备案表》。证明所交房屋符合交付条件。

2、江**高院判决书（2008）赣民再终字第5号。证明逾期交房违约金为租金的1.3倍。

3、《南昌县商品房买卖合同》一份。证明如果原告没有付清房款，被告有权顺延交付期限。

4、南昌森博土地房地**有限公司作出的森博房估字（2004）第106号司法技术鉴定书一份。证明租金价格。

本院查明

经审理查明：2008年9月8日，原告俞**（买受人）与被告正*公司（出卖人）签订合同编号为西南商铺某号的《南昌县商品房买卖合同》，约定：原告购买正*公司开发的座落于南昌县振兴路以北西南商铺某号商铺，建筑面积131.88平方米，单价每平方米5301元，房屋总价款699095.88元。该合同第八条约定：出卖人应当在2008年9月30日前，依照国家和地方政府的有关规定，将具有“该商品房经验收合格”条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第九条约定：出卖人逾期交房超过60天后，买受人有权解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。

合同签订后，原告于2008年9月10日取得被告出具的涉诉房屋销售不动产统一发票，价款共计人民币699095.88元，并缴纳房屋维修基金等。2009年11月5日，原告委托江西**事务所律师詹**向被告发函：“一、委托人俞**2008年9月8日与贵公司订立了五份《南昌县商品买卖合同》（以下简称合同），从贵公司购买了西南商铺五间，经审查，该五份合同合法、有效，双方当事人应当严格依法履行各自的合同义务；二、委托人俞**在合同订立后，依约履行了自己的付款义务，没有任何违约行为；三、根据合同第八条的约定，贵公司应当在2008年9月30日前向俞**交付相关商铺，然时至今日，贵公司由于自身原因仍未履行交付义务，严重违约；四、希望贵公司从速向俞**交付其所购买的所有商铺，同时委托人保留根据合同约定其所拥有的全部权利。”之后，原、被告于2010年2月1日办理房屋交付手续。2011年11月3日，原告向被告发函：“…**司实际交房时间是2010年2月1日。就贵公司逾期交房及违约金问题我本人曾多次与贵公司交涉，2009年11月5日委托律师发函给贵公司提出相关问题，贵公司一直答应协商解决，但时至今日仍未有实质进展。现我要求贵司按合同约定支付违约金，同时需明确一个态度，否则我只有通过司法途径主张我的合法权益。”当日，被告签收此函，签收意见：“函已收到，双方继续协商解决。”因原告要求被告支付逾期交房违约金，未果。故原告于2013年10月23日向本院起诉要求被告支付逾期交房违约金及违约金利息，并要求被告承担本案诉讼费。

同时查明，涉诉房屋已办理了房屋所有权证。

庭审中，被告辩解，原告未按时交纳购房款应顺延交房时间；原告诉请的违约金过高，要求按租金标准予以调低；原告因超过诉讼时效主张违约金，已经丧失胜诉权。被告认为，原告保留权利就是没有主张权利。原告认为，原告表述保留权利就是主张了权利，原告并辩解，原、被告双方签订的商品房买卖合同合法有效，原告依据该合同取得的权利应受法律保护；被告延期交房是不争的事实，应对依据合同的约定承担相应的违约责任，按约定的标准向原告支付违约金；原告主张权利并未超过诉讼时效；原告依据合同约定的标准提出违约请求并未超越法律规定，应予支持。

本院根据被告的申请，委托南昌森博**问有限公司对涉案房屋同地段、同时段的房屋月租金进行司法评估鉴定，森博房估字（2014）第106号司法技术鉴定书结论为：2008年10-12月，月租金13.29元／㎡；2009年1-12月，月租金14.37元／㎡；2010年1-12月，月租金18.32元／㎡；2011年1-12月，月租金24.06元／㎡；2012年1-2月，月租金29.09元／㎡。

本案因原、被告双方意见分歧太大，调解未能达成协议。

本院认为

本院认为：原、被告签订的西南商铺某号《南昌县商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护。根据原告已取得被告出具的涉诉房屋价款共计人民币699095.88元的销售不动产统一发票，应当认定原告已按约支付了购房款。因被告未提供反证推翻原告已按约支付了购房款的事实，故被告认为原告未按时交纳购房款应顺延交房时间的观点，证据不足，理由不当，本院不予采信。本案中，原、被告于2010年2月1日办理交房手续，被告未提供证据证明其已按约交房，故被告逾期交房的行为已构成违约，依法应承担本案的违约责任。因被告逾期交房的违约行为持续至2010年2月1日，在2011年11月3日，原告向被告发《要求解决逾期交房违约金问题的函》主张违约金，未果，基于此，原告主张违约金的诉讼时效中断，因此，原告于2013年10月23日诉诸本院主张违约金，未过诉讼时效。据此，原告要求被告支付逾期交房违约金，理由正当，理应支持。但是，本案中，双方约定的被告按日向原告支付已交付房价款万分之五的逾期履行违约金是否过高问题，本院认为，本案因被告的违约行为，导致原告的损失应为原告未能按期使用商铺而租房，或未能按期出租商铺获得收益，即本案原告的损失实为月租金损失。在确定了本案的损失后，如果违约金的数额超出了实际损失的30%，则可以认定《合同法》第一百一十四条所规定的违约金过分高于因违约造成的损失的情形，人民法院可以酌情调整到30%以内。这个衡量的标准是：在商品房买卖合同中约定了计算损失的方法或者损失好计算的情况下，以守约方的损失作为参照来判断约定违约数额是否过高于损失，是否明显不合理。根据鉴定结论，原告所购商铺的月租金损失，超出30%的违约金应为2008年9月30日至2010年2月1日共计16个月的月租金×130%。即：131.88㎡×［（13.29元／㎡×3个月）＋（14.37元／㎡×12个月）＋（18.32元／㎡×1个月）］×130%，计人民币39540.13元。而合同约定的违约金按原告计算为170229.9元，按衡量的标准二者相比较，可以确定商品房买卖合同中约定的违约金数额过分高于损失，属明显不合理。据此，被告主张约定违约过高，并要求调低为按月租金计算，理由正当，本院予以支持。根据被告的请求，依据《合同法》第一百一十四条和最**法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，应酌情调整到30%以内，即本案的损失赔偿不超过39540.13元。为此，被告应承担本案的违约责任，即赔偿原告的月租金损失共计人民币39540.13元。关于原告主张被告还应支付交房违约金利息的诉讼请求，本院认为，违约金是合同一方当事人违反合同约定时所给予守约一方的对其所造成损失的赔偿，具有惩罚性，再计算违约金的利息，无法律依据，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、最**法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告南昌正*（新加**限公司在本判决生效之日起十五日内支付原告俞**逾期交房违约金39540.13元。

二、驳回原告俞**的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费4435元由被告南昌正*（新加**限公司承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对当事人的人数提出副本，上诉于江西省**民法院。

裁判日期

二〇一五年四月二日