万安**有限公司与李**房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人李**因与被上诉人万安**有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省万安县人民法院（2015）万民二初字第47号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明：2009年8月13日，原告万**有限公司与被告李**签订一份房屋租赁合同，约定原告将县城粮管所北区位于万安**建筑公司正对面的部分门店房屋租赁给被告办学前幼儿教育使用；界址为：东临东风路，北靠妇幼保健所，南离妇幼保健所41米，西至宿舍楼出檐，屋后院子面积420平方米；租赁期限10年，从2009年9月1日至2019年8月31日止；租金每年5000元，每半年支付一次，每年的1月5日前付2500元，6月5日付清年度租金尚欠的2500元。合同第四条第4款约定：若因国家建设或政府征用乙方所租用房屋的土地、拆除相关房屋，甲方（原告）有权终止协议，为此造成的损失，甲方不予任何赔偿或补偿。第五条第1款约定：乙方（被告）做到按时按规定交纳租金，若未及时交纳租金，同意甲方终止协议。合同签订后，原告将大部分房屋交给被告使用，尚有22.2米门店房未交给被告使用。同日，被告向原告承诺：因目前乙方（被告）只使用18.8米，乙方承诺在租金不变的情况下，由乙方（被告）负责对剩余22.2米门店原承租人做好退租工作，原承租人退租后，甲方（原告）按合同规定场所给乙方使用。因2014年县城粮管所、县城粮油加工厂确定为万安县公产房改造项目，城南棚户区改造需征用租赁物，万安县政府要求被告所租房屋在2014年寒假放假后一周内搬迁完毕。2014年12月17日，原告诉至法院，要求解除双方在2009年8月13日签订房屋租赁合同，被告腾空租赁房屋。2015年3月3日，原告撤回起诉。2015年3月6日，原告再次诉至本院，要求解除双方在2009年8月13日签订的房屋租赁合同，被告立即腾空租赁房屋并支付租金17500元，承担本案诉讼费用。另查明：从2009年9月至2015年3月，被告已向原告交纳租金10000元，尚欠原告租金17500元。

一审法院认为

原审法院认为：原、被告2009年8月13日签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，其内容没有违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效。当事人应当按约定全面履行自己的义务，原告将租赁物交给被告使用、收益后，被告应当按照约定的期限支付租金，至2015年3月被告尚欠租金17500元，原告要求其支付租金17500元，予以支持。按照法律规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。原、被告双方在合同中约定：若因国家建设或政府征用乙方（被告）所租用房屋的土地、拆除相关房屋，甲方（原告）有权终止协议；乙方（被告）做到按时按规定交纳租金，若未及时交纳租金，同意甲方终止协议。现因2014年县城粮管所、县城粮油加工厂被万安县政府确定为万安县公产房改造项目，城南棚户区改造需征用租赁物，万安县政府上述行为符合合同约定解除合同的条件，同时，被告也未及时交纳租金，因此，原告按合同约定要求解除双方在2009年8月13日签订房屋租赁合同，被告立即腾空租赁物的诉讼请求，依法予以支持。被告辩称原告也有违约，没有把租赁物全部交给被告，但其已承诺在租金不变的情况下，由被告做好原承租人的退租工作，其辩称不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、解除原告万安**有限公司与被告李**2009年8月13日签订的房屋租赁合同；二、被告李**在判决生效十五日内腾空租赁原告万安**有限公司座落在万安**建筑公司正对面的部分门店房屋；三、被告李**支付原告万安**有限公司租金17500元。本案诉讼费430元（已减半收取），由被告李**负担。

上诉人诉称

上诉人李**不服上述判决，向本院提出上诉称：一、被上诉人主体不适格。1、从被上诉人提交的万安县人民政府办公室的文件可以看到，本案诉争的租赁房屋的产权人应当是万安县县城粮管所，县城粮油加工厂，不是被上诉人，被上诉人不是租赁房屋的产权人，其无权起诉上诉人。2、被上诉人没有证据证明租赁房屋的产权人县粮管所、粮油加工厂委托其处理上诉人租赁房屋的相关事宜，因此，被上诉人在没有房屋产权和没有授权的情况下以自己的名义起诉上诉人明显是主体不适格。二、上诉人的租赁合同还没有到期，在没有到期的情况下，根据合同法的规定一般是不可能解除合同的，上诉人与被上诉人所签合同中虽有约定解除的情形，但上诉人认为，被上诉人提交的证据不足以证明已经达到解除合同的要件。租赁合同约定是遇到不可抗力、国家建设、政府征用才能解除合同。万安县政府办公室虽下发了各类文件，但这些文件都不能证明是国家建设和政府征用，因此，不符合解除合同的条件。三、上诉人也没有欠万安**有限公司的租金，以前的租金上诉人都已经交了，从被上诉人提交的票据也可佐证，被上诉人提交了2013年2月的票据却说上诉人没有缴纳2013年1月的房租，明显不合常理。2014年后的租金没有交是万安县粮食局发了公告叫广大租户搬走，不收房租，上诉人是在这种情况下才没有交2014年以后的房租了。故请求撤销一审判决，改判驳回被上诉人诉请，上诉费由万安**有限公司承担。

被上诉人辩称

被上诉人万安**有限公司答辩称：一、《合同法》第212条规定，”租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同”。该条文并未对出租人加以限定，凡对标的物享有合法的使用收益权的人，都有权将其使用的标的物转由他人使用。出租人是否为租赁物的所有人或使用权人，不影响租赁合同的效力。房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，不损害国家、集体和他人利益，应为有效合同。当事人应当按照合同的约定或者法律的规定全面履行自己的义务。上诉人是万安县粮食局职工，清楚知道该租赁物的产权是没有争议的，所以不存在主体不适格的情形。二、《中华人民共和国民法通则》规定，依法成立的合同，受法律保护。合同的当事人应当按照合同的约定，全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第九十一条规定，”有下列情形之一的，合同的权利义务终止：……（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形”。一审判决事实清楚，适用法律得当，请求二审法院依法维持原判，驳回上诉人的上诉请求。

综合上诉人李**的上诉理由及被上诉人万安**有限公司的答辩意见，归纳本案的争议焦点为：1、被上诉人的主体是否适格？2、双方签订的房屋租赁合同应否解除？3、上诉人李**应否支付被上诉人万安**有限公司租金17500元？

本院查明

二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。

本院认为

本院认为：上诉人李**主张本案诉争的租赁房屋的产权人应当是万安县县城粮管所、县城粮油加工厂，不是被上诉人，被上诉人不是租赁房屋的产权人，其无权起诉上诉人。经查，万安县城粮油管理所、万安**有限公司均系万安县粮食局的下属单位，粮管所与粮食局均以粮**司的名义对外签订合同，本案所涉的租赁合同为上诉人李**与万安**有限公司签订，被上诉人万安**有限公司向一审法院提交了营业执照及组织机构代码证以证明其主体资格。因此，万安**有限公司在本案中具备诉讼主体资格。

《中华人民共和国合同法》第九十一条规定，”有下列情形之一的，合同的权利义务终止：……（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形”。双方所签租赁合同第四条第4款约定：”若因国家建设或政府征用乙方（上诉人）所租用房屋的土地、拆除相关房屋，甲方（被上诉人）有权终止协议，为此造成的损失，甲方不予任何赔偿或补偿”。被上诉人万安县城粮油管理所向一审法院提交了万府办字（2014）4号、201号、万棚改办发（2014）1号、万**（2014）97号文件，这件文件足以证明因国家建设或政府征用上诉人李**所租用房屋的土地、拆除相关房屋，被上诉人万安**有限公司有权终止协议。因此，一审法院判决解除万安**有限公司与李**于2009年8月13日签订的房屋租赁合同合法有据，并无不当。

根据最**法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。上诉人李**主张其从2009年9月至2013年6月的租金均已缴纳，但其并未向法院提交任何证据证明其主张，而被上诉人向一审法院提交了4份收据，证明上诉人李**从2009年9月至2015年3月支付租金10000元。按照租赁合同关于租金的约定计算，上诉人李**尚欠被上诉人万安**有限公司租金17500元。

综上所述，上诉人李**的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费860元，由上诉人李**承担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年一月二十一日