张某某与成都**限公司、第三人中国农**限公司大邑县支行商品房买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告张**与被告成**限公司（以下简称“天**司”）、第三人中国农业**大邑县支行（以下简称“农**支行”）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2014年1月20日立案受理后，依法由代理审判员赵**适用简易程序于2014年3月6日公开开庭进行了审理。原告张**的委托代理人周**、第三人农**支行的委托代理人熊**到庭参加了诉讼，被告天**司经传票传唤未到庭。本案现已审理终结。

原告诉称

原告张**诉称，2003年8月11日，原被告签订《商品房买卖合同》，原告向被告购买被告大邑县花水湾温泉区保安村三社第二组团＊单元＊号房，合同约定首付三成即78000元，其余采用按揭，但银行审查后以六成按揭，即首付款支付四成104000元，原告按约给付被告首付款104000元。2003年12月18日，原告与第三人签订《个人住房按揭合同》，通过贷款方式支付了剩余房款156000元给被告。后被告抽逃资金，工程主体完成后成为烂尾楼，被告不能按期交房，原告合同目的无法实现，给原告造成很大损失。起诉要求：解除原被告2003年8月11日签订的《商品房买卖合同》；被告返还原告购房首付款104000元，承担违约金5200元；解除原被告及第三人签订的《个人住房按揭合同》，被告归还第三人贷款本息等；被告承担诉讼费。

被告天**司的法定代表人孙家书由于尚在监狱服刑，在庭前本院对其所作的调查笔录中表示，不委托代理人，也不出庭参加诉讼，同意解除与业主的《商品房买卖合同》及与农**支行的《个人住房按揭合同》，亦同意返还购房首付款和按揭贷款。

第三人农行大邑支行述称，案涉借款在之前第三人诉原告的金融借款合同纠纷一案中已予判决确定由原告归还第三人借款本息，本案还款责任如何承担请法院依法判决。

本院查明

经审理查明，2003年8月11日，原告张**与被**公司签订《商品房买卖合同》，约定：原告以按揭方式购买天**司开发的位于大邑县花水湾温泉区保安村三社的西岭雪温泉住宅小区第二组团＊单元＊号房；房屋建筑面积为53.21平方米，房价260000元；首付78000元，余款182000元向银行按揭贷款支付；天**司应在2004年1月1日前将经验收合格的商品房交付给原告使用，逾期交房超过30日，买受方有权解除合同，出卖人应当退还全部已付款，并按已付款的5%支付违约金。2003年12月12日，原告向被**公司交付上述房屋购房首付款104000元。2003年12月18日，原告张**及案外人周**与被**公司、第三人农**支行签订《个人住房按揭合同》，约定：原告向第三人贷款156000元，用于支付上述购房款的余款；借款期限为2003年12月18日起至2023年12月17日止；原告以上述房屋作抵押担保；采用等额还款方式还款，以每月为一个偿还期，每月20日为还款日；借款利率按月利率4.8‰执行，遇法定利率调整，于下年初按相应的利率档次执行新的利率规定；逾期还款，第三人计收逾期利息及复利；天**司自本合同签订之日起，至原告取得房产证书办妥抵押登记并将有关抵押文件交农**支行收执之日止，对其所欠农**支行的贷款本息及相关费用承担连带保证责任；原告以所购商品房作抵押担保。之后该合同办理了公证。合同签订后大**行按约定将上述金额的贷款划入天**司账户内。后天**司的法定代表人孙家书因犯罪被判处有期徒刑，所涉房地产修建工程停工，房屋至今不能交付使用。该借款至今尚有本金152450.60元及相应利息未还。由于未按约定按时归还贷款，大**行于2012年12月10日已向本院提起诉讼，要求解除与张**、周**的《个人住房按揭合同》，由其履行还款义务。本院于2013年8月22日以（2013）大邑民初字第21号民事判决书判决解除上述《个人住房按揭合同》，由张**归还上述借款本息，农**支行对案涉房屋享有优先受偿权。

上述事实，有当事人陈述及原告提交并经本院予以确认的《商品房买卖合同》、《个人住房按揭合同》、购房首付款《收据》、大邑县人民法院（2013）大邑民初字第21号民事判决书及本院向天**司法定代表人孙家书所作的《调查笔录》等所证实。

本院认为

本院认为，原告张**与被**公司签订的《商品房买卖合同》是当事人的真实意思表示，不违反有关法律法规的规定，合法有效，合同双方应当按照合同约定全面履行合同义务。现商品房建设工程停工，天**司无法履行与张**所签合同约定的义务，即不能按合同约定向张**交付房屋，张**的购房目的实际已无法实现，且作为被告的合同相对方天**司亦同意解除合同，因此该合同应予解除。合同解除后，被**公司应将实际收受的购房首付款共104000元返还给原告。因天**司不能交付房屋，应承担违约责任，即按合同约定支付张**购房首付款104000元5%的违约金5200元。对原告关于解除原、被告与第三人大邑农行签订的《个人住房按揭合同》的诉讼请求，本院已以（2013）大邑民初字第21号民事判决书判决解除，本案不再审理：关于原告提出的由被告向第三人偿还原告的借款本息及各种费用的诉讼请求，《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”，张**基于在《商品房房屋买卖合同》解除的基础上要求被告归还借款本息，符合上述法律规定，本院之前判决案涉借款由原告张**归还，是在商品房买卖合同没有解除的情况下做出的，现在商品房买卖合同及借款合同解除的基础上，依原被告的合意，由被**公司归还该借款，于法不悖，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

裁判结果

一、解除原告张**与被告成**限公司于

2003年8月11日签订的购买大邑县花水湾温泉区保安村三社西岭雪温泉住宅小区第二组团＊单元＊号房的《商品房买卖合同》；

二、被告成都**限公司在本判决生效后十日内

返还原告张**购房首付款共104000元，支付违约金5200元；

三、被告成**限公司于本判决生效后十日内

归还第三人中国农**限公司大邑县支行借款本金152450.60元，并按合同约定支付利息。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费1242元，由被告成**限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省**民法院。

裁判日期

二〇一四年三月六日