成都银**有限公司与邓**、邹*租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人成**理有限公司（以下简称银石公司）因与被上诉人邓**、邹*租赁合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2013）锦江民初字第2375号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年12月31日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年1月14日公开开庭进行了审理。上诉人银石公司委托代理人冉丽，被上诉人邓**、邹*的委托代理人熊**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

原审判决认定，2012年7月17日，银**司（出租方）与邹*（承租方）签订《成都银石广场租赁意向书》，约定：邹*向银**司租赁位于成都市锦江区红星路三段99号的银石广场项目中的第B1层159号商铺用于经营服装，租赁期为自开业日起两年，在签订意向书之时承租方应向出租方缴纳2个月的租金即21343元作为意向保证金，待正式合同签订以后，该意向保证金自动转为承租方在银石广场项目的租赁保证金；双方应在2012年9月10日前签署承租单元的租赁合同。当日，邹*向银**司交纳了意向保证金21343元，银**司向其出具了收据。2012年8月5日，银**司（出租方）与邹*、邓**（承租方）签订《商铺租赁合同》，约定：银**司将位于成都市锦江区红星路三段99号“银石广场”项目中的第B1层159号商铺出租给邹*、邓**使用，商铺套内面积约为6.78平方米，建筑面积为14.98平方米，租赁期限为自该商铺起租之日起两年，免租期自开业日起免租两个月；该商铺只供承租方经营服饰之用；第一个租约年度的月租金为10671.72元，第二个租约年度的月租金为11525.45元；租赁保证金为21343元，承租方业已缴纳的意向保证金自动转为租赁保证金；出租方须在本合同结束（不论基于什么原因）及承租方把该商铺交换给出租方，且双方就租赁该商铺而产生的一切权利、义务、责任清理完毕、相关款项结算抵扣完毕后10个工作日内，向承租方退还剩余的租赁保证金（不计利息）；本项目购物中心暂定开业时间为2012年12月24日，出租方有权根据项目的实际情况进行调整，如出租方根据本项目实际情况调整前述开业时间的，应提前7个工作日书面通知承租方；该商铺的计划交付日期为2012年11月23日之前，出租方有权根据项目的实际情况进行调整，如出租方根据本项目实际情况调整前述交付日期的，出租方应提前7个工作日书面通知承租方交付日期；租赁期限内，除本合同另有规定外，如出现下述情况，可以解除合同：A、出租方或承租方因有特殊原因，经双方协商一致，同意解除合同的。2012年11月20日，邹*、邓**向银**司递交了一份《主体变更申请书》，要求将涉案商铺的承租方由邹*变更为邹*、邓**。2013年1月7日，邹*、邓**向银**司提交《退铺申请》，载明：邹*、邓**于2012年12月初收到商铺延期交付的短信通知，1月初才能进场装修，商铺将延期至2013年2月2日开业，银**司的违约行为致使其错过圣诞、元旦和春节几个盈利时期，并造成了其积压囤货的损失，故决定退还银石广场B1楼159号商铺，并要求银**司退还保证金21343元和赔偿经济损失。邹*、邓**向银**司提交《退铺申请》后，银**司对涉案商铺进行了处理，即已经出租给邹*、邓**之外的其他人。2013年1月19日，银**司招商部向银石广场商户发出《关于银石广场进场装修的通知函》，载明：银石广场将于2013年2月2日正式对外营业，为了保证如期开业，请商户务必按照合同约定时间进场装修。邓**、邹*在本案中起诉请求判令解除与银**司签订的《商铺租赁合同》，银**司返还邓**、邹*保证金21343元并赔偿损失43958元，本案诉讼费由银**司负担。

在原审中，邹*提交了三份有“金牛区岩石服饰经营部”盖章的货单载明：邹*分别于2012年11月5日、2012年11月9日、2012年11月11日分三次向金牛**经营部购进84358元的服装；邹*提交的另一份有“金牛区岩石服饰经营部”公章的收货单载明：2012年1月17日，金牛**经营部从邹*处回收处理了价格为40400元服装；邹*提交的一份有“金牛**经营部”签章的《情况说明》载明：邹*于2012年11月在金牛**经营部购买服饰价值84358元，后因邹*准备开设服饰店所在的商场未能按期开业，致使前述服装过季，由金牛**经营部将上述过季服饰折价回收，回收价为40400元。

一审法院查明

原审另查明，涉案商铺系成都市**有限公司、成都**有限公司（委托人）委托银石公司（受托人）代表委托人签订租赁合同及与之相关的其他协议。根据民事诉讼法及合同法的相关规定，原审法院向邹*、邓*中释明，其可选择向上述委托人或受托人主张相关权利，邹*、邓*中向原审法院确认其选择向受托人银石公司主张权利，即不变更本案诉讼主体。

原审判决认定上述事实所依据的证据有：原告邹*、邓**提交的《商铺租赁合同》，保证金收据，金牛**经营部开具的收货单4张及《情况说明》，金牛**经营部的营业执照，《关于银石广场进场装修通知函》；银**司提交的《成都银石广场租赁意向书》，《商铺租赁合同》，《主体变更申请书》，《退铺申请》。

一审法院认为

原审判决认为，银**司与邹*签订的《成都银石广场租赁意向书》以及银**司与邹*、邓*中签订的《商铺租赁合同》均系合同双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。由于邹*、邓*中向银**司提交《退铺申请》后，本案诉争商铺已被银**司出租给案外第三人，故银**司与邹*、邓*中签订的《商铺租赁合同》事实上已经被解除。本案的争议焦点在于：一、银**司迟延交付商铺与邹*、邓*中单方提出退铺申请是否分别构成违约；二、银**司是否应向邹*、邓*中退还租赁保证金并赔偿损失。

本院认为

一、关于违约责任的问题。关于银**司迟延交付商铺，邹*、邓**认为银**司未按照合同约定日期交付商铺并运营整个商业项目，银**司已经构成违约。本院认为，由于合同仅约定了商铺的计划交付日期为2012年11月23日，并未约定确定的交付和开业日期，虽然银**司并无证据证明其提前7个工作日书面通知承租方关于调整前述交付日期事宜，但邹*、邓**在《退铺申请》中记载其于2012年12月初收到了银**司关于迟延交铺的短信通知，且出租方银**司对调整交付日期事宜未予以书面通知或迟延通知并不是认定银**司因迟延交付商铺而构成违约的依据。故邹*、邓**关于银**司迟延交付商铺构成违约的主张，本院不予采纳。关于邹*、邓**单方提出退铺申请是否构成违约。原审判决认为，本案租赁合同中约定，出租方或承租方因有特殊原因，经双方协商一致，同意解除合同的，可以解除合同。邹*、邓**在交接涉案商铺前向出租方银**司提出退铺申请，银**司虽未就该申请作出明确的答复，也未提出异议，但就涉案商铺作出处理，即出租给案外第三人，故邹*、邓**的申请退铺的行为与银**司另行出租的行为应视为双方就退铺事宜已达成一致。另依照《中华人民共和国合同法》第九十三条关于“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，应当认定邹*、邓**与银**司已经在协商一致的基础上解除了双方之间的租赁合同。故银**司关于邹*、邓**单方提出退铺申请构成违约的主张，原审判决不予采纳。

二、关于退还租赁保证金和赔偿损失的问题。本案租赁合同约定，出租方须在本合同结束（不论基于什么原因）及承租方把该商铺交换给出租方，且双方就租赁该商铺而产生的一切权利、义务、责任清理完毕、相关款项结算抵扣完毕后10个工作日内，向承租方退还剩余的租赁保证金（不计利息）。本案中，邹*、邓*中与银**司之间的租赁合同实际已经解除，合同双方之间也未产生租金、管理费等实际费用，银**司也未提供其需要从保证金中扣除相应款项的依据，故银**司应将邹*、邓*中缴纳的21343元保证金全额退还。对于邹*、邓*中主张的损失问题。原审判决认为，邹*、邓*中与银**司之间签订的租赁合同所约定的商铺交付时间仅是暂定日期，并非确定的交付日期，因此邹*、邓*中提供的三份货单并不能证明银**司迟延交付商铺给其造成了直接的经济损失。故邹*、邓*中要求银**司赔偿相应损失的诉讼请求，原审判决不予支持。据此，原审依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第二百一十六条之规定，判决解除原告邓*中、邹*与被告成都**有限公司签订的《商铺租赁合同》；被告成都**有限公司应于判决发生法律效力之日起十日内向原告邓*中、邹*退还保证金21343元；驳回原告邓*中、邹*的其他诉讼请求。案件受理费减半收取816元，由邓*中、邹*负担550元，银**司负担266元。

宣判后，原审被告银**司不服，向本院提起上诉，请求撤销原判第二项，改判驳回被上诉人邓**、邹*要求银**司退还租赁保证金21343元的诉讼请求，本案一、二审诉讼费由被上诉人邓**、邹*负担。其主要上诉理由是：本案系被上诉人邓**、邹*单方面解除合同，银**司在合同履行过程中无任何违约行为；根据双方合同第五条第9款、第十五条第3款的约定，邓**、邹*单方面退租的，银**司有权没收租赁保证金。

被上诉人邓**、邹*答辩称，双方租赁合同还未实际履行，银石公司在收到书面解除合同的通知后未提出异议且将铺面另租他人，应认定为银石公司对合同解除的认可。请求驳回上诉，维持原判。

双方当事人对原审判决查明的事实均无异议，在二审中亦未提交新证据。本院除对原审判决查明的事实予以确认外，另查明：案涉《商铺租赁合同》第一条“定义”第6项约定：“起租日”自项目购物中心开业日起算；第二条“出租商铺”第5款约定：乙方租用该商铺的期限：自该商铺起租之日起2年；第五条“商铺交付与验收”第9款约定：若非甲方原因，乙方超过甲方通知的实际交付日期后一个月仍未办理验收、交接手续，则甲方有权终止本合同，没收租赁保证金，并有权追索因乙方的该等行为所造成的一切损失；第十五条“乙方违约责任”第3款约定：租赁期限内，乙方非因法律、法规及本合同规定的情况，中途擅自退租的，租赁保证金作为违约金赔偿给甲方；若租赁保证金不足赔偿甲方损失的，乙方还应负责赔偿。

本院认定上述事实所依据的证据与原审一致。

本院认为，本案中双方当事人对于解除《商铺租赁合同》均无异议，争议焦点在于租赁保证金是否应当退还。根据本案查明的事实，邓**、邹*于2013年1月7日向银**司发出《退铺申请》后，银**司将涉案商铺出租给了其他人，应视为双方对解除《商铺租赁合同》已达成一致，双方实际已无法按照该合同第五条“商铺交付与验收”的相关约定履行，银**司主张其有权依据《商铺租赁合同》第五条第9款约定不予退还租赁保证金的上诉理由不能成立；根据《商铺租赁合同》第一条第6项、第二条第5款的约定，邓**、邹*租用案涉商铺的期限应从项目购物中心开业日起算2年，而截止邓**、邹*发出《退铺申请》、银**司将案涉商铺租赁给他人时止，银石**中心并未开业，故邓**、邹*的退租意思表示并未发生于租赁期限内，银**司主张其有权依据《商铺租赁合同》第十五条第3款“租赁期限内，乙方非因法律、法规及本合同规定的情况，中途擅自退租的，租赁保证金作为违约金赔偿给甲方”的约定不退还邓**、邹*的租赁保证金的上诉理由不能成立。综上，银**司的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审审判程序合法，原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

本案二审案件受理费333元由上**石公司负担。本案一审诉讼费负担方式不变。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一四年二月二十六日