郑**与四川宏**有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告郑**与被告四川宏**有限公司（以下简称宏**司）、第三人中国农业**都蜀都支行（以下简称农**支行）、成都花**有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年11月3日立案受理后，原告郑**在2014年11月21日向本院申请撤回对第三人成都花**有限公司的起诉，本院已予以准许。本案依法由代理审判员李**适用简易程序于2014年12月3日公开开庭进行了审理。原告郑**的委托代理人梁**、被告宏**司的委托代理人曾浩*、第三人农**支行的委托代理人段**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告郑**诉称，被告宏**司于2004年前往温州市销售其在成都市大邑县花水湾温泉区“花溪温泉”开发项目的商品房，并于2004年3月28日与原告签订了商品房买卖合同，房号为D区36号，建筑面积99.95平方米，房价总金额387，506.00元，同时约定被告宏**司于2004年9月30日前将竣工验收合格D区36号商品房交付原告。同日，原告还与被告宏**司签订了房号为B区1号楼301号商品房买卖合同，建筑面积为45平方米，房价总金额为177，300.00元，双方约定被告宏**司于2004年12月30日将竣工验收合格的B区1号楼301号商品房交付原告。上述二套商品房合同签订后，原告根据被告宏**司的安排，于2004年3月28日向被告宏**司支付了D区36号首付款77，506.00元以及B区1号楼301号首付款37，300.00元，合计114，806.00元。2004年4月9日，原告与第三人农**支行签订了D区36号商品房的《个人住房按揭合同》，被告宏**司作为保证担保人，农**支行按照合同约定，直接将310，000.00元按揭款划入被告宏**司的账户。2004年4月11日，被告宏**司与银行工作人员到温州，与原告签订了B区1号楼301号商品房的计14万元的《个人住房按揭合同》（此房按揭合同、公证书等手续还在被告宏**司处）。原告在购买D区36号商品房时已支付保险费2，790.00元，公证费500.00元，工本费100.00元，原告在购买B区1号楼301号商品房时已支付保险费1，525.00元，公证费400.00元。原告按约定向被告宏**司履行了相关义务后，被告宏**司至今未按约定交付房屋，造成违约。2007年9月19日，原告与被告宏**司、案外人**建设公司达成《退房协议书》，协议约定由被告宏**司返还原告购房首付款、相关费用等，并约定由被告宏**司全部偿还原告的购房按揭的本金、利息及罚息，并向原告承担相关违约金，协议约定后，被告宏**司未履行约定义务。起诉要求：1、判令解除原告与被告宏**司之间的商品房买卖合同关系；2、判令被告宏**司退还原告已经给付的两套购房首付款114，806.00元及利息损失（从首付款支付之日即2004年3月28日开始，按银行同期贷款利率计算至法院判决确定的履行之日止）和赔偿原告因购房产生的各项实际费用支出的损失5，315.00元；3、判令解除原告与第三人农**支行之间形成的银行按揭借款合同关系，原有借款本金、利息及罚息全部由被告宏**司承担偿还义务；4、由被告承担本案诉讼费。

被告辩称

被告宏**司辩称，对原告陈*的事实无异议，同意解除与原告之间的商品房买卖合同。其中一套已由法院判决解除，另一套被告也同意解除，且同意返还首付款，并同意支付相应利息损失及购房的实际支出费用损失。至于和第三人之间的贷款合同，被告作为贷款合同的担保人，愿意按照法律规定承担相应的责任和义务。

第三人农行蜀都支行述称，原告和被告之间的商品房买卖合同（D区36号那套）已经由法院判决解除，我方同意解除与原告签订的《个人住房按揭合同》，由被**公司承担原告的还款义务。

第三人农**支行提出独立的诉讼请求称，2004年，郑**及宏**司与第三人签订了《个人住房按揭合同》，由郑**向第三人借款310000.00元，用于购买宏**司开发的位于成都市大邑县花水湾温泉区花溪温泉开发项目的商品房。合同签订后，第三人履行了放款义务。2014年，因宏**司未按期交房，原告解除与被告宏**司签订的商品房买卖合同。遂提出独立诉讼请求：1、解除第三人与原告郑**、被告宏**司签订的《个人住房按揭合同》；2、由原告郑**及被告宏**司归还第三人借款本金293，061.13元，并按合同约定支付相应的利息、罚息和复利；3、诉讼费由原告郑**及被告宏**司承担。

对第三人农行蜀都支行的独立诉讼请求原告郑**辩称，《个人住房按揭合同》对应的商品房买卖合同已经由大**院判决解除，商品房买卖合同解除后，相应的借款合同也应解除。借款合同解除后，按法律规定应当由被告宏**司归还上述款项。

对第三人农行蜀都支行的独立诉讼请求被告宏**司辩称，宏**司作为商品房的出卖人，由于自己的原因无法继续履行交房义务导致商品房买卖合同解除，原告和第三人之间的借款合同我方作为担保人，愿意承担相应的责任。

本院查明

经审理查明，2004年3月28日，原告郑**与被**公司签订了合同编号为（2004）224的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定：郑**以按揭方式购买宏**司位于大邑县花水湾温泉区保安村的花溪温泉住宅小区D区36号房；房屋建筑面积99.95平方米，房价387，506.00元，首付77，506.00元，余款310，000.00元向银行按揭贷款支付；宏**司应在2004年9月30日前将经验收合格的商品房交付给郑**使用。同日，原告郑**还与被**公司签订了合同编号为（2004）229的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定：郑**以按揭方式购买宏**司位于大邑县花水湾温泉区保安村的花溪温泉住宅小区B区1号楼301号房；房屋建筑面积45平方米，房价177，300.00元，首付37，300.00元，余款140，000.00元向银行按揭贷款支付；宏**司应在2004年12月30日前将经验收合格的商品房交付给郑**使用。房屋买卖合同签订当日，原告郑**向被**公司交付了D区36号房的首付款77，506.00元、B区1号楼301号房的首付款37，300.00元，共计114，806.00元。2004年4月9日，原告郑**、被**公司与第三人农**支行签订《个人住房按揭合同》，约定原告郑**向第三人贷款310，000.00元，用于支付合同编号为（2004）224的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》对应的花溪温泉住宅小区D区36号房购房款的余款，郑**以该商品房作抵押担保，被**公司作为保证担保人。借款总期限自2004年4月9日起至2024年4月8日止，共20年。借款利率按月利率万分之4.2执行。贷款期限一年以上的，遇法定利率调整，于下年初按相应的利率档次执行新的利率规定。借款利息按月计付，结息日为每月20日、等额本息还款，若逾期还款，第三人有权计收逾期利息及复利等。三方就所签的《个人住房按揭合同》办理了公证。2004年4月9日，第三人农**支行按约定将贷款310，000.00元划入被**公司账户内。《个人住房按揭合同》签订后，原告郑**归还过本金16，938.87元，截止2014年10月20日，尚欠借款本金293，061.13元及利息、罚息、复利196，256.27元。原告郑**为购买房屋，先后支出公证费900.00元，保险费4，315.00元，工本费100.00元，共计5，315.00元。因所涉房地产修建工程停工，被**公司至今不能交付房屋。2007年9月10日，原告郑**与被**公司、案外人成**有限公司签订《回购退房协议书》，约定由宏**司退还原告购房首付款及各项实际发生的费用，并承担原告在银行贷款本息。在原告收到被**公司退还全部款项并提供结清全部按揭款的证明时，退房协议方才生效。《回购退房协议书》签订后，被**公司未按协议约定履行义务。

另查明，被告宏**司于2014年8月11日向本院提起诉讼，要求解除与原告郑**签订的合同编号为（2004）224号的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》。本院2014年10月15日作出（2014）大邑民初字第1478号民事判决书，判决解除了原告郑**与被告宏**司签订的《商品房买卖合同》【合同编号：（2004）224】及《商品房买卖合同补充协议》。庭审中，第三人将其独立诉讼请求第二项明确为，要求原告郑**、被告宏**司归还借款本金293，061.13元，并支付截止到2014年10月20日止的利息共计196，256.27元，从2014年10月21日起至结清之日止的利息按中**银行同期贷款利率计算。

上述事实，有原告、被告、第三人庭审陈述及原告提交的经质证后本院予以确认的两份《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》、缴纳首付款的《收据》两份、个人抵押商品住房综合保险保险单、保险费、公证费收据、工本费收据、《个人住房按揭合同》及《公证书》、《回购退房协议书》等证据所证实。

本院认为

本院认为，原告郑**与被**公司签订的《商品房买卖合同》【合同编号：（2004）229】及《商品房买卖合同补充协议》及原告郑**与被**公司、第三人农**支行签订的《个人住房按揭合同》是当事人的真实意思表示，不违反有关法律法规的规定，合法有效，合同各方应当按照合同约定全面履行合同义务。因案涉商品房建设工程停工，宏**司无法履行与郑**所签合同约定的义务，即不能按合同约定向郑**交付房屋，郑**的购房目的实际已无法实现，且作为合同相对方的被**公司亦同意解除合同，因此该合同应予解除。原告与被告签订的《商品房买卖合同》【合同编号：（2004）224】及《商品房买卖合同补充协议》，已由本院2014年10月15日作出的（2014）大邑民初字第1478号民事判决书判决解除。商品房买卖合同解除后，被**公司应将实际收受的购房首付款114，806.00元返还给原告郑**。因宏**司不能交付房屋，应承担违约责任，即应承担以首付款为基数，从交付之日起至判决书确定的付款之日止按中**银行同期同类贷款利率计算的利息损失，并赔偿其工本费、公证费等必要、合理的支出5，315.00元。对原告要求解除与第三人农**支行之间形成的银行按揭借款合同关系，并要求由被**公司向第三人偿还原告的购房借款本息的诉讼请求，因原告并非《个人住房按揭合同》的权利人，其主张不予获准。本案中，作为借款合同权利人的第三人农**支行提出了独立的诉讼请求，要求解除与原告、被告签订的《个人住房按揭合同》，依照《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。且作为合同相对方的原告也同意解除合同，该《个人住房按揭合同》应予解除。依照《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。故对第三人要求被**公司承担归还借款本金及利息的诉讼请求，本院依法予以支持。对第三人要求原告郑**承担归还本金及利息的诉讼请求，本院不予支持。从2014年10月21日起，第三人仅要求被**公司以中**银行同期同类贷款利率计算利息，属于对自己权利的处分，符合法律规定，本院依法照准。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条，《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款之规定，判决如下：

裁判结果

一、解除原告郑**与被告四川宏**有限公司签订的《商品房买卖合同》【合同编号：（2004）229】及《商品房买卖合同补充协议》；

二、被告四川宏**有限公司在本判决生效之日起二十日内返还原告郑**购房首付款114，806.00元，并承担上述款项自2004年3月28日起至判决确定的还款之日止按中**银行同期同类贷款利率计算的利息损失，并赔偿原告郑**为购买房屋实际支出的费用损失5，315.00元；

三、解除原告郑**与被告四川宏**有限公司、第三人中国农业**都蜀都支行签订的《个人住房按揭合同》【合同编号（蜀都）农银按字（2004）第0356号】；

四、被告四川宏**有限公司在本判决生效之日起二十日内归还第三人中国农业**都蜀都支行借款本金293，061.13元并支付截止到2014年10月20日止的资金利息196，256.27元，并承担从2014年10月21日起至本判决确定的给付之日止，以196，256.27元为基数，按中**银行同期同类贷款利率计付的利息；

五、驳回原告郑**的其他诉讼请求；

六、驳回第三人中国农业**都蜀都支行对原告郑**的诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

原告郑**预交的案件受理费1，351.00元、第三人中国农业**都蜀都支行预交的案件受理费2，849.00元，共计4，199.00元，由被告四川宏**有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省**民法院。

裁判日期

二〇一四年十二月三日