4刘*与四川美**任公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告刘*与被告四川美**任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月17日立案受理，依法由审判员卢**适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人邹*，被告委托代理人雷波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告刘**称，2012年12月15日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，原告在被告处购买位于彭溪镇忠孝大道中段8（号）“上岭”小区2幢2层2号面积87.92平方米的房屋一套，购房价款为人民币249517元。双方在合同中约定了相关的权利义务。后原告按约定支付了购房款以及办理房产证、国土使用证等权属证明的税费及相关费用。2013年3月30日，被告向原告交付了房屋，并于2014年12月11日为原告办理了房产证，但原告的国土使用证却一直未办理，原告多次要求办理，被告均以种种理由予以推诿。后原告经询问得知，被告所出售给原告的房产所涉土地因被告与他人的经济纠纷早已被查封，导致原告无法办理国土使用证。根据双方所签《商品房买卖合同》第六条、第十九条第二款的约定，被告的行为已严重违约，被告应立即为原告办理国土使用证，并支付违约金。故起诉请求：1、判令被告赔偿原告截止本次起诉时的违约金54385元。2、被告承担诉讼费。

被告辩称

被告四川美**任公司辨称，原告的诉讼请求缺乏事实依据和法律规定，其诉讼请求应当予以驳回。原、被告双方虽然签订了《商品房买卖合同》，但双方还签订了《〈商品房买卖合同〉补充协议》，该《〈商品房买卖合同〉补充协议》对交房、办证有所变更，应以《〈商品房买卖合同〉补充协议》约定为准。由于原告没有及时向被告提交代办产权证的委托书，以及原告至今未向被告提交代办国有土地使用权证的委托书，导致逾期办证；且在2013年8月12日，被告因与他人的经济纠纷，所售给原告房屋的土地使用权被成**院查封，造成客观办证不能，由于原告的国土使用证至今未办理不是被告故意违约，故请求驳回原告对被告的诉讼请求。

本院查明

经审理查明，2012年12月15日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》约定：“原告购买被告以出让方式取得位于彭谢路38号地块的国有土地使用权（该地块国有土地使用证号为：彭**（2006）第2491号；彭**（2010）第02200号，土地使用权面积为：14940.30平方米）的房产，房屋幢号：2栋2楼层2号，用途为：住宅，建筑层数为11层、套内建筑面积75.87平方米，总价款贰拾肆万玖仟伍*壹拾柒元整。第六条出卖人保证该商品房没有产权纠纷，因出卖人原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应责任。第十条出卖人应当在2013-03-30日前向买受人交付该商品房。第十九条产权登记（二）转移登记商品房交付使用后，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起90个工作日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照中**银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。第二十四条因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行本合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起60日内向知另一方当事人提供证明。第二十六条本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。”。在签订该《商品房买卖合同》当日，原、被告双方签订一份《〈商品房买卖合同〉补充协议》约定：“第四条原告在《商品房买卖合同》签订之日起当日内向被告一次性付清按揭购房首付款79517.00元，含已付认购定金2000.00元，余款170000.00元，原告已向银行申请按揭贷款的方式进行支付。第六条关于产权登记的补充约定1、被告自商品房交付使用之日起365日内，将办理商品房权属登记的资料报送产权登记机关备案。被告在取得商品房所有权证（大产权）之日起的90日内，按照政府规定程序协助原告或者按照原告的委托开始办理房屋过户手续。原告委托被告代办的，须在被告交房当日出具办理房屋权属证书和他项权利证书的委托书并在其后全力配合被告开展办证工作，同时，原告还须在房屋交付时向被告提交办理房屋权属转移登记所需的全部相关资料，并向被告预交按政府规定应由原告承担的各种相关税、费（以彭山**管理局、税务局的最新规定为准，因政策、法规变化导致税、费发生变化的，双方据实结算，多退少补）；如原告未在上述期限内提供委托办理权属登记的全部资料、交清全部相关税、费的，被告有权拒绝原告提出的交付房屋的请求，且由此引起的逾期收房以及不能及时办理房屋权属转移登记的后果均由原告自行承担。2、原告应按当地政府规定缴纳该套房屋的专项维修资金。专项维修资金由被告代收代缴，原告应于被告向其交付房屋当日按政府相关规定向被告缴纳该套房屋的专项维修资金，再由被告统一交存至房产管理部门指定的银行专户管理。原告逾期缴纳的，被告有权拒绝办理房屋的交付手续，且由此引起逾期收房以及不能及时办理房屋权属转移登记的后果均由原告自行承担。”。合同签订后，原告按约付清了全部购房款249517元，并于2013年3月29日前向被告支付了各种相关办证税、费。被告于2013年3月30日向原告交付了房屋。原告于2014年11月11日向被告出具《委托书》委托被告代为办理原告所购房产2栋2楼2号的相关手续。原告于2014年12月11日取得了该房屋的房屋所有权证。由于原告未能在商品房交付之日起90个工作日内取得房屋所有权证书，以及被告未为原告办理该房屋的国有土地使用权证。原告故以被告违约为由，向本院提起诉讼，请求被告支付违约金。

另查明，由于被告与四川**总公司建设工程施工合同纠纷一案，四川省**民法院于2013年8月12日对被告位于四川省眉山市彭山县彭谢路的土地使用权（土地使用证号为：彭**（2006）第2491号）予以查封，期限：2013年8月12日至2015年8月11日；后该院于2015年8月4日对上列土地续查封，期限：2015年8月4日至2017年8月3日。被告为原告办理该房屋的房屋所有权证和国有土地使用权证均系双方约定的转移登记。在庭审过程中，原告陈述已向被告提交了办理上列双证的委托书，被告则陈述原告没有及时向被告提交代办产权证的委托书，以及原告至今未向被告提交代办国有土地使用权证的委托书。

上述事实有《商品房买卖合同》、《〈商品房买卖合同〉补充协议》、《委托书》、《房屋所有权证》、四川省**民法院《民事裁定书》、《协助执行通知书》、原告支付各种相关税、费凭证、及庭审中当事人的陈述等证据在卷佐证。

本院认为

本院认为，原、被告双方所签《商品房买卖合同》、《〈商品房买卖合同〉补充协议》是当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规，该合同有效。合同签订后，原告按约向被告付清了全部购房款，并于2013年3月29日向被告支付了各种相关办证税、费；被告虽然于2013年3月30日向原告交付了房屋，但被告未按约于商品房交付之日起90个工作日内向原告办理和交付房屋所有权证书和国有土地使用权证书，应系违约行为。被告抗辩的：1、由于原告没有及时向被告提交代办产权证的委托书，以及原告至今未向被告提交代办国有土地使用权证的委托书，导致逾期办证，不是违约行为。由于原告按约于2013年3月29日向被告支付了各种相关办证税、费，且在庭审中原告陈述已向被告提交了办理上列双证的委托书；既使原告未及时向被告提交代办产权证的委托书和代办国有土地使用权证的委托书，被告收取代办证的税、费后，也有义务通知原告出具委托书，故被告对此抗辩的理由不成立，本院不予支持。被告抗辩的：2、由于在2013年8月12日，被告因与他人的经济纠纷，所售给原告房屋的土地使用权被成**院查封，造成客观办证不能，原告的国有土地使用权证至今未办理不是被告故意违约。由于被告在《商品房买卖合同》内写明：“出卖人保证该商品房没有产权纠纷，因出卖人原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应责任。”，且被告于2013年3月30日向原告交付房屋后，按约应于商品房交付之日起90个工作日内（即：最迟应在2013年8月5日前）向原告办理和交付房屋所有权证书和国有土地使用权证书；而成**院是在应办证期限届满之后的2013年8月12日查封的土地使用权，故被告对此抗辩的理由也不成立，本院不予支持。由于双方在《商品房买卖合同》第二十六条中约定：“本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。”。故双方应按双方所签《商品房买卖合同》约定为准；被告对此的抗辩理由不成立，本院不予支持。由于被告未按约于商品房交付之日起90个工作日内向原告办理和交付房屋所有权证书和国有土地使用权证书的违约行为，被告应按约从2013年8月5日起按付购房款每日万分之三向原告支付违约金，即249517元×712天（从2013年8月5日起至2015年7月17日起诉时止）×3÷10000＝53296.83元；故原告要求被告支付截止本次起诉时的违约金请求理由正当，证据充分，本院予以支持，但违约金超出部分请求不于支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最**法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：

裁判结果

一、被告四川美**任公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘*违约金53296.83元。

二、驳回原告刘*的其他诉讼请求。

如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费580元，由原告负担80元、被告负担500元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于眉**民法院。

裁判日期

二〇一五年十月九日