原告乐至县**限责任公司诉被告袁开友物业服务合同纠纷一案一审民事判决书

审理经过

原告乐至县**限责任公司（简称龙**公司）诉被告袁开友物业服务合同纠纷一案，原告于2016年1月27日诉讼来院，同日本院立案受理，依法由审判员薛**适用简易程序公开开庭进行审理，原告委托代理人廖健全到庭参加诉讼，被告袁开友经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。

原告诉称

原告**公司诉称：原告与资阳市**责任公司乐至县分公司（简称晶**司乐至分公司）签订了《龙城府邸前期物业服务合同》。原告依照合同约定对龙城府邸小区进行了物业管理，物业管理收费标准为商业：无电梯每月0.6-1.0元／平方米、有电梯每月1.5-1.8元／平方米。被告袁**原系龙城府邸小区21栋1楼4号营业用房业主，其房屋建筑面积为41.8平方米，2013年10月28日，被告袁**将该房转让给唐**，被告袁**尚欠2013年1月至2013年10月28日的物业管理费250元；2013年8月被告袁**购得龙城府邸小区21栋1楼22号营业用房，其房屋建筑面积为39.96平方米，尚欠2013年9月至2015年12月的物业管理费672元。经原告催收未果，提起诉讼，请求法院判令被告支付原告的物业管理费922元及所欠物业管理费从欠费之日起至给付完毕之日止按日3‰计算的滞纳违约金1332元，并由被告负担本案诉讼费。

被告辩称

被告袁开友未到庭，未作答辩。

本院查明

经审理查明：原告系物业管理企业。晶**司乐至分公司系乐至县天池镇龙城府邸小区的建设单位。2010年6月19日，原告与晶**司乐至分公司签订《前期物业管理服务合同》。合同与本案有关的内容：原告对龙城府邸小区进行物业管理，期限自签订合同之日起至该小区业主委员会与选聘的物业服务企业签订《物业管理服务合同》生效时止。原告提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人。服务事项为房屋建筑主体部位的小型维修、养护和管理；共用设施、设备的小型维修、养护、运行和管理；附属建筑物、构筑物小型维修、养护和管理；共用绿地、花木，建筑小品等的养护和管理；附属配套建筑和设施的小型维修、养护和管理；公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运；维护公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤，但不包含业主、使用人人身与财产保险和财产保管责任。原告与业主另签订合同的除外。物业管理服务收费标准：多层住宅每月0.6元／平米、高层住宅每月1.2元／平米、商业无电梯每月0.6-1.0元／平米、有电梯每月1.5-1.8元／平米（如出台政府指导价则按新标准执行）。物业管理费每半年交纳一次，每次交纳时间为半年前10日。业主和物业使用人逾期交纳的，从逾期之日起按每天欠费总额的3‰交纳滞纳违约金。签订合同后，原告入驻龙城府邸小区，对小区进行物业管理。被告原系龙城府邸小区21栋1楼4号营业用房业主，其房屋建筑面积为41.8平方米，2013年10月28日，被告袁开友将该房转让给唐**，被告袁开友未交纳2013年1月至2013年10月28日的物业管理费；2013年8月被告袁开友购得龙城府邸小区21栋1楼22号营业用房，其房屋建筑面积为39.96平方米，被告袁开友未交纳2013年9月至2015年12月的物业管理费，原告提起诉讼，要求被告给付所欠的物业管理费922元、逾期交纳的违约金1322元。庭审中，原告自愿放弃逾期交纳的违约金主张。

另查明：2013年6月25日乐至县政府为规范物业管理企业收费标准，制发了（2013）第46号《关于听取制定县城小区前期物业收费标准的情况汇报相关事宜议定事项的通知》的文件。议定县城小区前期物业收费标准多层为0.4元-0.6元／平米·月、高层（8层以上、不含电梯维修）为0.8元-1.2元／平米·月。

上述事实，有原告的陈述、双方当事人身份信息、《前期物业服务合同》、房屋产权情况信息记载、乐至县人民政府（2013）第46号文件、催收通知书等证据予以证实。

本院认为，《最**法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：”建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。本案原告与龙城府邸小区建设单位晶**司乐至分公司签订《前期物业服务合同》，该合同的签订系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律规定，合法有效，对合同当事人及该小区的全体业主具有约束力。签订合同后，原告对龙城府邸进行了物业管理，被告系龙城府邸小区业主，依法应交纳物业管理费。被告原系龙城府邸小区21栋1楼4号营业用房业主，其房屋建筑面积为41.8平方米，2013年10月28日，被告袁开友将该房转让给唐**，被告袁开友未交纳2013年1月至2013年10月28日的物业管理费。依照合同约定每月每平方米应交纳物管费0.6元，以此计算，被告拖欠的物业管理费为250.8元（10月41.8平方米0.6元／平米·月）；2013年8月被告袁开友购得龙城府邸小区21栋1楼22号营业用房，其房屋建筑面积为39.96平方米，被告袁开友未交纳2013年9月至2015年12月的物业管理费，依照合同约定每月每平方米应交纳物管费0.6元，以此计算，被告拖欠的物业管理费为671.32元（28月39.96平方米0.6元／平米·月）；现原告要求被告支付物管费922元，低于被告应交纳的费用，系原告对自己民事权益的自由处分，不违反法律规定，本院予以确认。被告未按合同约定交纳物业管理费，构成违约，依法应承担违约责任。庭审中，原告自愿放弃逾期交纳的违约金主张，系原告对自己民事权益的自由处分，不违反法律规定，本院予以确认。

本院认为

综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最**法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

裁判结果

由被告袁开友在本判决生效之日起10日内向原告乐至县**限责任公司交纳所欠的物业管理费922元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费50元，适用简易程序减半交纳25元，由被告袁开友负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省**民法院。

裁判日期

二〇一六年三月二十一日