原告詹**诉被告四川省**有限公司房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书

审理经过

原告詹**诉被告四川省**有限公司（以下简称四川**公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月28日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员喻婷独任审理，于2015年10月29日公开开庭进行了审理。原告詹**及其委托代理人付思维、被告四川**公司的委托代理人何*建到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告詹**诉称：原告詹**欲购买“金釜名都”1期1栋1单元1层31号、32号商铺，于2013年2月2日与自贡众**有限公司（以下简称自贡**公司）签订了两份《选房确认单》，并且向自贡**公司缴纳120000元订金。2014年12月12日，自贡**公司无力进行开发，过户给被告四川**公司继续开发，现原告詹**不愿再购买被告四川**公司商铺，故诉至法院，请求判令：1.被告四川**公司退还原告詹**购房订金120000元；2.本案诉讼费用及代理费用由被告四川**公司承担。

被告辩称

被告四川**公司辩称：原告詹**诉称中陈述的是与自贡**公司签订的合同，应当向自贡**公司主张权利，原告詹**的诉求是否合理，应该按照原告詹**与自贡**公司的合同约定来看，被告四川**公司作为合同外的第三人，不应当承担合同约定的责任；自贡**公司转让房产项目给被告四川**公司继续开发，双方的权利义务是合同约定及法律规定的，自贡**公司的债务没有转接给被告四川**公司，被告四川**公司对合同外的第三人不应当承担责任。原告詹**要求的诉讼费用应该由法院裁决，代理费用的承担应该是原告詹**与自贡**公司的合同约定来承担，不应该由被告四川**公司来承担。

原告詹**为支持自己的诉讼主张，向本院提交了以下证据。

1.原告詹**身份证复印件，拟证明其主体资格；

2.被告四川**公司企业工商登记信息打印机、组织机构代码证复印件，拟证明其主体资格；

3.金釜名都1期VIP选房确认单两份、收据两张，拟证明原告詹**于2013年2月2日签订《选房确认单》两份，并向原有开发商自贡**公司缴纳了120000元的订金；

4.律师函，拟证明原告詹**已经缴纳120000元订金，由于开发商无力进行开发造成工期拖延，于2014年12月12日过户给被告四川**产公司，被告四川**公司于2014年12月30日才取得《商品房预售许可证》。

被告四川**公司为支持自己的诉讼主张，向本院提交了以下证据。

1.合同两份，拟证明本案涉案的房产项目进行了转让，但并不是债权债务的转让；

2.自**院民事判决书及生效书，拟证明房产项目的转让由自**院的生效判决确认。

经庭审质证，被告四川**产公司对原告詹**提交的证据1、2三性无异议；对证据3真实性、合法性无异议，对关联性有异议，被告四川**产公司不是收据的当事人；对证据4不能确认是否发出，真实性、关联性有异议。

原告詹**对被告四川**产公司提交的证据1证明目的有异议；对证据2无异议。

本院查明

本院对原告詹**提交的证据，具有真实性，能够证明原告詹**向案外人自贡**公司缴纳了12万元的事实，本院予以确认。对被告四川**产公司提供的证据，能够证明本案涉案房产项目转让开发的事实，本院予以确认。

经审理查明：2012年9月10日、2012年10月1日，自贡**公司与被告四川**产公司分别签订一份《房地产项目合作开发协议》及一份《补充协议》，约定将自贡**公司开发的金釜名都转让给被告韦**产公司继续开发，该两份协议经自贡**民法院（2013）自民二初字第19号生效民事判决书确认。但在自贡**民法院生效判决确认协议有效前，金釜名都项目仍由自贡**公司在对外销售房屋。

2013年2月1日，原告詹**向自贡**公司缴纳两笔共计12万元购房款，自贡**公司向原告詹**出具了收据。2013年2月2日，原告詹**与自贡**公司签订了两份《选房确认单》，该确认单约定，原告詹**确定购买自贡**公司开发的金釜名都1期1栋1层31、32号商铺，单价为28800元／平米，总价合计为2161758元，优惠金额在签订《认购协议》时在总房款予以扣除，客户签订确认单后视为有效选房行为，会费自动转为房款，不予退还。该确认单还对以下内容进行了约定：1.客户凭借会员卡和会费收据填写选房确认单；2.在选房确认单加盖公章后，客户方可签订《承诺书》；3.确认单约定的面积为参考建筑面积，在签订认购协议和商品房买卖合同时以预测绘面积为准；4.确认单填写后，开发商不得另行出售房屋；5.客户需出具确认单及承诺书才能签订认购协议，认购协议签订时间另行通知。确认单签订后，自贡**产公司既未与原告詹**签订承诺书，也未签订认购协议或商品房买卖合同。原告詹**现不再愿购买该两套商铺，故诉至法院请求判令被告四川**产公司退还购房订金12万元并承担诉讼费用及代理费用。

另查明，金釜名都房产项目在2014年12月30日由被告四川**产公司取得商品房预售许可证。被告四川**产公司在取得商品房预售许可证以后于2015年6月23日曾通过四川**事务所向原告詹**发出律师函，要求原告詹**签订《商品房买卖合同》。

上述事实，有原告詹**及被告四川**产公司提供的证据予以佐证。

本院认为

本院认为：本案的争议焦点在于：1.被告四川**产公司是否本案适格主体；2.如被告四川**产公司为适格主体，是否应该退还由案外人自贡**产公司向原告詹**收取的购房款12万元并承担代理费。

一、被告四川**产公司是否为本案适格主体。

本案中的两份《选房确认单》为原告詹**与自贡**产公司签订，12万元购房款也由自贡**公司收取。但确认单上涉及的房产项目已经由自贡**公司转让给被告四川**产公司继续开发，被告四川**产公司也在庭审中愿意继续履行交付确认单约定的房屋的义务，只是认为根据被告四川**产公司与自贡**公司签订的房产项目转让协议约定，由自贡**产公司收取的购房款不应由被告韦业房地产公司承自贡**公司担退还义务。但本院认为，本案涉及的金釜名都房产项目，已经由被告四川**产公司承接继续开发，该房产项目下涉及的所有购房人签订的购房合同权利义务，也应由被告四川**产公司进行承接，被告四川**产公司不能以转让协议上的约定对抗协议外的购房人，被告四川**产公司在承担责任后，如认为应由自贡**公司担，应另行主张权利，故被告四川**产公司应为本案的适格主体。

二、被告四川**产公司是否应该退还原告詹**购房款12万元并承担代理费。

根据原告詹**与自贡**产公司签订的《选房确认单》及缴纳的购房款收据，原告詹**是先缴纳购房款，再签订的《选房确认单》，确认单上载明的购房款应为预先缴纳的会费，本案中原告詹**缴纳的12万元，应属购房户在自贡**公司处作为会员的会费，在签订确认单后，会费才转为了购房款，并约定了不予退还，该处的“不予退还”，双方约定的应是不予退还会费，而非购房款。根据双方签订的确认单约定，在签订了确认单及承诺书后，才能签订《认购协议》，但原告詹**与案外人自贡**公司和被告**产公司均未签订《承诺书》，本案中原告詹**与自贡**公司签订的确认单约定“签订《认购协议》的具体时间另行通知”，没有约定将来何时签订以及不能签订《认购协议》的法律责任，不符合《最**法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条关于“预约合同为在将来一定期限订立合同”的本质特性，故该确认单并非预约合同”，认购协议与正式买卖合同的关系才是预约合同与本合同的关系，故该确认单对是否退还或者如何退还购房款并未作出明确约定。而在2013年2月2日签订确认单时，案外人自贡**公司作为开发商也并未取得商品房预售许可证，不能出售房屋并收取购房款，原告詹**根据确认单缴纳的12万元购房款实际的性质应为订金性质，双方也并未约定不予退还，故原告詹**在不愿购买房屋的情况下，要求被告四川**产公司退还12万元的主张，理由充分，符合交易习惯，本院予以支持。关于被告四川**产公司是否应该承担原告詹**的代理费问题，原告詹**在本案中的委托代理人的收费并没有提供收费依据及收费标准，原告詹**要求被告四川**产公司承担代理费的主张缺乏法律和事实依据，本院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最**法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告四川省**有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告詹**购房订金12万元；

二、驳回原告詹**的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费1350元，由被告四川省**有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省**民法院。并向四川省**民法院预交上诉案件受理费2700元，对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（收款单位：四川省共享非税收入户，开户行：建**分行营业部，账号：10151061860824103500900003）。

裁判日期

二〇一五年十一月三十日