张**与成都佳**有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人张**因与被上诉人成都佳**有限公司（以下简称佳**司）租赁合同纠纷一案，不服成都市青白江区人民法院（2015）青白民初字第88号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月20日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年6月17日公开开庭进行了审理。张**的委托代理人高雄，佳**司的委托代理人周**、虞*强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院查明，2013年3月24日，张**作为乙方与甲方佳**司签订“佳飞建材市场＊期＊层商铺租赁意向协议”（下称意向协议），张**拟租用佳**司在建的建材市场内的两间商铺经营板材。协议第二条第（一）款约定：乙方意向承租的商铺租金、经营管理费及公共管理费平均单价为人民币24元／㎡／月；第三条第（一）款第2项约定：乙方交纳承租诚意金4万元作为签订正式商铺租赁合同及其附属合同的担保，在签订正式《商铺租赁合同》及其附属合同后，从计租之日起，上述诚意金转为租金及相关费用使用；第三条第（二）款第1项约定：甲方不得就本协议项下的商铺与他人再签订其他协议，否则乙方有权要求甲方返还所缴纳的诚意金，商铺具备出租条件时，乙方须在甲方通知乙方之日起七个工作日内自行前往甲方指定场所，按本协议约定的基本条件签订正式的《商铺租赁合同》及其附属合同并付清相关费用，否则乙方不得要求返还所缴纳的承租诚意金；第三条第（二）款第2项约定：甲方应在本协议的商铺具备出租条件后60日内与乙方在项目地签订正式的商铺租赁合同及其附属合同，签订正式合同的具体时间以甲方口头或书面形式通知乙方为准；第五条第（一）款约定：甲、乙双方相互送达与本协议有关的书面文件（如通知等），以直接送达、挂号信或特快专递的形式送达至本协议记载的当事人地址。各方应保证本协议所记载地址的准确性及真实性，并在变更后及时书面通知对方；意向协议记载张**现居住地址为“四川省遂宁市安居区聚贤乡吉林村＊社＊号”，佳**司地址为“成都市青白江区大型商品交易市场内（大件路与货运大道交汇处）”。同日，佳**司收取了张**交纳的承租诚意金4万元，收据上载明“＊期板材区＊栋＊楼＊、＊#共贰间”。

2014年5月1日、2014年5月10日，佳**司向张**先后两次邮寄了通知单，通知张**可在2014年5月31日前和2014年6月15日前来佳**司办理交房入场手续。

2014年4月15日，佳**司在天府早报上刊登公告，公告内容为“成**建材市场二期商户：成**建材市场二期工程现已验收合格并达到经营条件，请各位商户带上身份证原件及《佳飞建材市场二期商铺租赁意向协议》原件于2014年5月1日前到佳飞建材市场一期客服中心办理相关入场手续，我市场将于2014年5月1日起正式计租，逾期未办理的，将按相关规定处理。望各位商户支持与配合”。

2014年10月15日，高雄律师以张**的名义向佳**司邮寄律师函。律师函载明：张**多次与佳**司协商房屋租赁合同签订事宜；张**对佳**司单方要求交纳保证金、装修费、消防费和清洁费等费用提出异议，并认为市场未达到交付条件；要求佳**司提供房屋租赁合同等事项。

原审庭审中，张**提供照片拟证明佳**司已将案涉房屋租赁给他人使用，佳**司予以否认。

原审法院认定上述事实所依据的证据有：意向协议、收款收据、报纸公告、律师函以及双方当事人的当庭陈述等。

一审法院认为

原审法院认为，张**与佳**司签订的商铺租赁意向协议合法有效。张**所交纳的承租诚意金是为签订正式的商铺租赁合同及其附属合同的担保，在未出现意向协议约定的返还诚意金情形或者佳**司存在根本违约等法定情形时，张**无权单方要求退还诚意金。意向协议约定正式商铺租赁合同的签订时间是商铺具备出租条件时，未明确具体时间。佳**司亦数次通知张**可办理交房入场手续，但张**未办理。张**陈述本案所涉铺面佳**司已租赁他人使用，但提供的证据不能证明其主张，且佳**司在庭审中亦表示，可随时将本案所涉铺面交付张**，双方签订意向协议的合同目的并非不能实现，故对张**要求佳**司退还诚意金*支付违约的诉请，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，最**法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决驳回张**的诉讼请求。

上诉人诉称

宣判后，张**不服，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，依法改判支持其诉讼请求。主要上诉理由是：

一、一审法院认定基本事实错误。1.一审法院认定事实脱离了契约实质，没有准确认定诚意金实质，在认定诚意金性质和诚意金是否退还上脱离了上诉人和被上诉人合同约定的“诚意金是签订正式《商铺租赁合同》及其附属合同的担保”的实质；2.一审法院未认定没有签订《商铺租赁合同》及其附属合同的原因及事实反而认定是否办理交房手续，从而以此判定是否退还诚意金属于事实认定错误、因果关系错误，也违背了意向协议约定的契约实质精神；3.上诉人在一审中充分举证证明了没有签订《商铺租赁合同》及其附属合同的原因是由于被上诉人所致，并且举证证明了被上诉人拒绝向上诉人提供《商铺租赁合同》及其附属合同，已经充分证明了双方意向协议约定的“签订《商铺租赁合同》及其附属合同”的目的不能实现，对此法院应当判决被上诉人退还其诚意金。

二、一审法院未认定被上诉人至今未将其《意向协议》约定的房屋建设达到出租经营的条件从而判定被上诉人不予退还上诉人诚意金属于事实认定不清。

三、一审法院适用法律错误。上诉人和被上诉人签订《意向协议》约定的诚意金，根据约定具有定金性质，上诉人主张本案中被上诉人应当向上诉人支付的违约金金额为（定金罚则）诚意金的20%，应当得到支付。

被上诉人辩称

被上诉人佳**司辩称，1.一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持；2.被上诉人已经履行了合同义务，是上诉人自己放弃房屋租赁，是上诉人违约；3.上诉人称至今没有签订租赁合同，被上诉人可以随时与上诉人签订租赁合同。

本院查明

本院除查明原审认定的事实外，另查明：《意向协议》第六条第（二）款约定：该商铺从甲方（佳*公司）通知乙方（张**）交房之日起90日内，张**须前往佳*公司办理交房手续，并与佳*公司签订正式《商铺租赁合同》及其附属合同，否则视为张**自动放弃意向租赁权，佳*公司有权收回该商铺的使用权，将商铺租赁给任何第三方使用，张**不得要求返还所交诚意金及排号费。

本院认为

本院认为，本案二审争议的焦点为佳**司是否应向张**退还诚意金4万元。结合双方的诉辩意见，本院综合评析如下：

首先，《意向协议》明确约定，双方需签订正式《商铺租赁合同》及其附属合同，张**交纳的4万元诚意金系签订上述合同的担保。其次，张**通过律师发函要求提供租赁合同，但佳**司作为出租方，一直未提供租赁合同，对此，佳**司在庭审中予以认可，虽然佳**司辩称可以随时提供租赁合同，但张**明确表示佳**司违约在先，不愿意再继续履行合同，故双方签订意向协议的合同目的已经不能实现。第三，佳**司要求张**交纳保证金、装修费、消防费及清洁费，以上费用超出了《意向协议》的约定，客观上加重了张**的资金负担，对张**的合同权利将造成实质影响，未能签订正式租赁合同的责任不在张**。第四，《意向协议》中有多个条款涉及签订《商铺租赁合同》、交房通知、期限及未按时交房的法律后果，其中第三条第（二）款第1项约定，在本协议项下的商铺具备出租条件时，张**须在佳**司通知之日起七个工作日内自行前往指定场所签订正式的《商铺租赁合同》及其附属合同；第三条第（二）款第2项约定，佳**司应在商铺具备出租条件后60日内与张**在项目地签订正式的《商铺租赁合同》，签订正式合同的具体时间以佳**司口头或书面形式通知为准；第六条第（二）款约定，该商铺从佳**司通知张**交房之日起90日内，张**须前往佳**司办理交房手续，并与佳**司签订正式《商铺租赁合同》及其附属合同。上述约定本身即存在前后矛盾之处。在佳**司未提供《商铺租赁合同》的情况下，张**诉请佳**司归还诚意金4万元于法有据。张**要求佳**司按诚意金的20%支付违约金，因《意向协议》无此约定，本院不予支持。

综上，上诉人张**的上诉理由部分成立，本院部分支持。原审认定事实基本清楚，但定性不当，本院予以改判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、撤销成都市青白江区人民法院（2015）青白民初字第88号民事判决；

二、成都佳**有限公司于本判决生效之日起十日内退还张**承租诚意金4万元；

三、驳回张**的其他上诉请求。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费500元，二审案件受理费1000元，由佳**司负担1200，张**负担300元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年八月十二日