成都佳**有限公司与樊*、王**租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人成都佳**有限公司（以下简称佳**司）因与被上诉人樊静、王**租赁合同纠纷一案，不服成都市青白江区人民法院（2015）青白民初字第86号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明，2013年3月23日，樊*、王**作为乙方与甲方佳**司签订《佳飞建材市场二期一层商铺租赁意向协议》（以下简称《意向协议》），樊*、王**拟租用佳**司在建的建材市场内的4间商铺经营木制品。《意向协议》第二条第（一）款约定：乙方意向承租的商铺租金、经营管理费及公共管理费平均单价为人民币19元／㎡／月；第三条第（一）款第2项约定：乙方交纳承租诚意金8万元作为签订正式《商铺租赁合同》及其附属合同的担保；第三条第（二）款第1项约定：商铺具备出租条件时，乙方须在甲方通知乙方之日起七个工作日内自行前往甲方指定场所，按协议约定的基本条件签订正式的《商铺租赁合同》及其附属合同并付清相关费用，否则乙方不得要求返还所缴纳的承租诚意金；第三条第（二）款第2项约定：甲方应在本协议的商铺具备出租条件后60日内与乙方在项目地签订正式的《商铺租赁合同》及其附属合同，签订正式合同的具体时间以甲方口头或书面形式通知乙方为准；第五条第（一）款约定：甲、乙双方相互送达与本协议有关的书面文件（如通知等），以直接送达、挂号信或特快专递的形式送达至本协议记载的当事人地址。各方应保证本协议所记载地址的准确性及真实性，并在变更后及时书面通知对方。《意向协议》记载的樊*、王**现居住地址为“遂宁市船山区南津路180号”。佳**司地址为“成都市青白江区大型商品交易市场内（大件路与货运大道交汇处）”。2013年3月23日，佳**司收取了樊*、王**交纳的承租诚意金8万元。2014年5月1日、2014年5月10日，佳**司向樊*先后两次邮寄了通知单，通知樊*、王**可在2014年5月31日前和2014年6月15日前来佳**司办理交房入场手续。2014年4月15日，佳**司在天府早报上刊登公告，公告内容为“成**建材市场二期商户：成**建材市场二期工程现已验收合格并达到经营条件，请各位商户带上身份证原件及《佳飞建材市场二期商铺租赁意向协议》原件于2014年5月1日前到佳飞建材市场一期客服中心办理相关入场手续，我市场将于2014年5月1日起正式计租，逾期未办理的，将按相关规定处理。望各位商户支持与配合”。2014年10月17日，高雄律师以樊*、王**的名义向佳**司邮寄律师函。律师函载明：2014年6月，樊*、王**到佳**司协商房屋租赁合同签订事宜；樊*、王**对佳**司单方要求交纳保证金、装修费、消防费和清洁费等费用提出异议，并认为市场未达到交付条件；佳**司已将《意向协议》签订的房屋出租给他人；要求佳**司提供房屋租赁合同等事项。2014年11月6日，佳**司通过四川天与律师事务所周**律师复函高雄律师，复函载明：律师函所述与事实不符，樊*、王**未按通知时间办理交房手续，应承担违约责任。原审庭审中，佳**司认可案涉房屋在樊*、王**起诉前已租赁给他人使用。

原审法院认定上述事实，有《意向协议》、收款收据、报纸公告、EMS单、挂号信函收据、律师函及当事人陈述等证据在案为证。

原审中，佳**司提交了其与彭*、罗*、牛*等商户签订的《意向协议》，以及该批商户交纳租赁诚意金的收据，拟证明该批商户现已入住租赁房屋，双方未再签订《商铺租赁合同》，双方的权利义务受《意向协议》的约束。

一审法院认为

原审法院认为，樊*、王**与佳**司签订的《意向协议》合法有效。樊*、王**所交纳的承租诚意金是为签订正式的《商铺租赁合同》及其附属合同的担保，佳**司未提供正式的《商铺租赁合同》与樊*、王**签订，且佳**司已将案涉商铺租赁给他人，樊*、王**承租商铺的合同目的不能实现，其要求佳**司返还交纳的承租诚意金8万元，原审法院予以支持。樊*、王**要求佳**司支付违约金1.6万元，因《意向协议》无此约定，樊*、王**亦未举出相关损失的证据，其损失可以佳**司占用其资金的银行利息计算。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、佳**司于判决生效之日起十日内退还樊*、王**承租诚意金共计8万元；二、佳**司以8万元为计息本金，按照中**银行同期同类人民币贷款基准利率，向樊*、王**支付从2013年3月24日起至付清该款时止的利息；三、驳回樊*、王**的其他诉讼请求。一审案件受理费1100元，由樊*、王**共同负担200元，佳**司负担900元。

上诉人诉称

宣判后，原审被告佳**司不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，依法改判驳回樊*、王**的诉讼请求，一、二审诉讼费用由樊*、王**承担。其主要上诉理由为：一、一审判决事实认定错误。1、在商铺具备出租条件后，佳**司多次通知樊*、王**，要求其在接到通知后七个工作日内前往佳**司客服中心办理入场手续，佳**司已经按照《意向协议》的约定严格履行了相关义务，并无违约行为。相反，樊*、王**接到通知后，并未按照通知时间前往指定场所办理入场手续，是其主动放弃对商铺的租赁，其行为已经构成违约，导致佳**司商铺长时间闲置，造成严重损失。2、佳**司提交了与其他商家签订的《意向协议》及《收据》、《佳飞国际建材家居市场商家交房缴费通知单》等证据，证明佳飞建材市场二期商家办理交房入场手续时，没有与佳**司签订《商铺租赁合同》，双方继续履行《意向协议》，不存在由佳**司提供正式的《商铺租赁合同》与樊*、王**签订的事实。二、一审判决适用法律错误。《意向协议》合法有效，根据第三条约定，8万元诚意金为签订正式《商铺租赁合同》的担保，其性质为缔约定金，樊*、王**违反约定，无权要求返还。

被上诉人辩称

被上诉人樊*、王**共同答辩称，原判决认定事实清楚，佳**司应当退还诚意金。1、佳**司陈述，案涉商铺具备入驻条件与事实不符，案涉商铺至今未达到签订《意向协议》时佳**司承诺的交付条件和经营条件。2、佳**司拒绝提供正式的《商铺租赁合同》，且要求樊*、王**交纳保证金、装修费等其他费用，因此，并非樊*、王**放弃租赁，而系佳**司的原因导致未签订正式的《商铺租赁合同》。3、樊*、王**在一审中举证证明佳**司已将案涉商铺出租给案外人，案外人已经装修入住，《意向协议》无法继续履行，佳**司作为过错方，应当退还诚意金。

双方当事人对原审判决查明的事实均不持异议，本院予以确认。二审经审理查明，《意向协议》第六条第（二）款约定：该商铺从甲方（佳*公司）通知乙方（樊*、王**）交房之日起90日内，樊*、王**须前往佳*公司办理交房手续，并与佳*公司签订正式《商铺租赁合同》及其附属合同，否则视为樊*、王**自动放弃意向租赁权，佳*公司有权收回该商铺的使用权，将商铺租赁给任何第三方使用，樊*、王**不得要求返还所交诚意金及排号费。二审经审理查明的其余事实及采信的证据与原审一致。

本院认为

本院认为，本案二审争议的焦点为：佳**司是否应向樊*、王**退还诚意金8万元。结合双方的诉辩意见，本院综合评析如下：首先，《意向协议》明确约定，双方需签订正式《商铺租赁合同》及其附属合同，樊*、王**交纳的8万元诚意金系签订上述合同的担保，但佳**司并未提供《商铺租赁合同》及其附属合同。佳**司在原审中提交了其与案外人即其他承租人签订的《意向协议》及《收款收据》等证据，拟证明其他承租人均未另行签订《商铺租赁合同》及其附属合同即已入驻收房，但上述证据不能证明佳**司未与其他承租人签订《商铺租赁合同》的消极事实，且佳**司与其他承租人在履行《意向协议》过程中对《意向协议》的变更对樊*、王**并无约束力。其次，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十三条之规定，租赁合同的内容应当包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。纵观《意向协议》，其内容并无关于租赁商铺面积的约定，在租赁物面积无法确定的情况下，仅约定租金单价，无法确定租金金额以及具体支付方式等，即《意向协议》本身并非完整的租赁合同，欠缺租赁合同的核心条款，故佳**司关于无需签订正式《商铺租赁合同》仍然依照《意向协议》的约定继续履行的理由不能成立。第三，《意向协议》中有多个条款涉及交房通知、期限及未按时交房的法律后果，其中第三条第（二）款第1项约定，在本协议项下的商铺具备出租条件时，樊*、王**须在佳**司通知之日起七个工作日内自行前往指定场所签订正式的《商铺租赁合同》及其附属合同；第三条第（二）款第2项约定，佳**司应在商铺具备出租条件后60日内与樊*、王**在项目地签订正式的《商铺租赁合同》，签订正式合同的具体时间以佳**司口头或书面形式通知为准；第六条第（二）款约定，该商铺从佳**司通知樊*、王**交房之日起90日内，樊*、王**须前往佳**司办理交房手续，并与佳**司签订正式《商铺租赁合同》及其附属合同。上述约定本身即存在前后矛盾之处。在佳**司未提供《商铺租赁合同》且已将案涉商铺租赁给案外人的情况下，佳**司无证据证明系樊*、王**主动放弃租赁，故樊*、王**诉请佳**司归还诚意金8万元于法有据，原审法院予以支持并无不当。

综上，上诉人佳**司的上诉理由不能成立，本院不予支持。原判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费的负担方式不变，二审案件受理费2200元，由上**飞公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年六月十六日