宜宾市**有限公司与刘**、高**商品房销售合同纠纷一案二审民事判决书

审理经过

上诉人宜宾市**有限公司（以下简称海**司）因与被上诉人刘**、高**商品房销售合同纠纷一案，不服兴文县人民法院作出（2015）兴民初字第946号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

一审法院查明

一审法院经审理查明，刘**、高**因购买海**司开发的位于兴文县古宋镇光明春天小区A区31号商铺，于2013年9月11日签订了《商品房买卖合同》和《补充协议》，约定购买商铺预测建筑面积为95.63平方米，套内面积为90.8平方米，价格为1449808元。在协议中的附件1所附图纸对房屋位置作了确定，但并未载明观光电梯，房屋交付时间为2015年1月31日前，并对付款方式、逾期付款责任等方式作了约定。签订协议后刘**、高**支付了海**司购房款1304827元。

又查明，海**司于2013年5月20日向兴文县住房和城乡规划建设局提出了“关于光明春天A区A5、A6号楼增设观光电梯的请示”，2013年5月27日经该局局长签字同意。海**司于2014年在刘**、高**所购门市外安装观光电梯，致使刘**、高**购买的商铺被该电梯遮挡了3.2米。海**司于2013年7月5日获得商品房预售许可证。

另查明，在《商品房买卖合同》附件六：装饰和设备标准的约定，第8条上载明：“电梯：品牌观光电梯1﹟、5﹟、6﹟楼”字样。《补充协议》的第七条约定，《商品房买卖合同》解除。1、本合同生效后，双方均不得无正当理由要求解除合同，否则需向对方支付购房总款20%的违约金。

再查明，在海**司的商品房销售中心的小区沙盘模型上，并没有配置观光电梯的模型，2014年12月，海**司在其通知刘**、高**接房时，才发现其购买门市前增设观光电梯。

刘**、高**请求法院判决：撤销双方于2013年9月11日签订的商品房买卖合同，海**司退还刘**、高**购房款1304827元，并按合同总价款的20%赔偿刘**、高**损失289961元，并承担本案的诉讼费用。

一审法院认为

一审法院审理认为，公民、法人在从事民事活动、行使民事权益和履行民事义务时，应当遵循诚实信用原则。当事人双方签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》系双方真实的意思表示，不违反法律规定，应受法律保护。海**司虽于2013年5月27日获得增设观光电梯的许可，在海**司提供的施工图纸中也明确了该电梯具体的位置，但该施工图纸只是内部资料，并未作为合同附件提供给刘**、高**。在双方签订的《商品房买卖合同》中，虽然在附件六：“装饰和设备标准的约定，第8条上载明：“电梯：品牌观光电梯1﹟、5﹟、6﹟楼”字样”，但海**司并未明确标注观光电梯的具体位置，也没有提示刘**、高**注意电梯位置的相关内容。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”之规定，《商品房买卖合同》是海**司方提供使用的格式条款合同，该合同标的物是商用门市，按照公民日常生活中对门市使用价值和用途的惯性理解，门市外面是否有遮挡物，应当是买方注意并影响买卖关系是否建立的关健性问题。根据审理查明的事实，海**司在签订合同时并未向刘**、高**履行观光电梯安装具体位置的告知义务。另在海**司提供的《商品房买卖合同》中商铺分布图纸没有载明有观光电梯字样，在海**司销售中心的沙盘模型上，涉及本案商用门市的外面也没有观光电梯模型，根据《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”之规定，海**司制作并对外宣传的沙盘模型，是海**司对其开发的商品房位置、范围、绿化、配套设施及外观设计的规划和承诺，具有要约的性质和合同内容效力。海**司于2013年5月27日经主管部门批准同意增设观光电梯，2013年9月11日与刘**、高**签订《商品房买卖合同》时未向刘**、高**进行告知义务，隐瞒了在该门市处增设观光电梯这一事实，致使刘**、高**购买的光明春天小区A区31号商铺门前安装了观光电梯，且商铺排面面积被观光电梯遮挡了3.2米，严重影响商铺的使用用途和价值，海**司的行为存在欺诈。2014年12月起刘**、高**曾多次要求海**司退房，但海**司均以各种理由拒不退还，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第四款“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销…”之规定，刘**、高**提出撤销与海**司签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》的请求，符合法律规定予以支持。刘**、高**提出要求海**司退还购房款1304827元和赔偿289961元损失的请求，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，海**司隐瞒增设观光电梯事实，致使刘**、高**购买商铺的价值减损，在刘**、高**产生重大误解情况下订立合同，存在过错。故对刘**、高**提出要求海**司退还购买款1304827元的请求予以支持。对刘**、高**提出海**司赔偿损失289961元的请求，因当事人双方未对损失的计算方法进行约定，故损失的计算方法应参照中**银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，起算时间应从刘**、高**2014年2月12日支付购房款之日起计算。海**司辩称向刘**、高**履行了告知义务，告知其观光电梯的具体位置，因未提供任何证据予以证明，根据《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，对海**司的该项辩称意见不予采信。海**司提出刘**、高**方变更诉讼请求已超过法律时限，人民法院未告知其刘**、高**变更诉讼请求，不符合法律规定的抗辩理由。根据《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条“诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。当事人变更诉讼请求的，人民法院应当重新指定举证期限。”之规定，在诉讼过程中，一审法院依法向刘**、高**作出法律释明后，刘**、高**书面申请变更诉讼请求，一审法院将此书面申请送达海**司后，海**司要求重新指定举证期限，一审法院予以准许，重新指定了1个月的举证期限，故海**司该抗辩理由不符合客观实际和法律规定，不予采信。海**司提出刘**、高**行使撤销权已超过除斥期间的抗辩理由，根据《中华人民共和国合同法》第五十五条“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权”之规定，双方签订合同的交房时间为2015年1月31日，在海**司2014年12月通知刘**、高**接房时，才知道其门市前增设观光电梯，符合行使撤销权的法律期间，故对海**司的该项抗辩理由，不予支持。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款、第五十四条、第五十五条、第五十八条、第一百一十四条，《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第三十五条、《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、撤销刘**、高**与宜宾市**有限公司于2013年9月11日签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》；二、宜宾市**有限公司于本判决生效之日起五日内返还刘**、高**购房款1304827元；三、宜宾市**有限公司于本判决生效之日起五日内，并从2014年2月12日起按照中**银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算损失，至2015年2月3日止，支付给刘**、高**。案件受理费19153元，减半收取为9576元，由宜宾市**有限公司承担。

上诉人诉称

上诉人海**司上诉请求及理由：一审法院认可被上诉人在一审辩论终结后变更诉讼请求，程序违法，应发回重审；被上诉人行使的撤销权已过除斥期间；本案涉及的《商品房买卖合同》及《补充协议》不具备撤销的法定条件，本合同不是格式合同，沙盘并不是合同内容，只是一个参考，观光电梯属于全体业主，不是当事人双方合同应标注的内容，请求二审法院发回重审或改判驳回被上诉人的诉讼请求。

二审上诉人提交下列证据：1、宜宾市**有限公司工作联系函，欲证明观光电梯的现实存在，是开发商的卖点，也是人员稠密点；2、电梯设备购销合同及钢结构施工合同、兴文县建设局对观光电梯的批复，欲证明在签订商品房销售合同之前就已经存在观光电梯的设计，不存在欺诈的问题。被上诉人认为电梯遮挡了其门面，严重影响了其使用价值，上诉人卖房之前即知道该电梯的存在却未告知买房人构成了欺诈。

被上诉人辩称

被上诉人刘**、高**答辩称一审法院事实认定清楚，法律适用正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

本院查明

二审审理查明的事实与一审审理查明的事实一致，本院对一审审理查明的事实予以确认。

本院认为

本院经审理认为，关于程序问题，根据《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条“诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作的出认定不一致，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。当事人变更诉讼请求的，人民法院应当重新指定举证期限。”之规定，在诉讼过程中，一审法院依法向刘**、高登林作出法律释明后，刘**、高登林书面申请变更诉讼请求，一审法院重新指定了举证期限，充分保障了双方当事人的诉讼权利，故一审法院程序合法，上诉人该上诉理由不成立；关于被上诉人行使的撤销权是否超过除斥期间的问题，虽然上诉人称合同附件记载了有观光电梯的存在，且该电梯在2013年5月27日就取得了规划部门的同意修建，但是上诉人并没有告知电梯的具体位置，这也是导致本案被上诉人提起诉讼的根本原因，上诉人称被上诉人应该在修建电梯的过程中即知晓电梯的存在，但在修建过程中的工地并非对外开放的，故上诉人该上诉理由不成立；关于本案的事实认定问题，上诉人于2013年5月27日获得增设观光电梯的许可，在海**司提供的施工图纸中也明确了该电梯具体的位置，即上诉人对该电梯的位置是明知的，被上诉人作为门面的购买人，有权利知道该门面的具体位置及周边的设施、环境等具体情况以作为是否购买门面作为商业投资及门面价格确定的重要参考依据，但在上诉人与对方签订的《商品房买卖合同》中，上诉人的沙盘模型中，上诉人均未告知该电梯的具体位置，上诉人也没有证据证明其以其他方式对该事项进行了告知，或被上诉人对此事项已经知晓，一审法院据此依据《中华人民共和国合同法》第五十四条第四款规定支持被上诉人撤销合同的请求并无不当。

二审上诉人书面申请公开开庭审理本案，本院经审查认为，上诉人的上诉请求不符合最**法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百三十三条第一款第三项之规定，本案不开庭审理。综上所述，上诉人的上诉理由不成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费19153元，由上诉人宜宾市**有限公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十二月三十日