成都**营公司与刘某某房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人成都**营公司（以下简称成**产公司）与被上诉人刘**因房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2013）武侯民初字第92号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年8月8日立案受理后，依法组成合议庭，公开审理了本案。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审查明，1998年5月25日、26日、27日，刘**分4次向成**产公司支付购房款700025.60元。随后双方于1998年8月31日签订2份《房屋购销协议》，约定甲方（刘**）购买乙方（成都**营公司）位于成都市武侯祠大街113号底层2号营业房两间，建筑面积共计82.69平方米（47.71平方米＋34.98平方米），价格8720元／平方米，共计房款为721056.80元，已支付700025.60元，余款2万元在交房10天后支付，“余下部分在房屋建成移交前按实际竣工面积结算付清”；房屋定于“99年8月31日”竣工；甲方凭乙方提供的证明文件向房地产管理机关办理产权登记手续，所需税费按国家规定标准缴纳，房屋产权归甲方所有。同时合同尾部用笔添加以下内容“该房2-1自行分割，面积（以）买为准不得另行增加面积”。双方签订房屋买卖合同后，刘**于1999年12月3日收房并使用至今。刘**所购房屋经成都市房屋产权监理处测量建筑面积为92.32平方米。2012年7月23日，成**产公司要求刘**补缴并结清购房款后才能为其办理房屋产权证，刘**认为不应当支付此款，双方由此发生纠纷。

原审庭审中，成**产公司称，《房屋购销协议》尾部用笔添写“面积（以）买为准不得另行增加面积”的意思是因为刘**购买的铺面只能办1个房产证，故要求他自行分割，面积多退少补，不得另行增加面积。

原判认定上述事实，有《收据》、《房屋购销协议》、入住通知单、通知、《面积统计表》，双方当事人陈述记录等证据收集在案，予以佐证。

一审法院认为

原审认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定的面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人。刘**与成**产公司签订的《房屋购销协议》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，对双方均有约束力。按照双方的约定，成**产公司应当协助刘**办理房屋权属证书，故对刘**要求成**产公司办理产权证的诉讼请求，原审予以支持。

《房屋购销协议》中约定“99年8月31日”竣工，不能证明此时间即为交房时间，故对刘**认为成**产公司于1999年12月3日交付房屋属于延迟交房的主张，原审不予支持。刘**还主张成**产公司工作人员口头答应其延迟交房违约金与房屋尾款2万元互抵，因无证据证明，成**产公司又予以否认，故原审亦不予支持。因此，对于成**产公司要求刘**支付2万元房屋尾款的反诉请求，原审予以支持。对于双方争议的房屋增加面积是否应当补差价的问题，在《房屋购销协议》中双方约定“余下部分在房屋建成移交前按实际竣工面积结算付清”，“面积（以）买为准不得另行增加面积”，对实际房屋面积的增减处理未予明确，属于约定不明。现刘**要求对方办理房产证的行为表明其愿意继续履行合同，故刘**应当按面积误差比3%的部分（82.69平方米×3%=2.4807平方米）以8720元／平方米的价格补足购房款，即21631.70元。超出部分由成**产公司自行承担。综上，刘**需共计向成**产公司补缴购房款41631.70元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定判决：一、成**产公司于原判决生效之日起十日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关，协助刘**办理位于成都市武侯区武侯祠大街113号附1号1层所购房屋的房屋产权证；二、刘**于原判决生效之日起三日内向成**产公司支付购房款41631.70元；三、驳回成**产公司的其他诉讼请求。如果未按原判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费100元，由成**产公司承担；反诉案件受理费1190元，由成**产公司承担714元，刘**承担476元。

上诉人诉称

原审宣判送达后，成**产公司不服提起上诉，其事实与理由：一是双方当事人签订的协议明确约定房价据实结算，而原审法院认定双方约定不明，系事实认定错误。双方当事人签订的协议第三条约定“余下部分在房屋建成移交前按实际竣工面积结算付清”。根据该条约定，房价款要根据房屋的实际面积进行结算，面积增加房价款就增加；面积减少房价款就减少，则该条就是对房屋面积增减进行处理。原审法院认为“实际房屋面积的增减处理未予明确，属于约定不明”系认定事实错误。二是原审法院以《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条属适用法律不当。该解释第一条规定商品房的范围是上市交易的房屋，而本案所涉及的房屋不是商品房，故不能适用该解释。双方当事人签订的房屋买卖合同应受《中华人民共和国合同法》第六十条调整，即当事人按约定履行各自义务。双方当事人签订的协议是约定明确的，应当按约履行。涉案房屋增加了面积9.63平方米，刘**除补足房款外还支付增加面积的房款83973.60元。故请求二审法院撤销原审判决第二项、第三项；改判刘**支付购房款103973.60元。

被上诉人辩称

被上诉人刘**书面答辩称，一是原审法院认定双方对增减面积约定不明，是正确的。虽然合同约定了据实结算，但合同尾部由刘**用手写体进行批注，应属于约定不明。二是上诉人成**产公司认为原审法院适用法律不当，涉案房屋不是商品房，但涉案房屋进行了销售，并签订买卖合同，因此应当适用《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》之规定。故请求二审法院维持原判，驳回上诉人成**产公司上诉请求。

本院查明

二审查明事实与一审一致。

本院认为

本院认为，双方当事人于1998年8月31日签订两份《房屋购销协议》合法有效。本案争议焦点为对案涉房屋增加面积问题如何处理。

双方当事人于1998年8月31日分别签订了两份《房屋购销协议》，该两份协议第三条均载明“余下部分房屋建成移交前按实际竣工面积结算付清，房屋由乙方（刘**）凭购房收款发票向甲方（成**产公司）交割”，但同时在该两份协议尾部又载明由刘**手写体批注的“面积买为准不得另行增加面积”的内容。从协议记载的内容反映，前后约定不一致，并且该协议尾部手写体批注内容对增加、减少房屋面积如何处理不明确，双方对此亦存在不同的理解，故本院认为双方当事人对案涉房屋增加面积的处理问题属约定不明，上诉人要求据实结算的上诉理由不成立，本院不予支持。上诉人成**产公司认为案涉两套房屋不属于商品房，不能适用《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，但未提供证据证明案涉房屋性质，本院对其上诉理由不予支持。上诉人成**产公司实际交付房屋时面积增加9.63平方米，被上诉人刘**原审请求成**产公司为其办理权属证书，即要求成**产公司履行合同义务，按照《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，刘**应当在增加房屋面积3%以内（含3%）的面积（82.69平方米×3%=2.4807平方米）按照约定的价款（每平方米8720元）补足，3%以外的面积由上诉人成**产公司承担。故本院对上诉人成**产公司要求刘**补足房款83973.60元（9.63平方米×8720元每平方米）的上诉理由，本院不予支持。

综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

本案二审案件受理费1290元，由上诉人**经营公司负担；本案一审案件受理费的负担方式不变。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一三年八月二十三日