李*与宜宾立天**有限公司房屋租赁合同纠纷案二审民事判决书

审理经过

上诉人李*因房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省宜宾市翠屏区人民法院（2015）翠屏民初字第2305号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。

一审法院查明

一审法院审理查明，原告宜宾立天**有限公司（以下简称唐**司、甲方）与被告（乙方）签订《租赁合同》及《补充协议》，《租赁合同》约定：“1、甲方是位于宜宾**大道与瞿湾路交界处西北角的宜宾**中心（下称“唐人中心”）的建设单位；2、甲方同意在唐人中心建设完成后将其中室内步行街［壹］［1-1-016A］号商铺出租给乙方使用。乙方作为内衣业态的专业经营商，同意承租该房屋；3、该房屋套内建筑面积为78平方米；4、租赁期限为［叁］个租约年，自计租日开始计算，即2013年12月20日至2016年9月28日；5、租金支付方式为以壹个月为一个交租期，除第一期租金外，乙方应当在每个交租期最后一个月的20日前，向甲方一次性足额支付下个交租期租金。第一期租金应于本合同签订后五个工作日内支付，租金期间为2013年12月20日至2014年1月19日，应交租金为人民币8970元；6、品牌、经营项目：经营品牌为欣**、依**，经营项目为内衣、家居服；7、双方约定，作为该房屋的承租人，乙方应当自计租日起向物业服务公司交纳该房屋的物业服务费。物业服务费收费标准为按该房屋的套内建筑面积计算，每平方米每月45元人民币；物业服务费支付方式为以壹个月为一个交费期，第一期物业服务费应于本合同签订后五个工作日内支付，收费期间为2013年12月20日至2014年1月19日，应交物业服务费为3510元；8、乙方应与物业服务公司签署物业管理协议，乙方在物业服务管理协议项下义务和责任也构成对甲方的单方承诺，甲方有权直接援引向乙方主张权利；9、违约责任：乙方延迟交纳本合同项下租金及其他费用的，则每延迟一日，乙方应当向甲方或物业服务公司支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金；延迟超过30日，甲方有权单方解除合同。”《补充协议》约定：“双方同意该房屋的租金方式为保底租金与分成租金两者取其高者：A）保底租金第一个租约年为115元／㎡／月；B）第一租约年的分成租金为该交租期内乙方营业额的13%等。”后原告宜宾立**有限公司（以下简称立天唐**司）将《租赁合同》中约定的出租商铺交予被告，原、被告之间签署了《房屋交接验收确认书》，被告对原告交付的商铺没有异议。宜宾立**有限公司（甲方）与被告（乙方）签订《宜宾**中心步行街物业管理服务协议》（以下简称：物业管理服务协议），协议约定：“乙方承租商铺坐落于宜宾**中心1-1-016A，套内建筑面积78平方米，类型商用；物业服务费的缴纳标准暂定每平方米每月人民币45元，自商铺交付给乙方之日起计收乙方应于2013年12月1日前一次性交纳首期（肆个月）的物业服务费。除首期物业服务费外，物业服务费按每贰个月为一个支付期。”

2014年10月15日，原告向被告出具的《告知书》载明：“被告承租位于宜宾**中心第1层1-1-016A号商铺已于2013年开业。至今被告已拖欠租金、物业服务费达9个月之久。对此，原告已分别于2014年7月23日、2014年8月18日、2014年9月2日，连续3次向被告发送了关于租金物业费等催缴的函件，被告至今仍未向原告缴纳欠缴费用。根据合同第二十三条相关规定，被告拖欠租金、物业服务费等费用超过30天，原告即可解除与被告之间的合同，并采取相关措施。现基于原、被告双方良好合作的意愿，请被告最迟于2014年10月21日下午18：00前至原告财务部门办理相关手续并结清欠缴费用。否则，由此引发的后果由贵方自行承担。”被告对该《告知书》的真实性无异议。

2014年12月29日，原告向被告出具《合同解除通知书》告知被告原告依据合同约定及法律规定，正式通知被告立即解除合同。因合同解除是由被告违约造成，故被告应承担合同项下的各项违约责任。同日，四川**信公证处出具（2014）宜市忠证字第4161号《公证书》，证明：“申请人：宜宾立天**有限公司，委托代理人：杨*。公证事项：保全行为。17：00-17：43杨*将《合同解除通知书》张贴在了宜宾市翠屏区南岸西区金沙江大道118号唐人财富中心大商业一楼，拍摄人员邬**对粘贴过程进行现场拍照。兹证明与本公证书相粘连的《合同解除通知书》复印件与邮寄给李*女士的原件文件内容一致，将粘贴过程照片附于公证书后。”原告为此支付公证费2000元。被告对该《公证书》的真实性无异议。为维护原告合法权益，特诉请人民法院依法判决：1、被告立即迁出位于宜宾**大道与瞿湾路交界处西北角的宜宾**中心室内步行街一层1-1-016A号商铺，并将商铺交还给原告；2、被告支付2013年12月20日至2014年12月29日期间租金110589元和物业服务费43274元，2013年12月20日至2015年1月26日期间迟延履行违约金35333元，2014年12月30日至2015年1月26日期间的占用费22977元，共计212173元；3、被告承担公证送达费用2000元；4、被告承担本案诉讼费。

庭审中，被告不同意解除合同并辩称一直在与原告协商减免租金一事而不是故意拖欠租金故逾期支付租金的违约金不认可，原告认可其一直在与被告协商减免租金但由于未协商一致故仍应按原合同履行支付逾期支付租金的违约金。原、被告双方均认可被告承租的商铺位于宜宾**大道与瞿湾路交界处西北角的宜宾**中心室内步行街一层1-1-016A号。原、被告双方均认可被告承租的商铺已经由原告上锁锁门，商铺实际已由原告掌控。原、被告均认可2015年1月5日原告已将商铺收回。原、被告均认可被告从未向原告交纳过租金。被告陈述已向原告支付2万元保证金并要求在本案中抵扣租金，原告对此予以认可并同意抵扣租金。

另查明：位于翠屏区金沙江大道C-02地1幢1-4层1号房屋的房屋所有权人为原告，该房屋总层数为4层，建筑面积为34562.71平方米，套内建筑面积为27975.90平方米。本案诉争商铺位于该幢房屋一层。

一审法院认为

一审法院审理认为，原、被告双方签订《租赁合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，双方应按合同约定恪守履行。原告将本案诉争房屋交予被告，且双方签订了《房屋交接验收确认书》，被告应按合同约定向原告缴纳租金。庭审查明，被告所承租的商铺现已被原告上锁并处于原告的实际掌控中，原告自认本案所涉商铺已于2015年1月5日收回，故原告诉请被告立即迁出本案诉争商铺并将诉争商铺交还原告，法院不予支持。原告诉请被告支付2013年12月20日至2014年12月29日期间租金110589元，原、被告双方在合同约定计租时间从2013年12月20日起计算，每月租金为8970元，原、被告签署的《房屋交接验收确认书》说明原告已将商铺交付给被告使用，现被告未提供证据证明其已交纳了该期间的租金，原告的诉请符合合同约定且计算适当，法院予以支持。被告辩称已向原告交纳了2万元保证金并要求抵扣本案所涉租金，且原告亦同意抵扣，故被告还应支付原告尚*的租金90589元（110589元-20000元）。原告诉请被告支付2014年12月30日至2015年1月26日期间的占用费22977元，因原告自认2015年1月5日已将商铺收回，且被告未提供证据证明其于2015年1月5日前已经搬离其所承租的商铺，故该期间的占用费标准按每月8970元计算较为合理，对该项诉请法院支持为被告支付原告2014年12月30日至2015年1月5日期间的占用费2093元。原告诉请被告支付2013年12月20日至2015年1月26日期间迟延履行违约金35333元，原、被告双方在合同中约定被告延迟交纳本合同项下租金及其他费用的，则每延迟一日，被告应当向原告支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金。因被告未曾向原告支付过租金，被告按约应向原告支付违约金，但被告提出该违约金过高，请求法院依法减少，因原、被告双方之间的约定过高，法院调整为按每月2%计算，鉴于原告自认本案所涉商铺已于2015年1月5日收回，经计算，对该项诉请法院支持为由被告支付原告2013年12月20日至2015年1月5日期间迟延履行违约金15446.34元。原告诉请被告支付物业服务费43274元，因被告与宜宾立**有限公司签订了《物业管理服务协议》，且原、被告在《租赁合同》中明确约定被告应向物业服务公司交纳该房屋的物业服务费，虽《租赁合同》中约定原告可以引用《物业管理服务协议》对被告主张权利，但原告未提供宜宾立**有限公司对该项权利的转让的证据，故对该项诉请法院不予支持。原告诉请被告支付公证送达费2000元，因双方未对此进行明确约定，故对该项诉请法院不予支持。被告辩称因一直在与原告协商减免租金一事而不是故意拖欠租金不支付，所以不应支付迟延履行违约金，但因原、被告双方未就减免租金及延期支付租金一事达成新的一致，故对被告的该项辩称法院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告李*于本判决生效之日起10日向原告宜宾立天唐人商业投资管理有限公司支付2013年12月20日至2014年12月29日期间的租金90589元、2014年12月30日至2015年1月5日期间的占用费2093元、2013年12月20日至2015年1月5日期间迟延履行违约金15446.34元，共计108128.34元。二、驳回原告宜宾立天唐人商业投资管理有限公司的其他诉讼请求。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4616元，减半收取2308元，由原告宜宾立天唐人商业投资管理有限公司负担928元，被告李*负担1384元。

上诉人诉称

宣判后，李*不服，向本院提起上诉称，1、上诉人所租赁的门市，因被上诉人所经营的唐人财富中心运行项目不成功，导致上诉人入驻后经营困难要求降低租金，因此，上诉人未缴纳租金是基于客观原因，没有缴纳的后果也未达到根本性违约的标准，被上诉人单方面解除协议的主张不应得到支持。2、因被上诉人出租的房屋在出租时未经竣工验收和消防验收，依法不能出租，在此期间的租赁协议违法导致协议部分无效，对无效部分的房租不应得到支持。3、虽然上诉人入驻商铺的时间2013年底，但由于对协议条款一直处于协商过程中，导致协议的实际签订时间拖延到2014年9月26日，且协议签订后，双方对租金的减免问题一直在协商过程中，直到2015年1月29日。因此，没有缴纳租金不是上诉人所造成，上诉人不应当承担违约责任。

被上诉人辩称

唐**司答辩称，原判事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求予以维持。

本院查明

本案经二审审理，对一审法院查明的事实予以确认。另查明，2013年9月26日，宜宾市公安消防支队作出宜公消验（2013）第0032号建设工程消防验收意见书载明：关于宜宾立天唐人**唐人财富中心1号楼土建及装修工程（地下一层至地上三层）建设工程消防验收合格。

本院认为

本院认为，被上**公司将其开发的宜**中心室内步行街壹层1-1-016A号商铺出租给上诉人李*，双方签订的《租赁合同》及《补充协议》是当事人真实意思表示，其内容不违反法律、法规禁止性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的合同义务。被上**公司按照合同约定向上诉人李*交付了房屋履行了合同义务，上诉人李*也对租赁的房屋进行了实际经营，而上诉人李*却未按照合同约定履行给付租金的义务，其行为违约，依法应承担违约责任。按照《租赁合同》第23.4：“依法迟延交纳本合同项下租金及其他费用的……；迟延超过30日，甲方有权单方解除合同。”的约定，被上**公司请求解除合同的理由成立，本院予以支持。上诉人李*没有提供充分的证据证明被上**公司出租的房屋在出租时未经竣工验收和消防验收，并且上诉人李*对该租赁房屋已进行了实际的经营和使用，其主张租赁合同部分无效的理由不能成立，本院不予支持。原判事实清楚，证据充分，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费4513元，由上诉人李*承担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年二月二十三日