17韩云*与被告四川嘉**有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告韩**与被告四川嘉**有限公司（以下简称嘉**司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告韩**及委托代理人蒋**，被告嘉**司管理人委托代理人辜*、刘**参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告韩*春诉称，原告于2009年4月25日向被告嘉**司支付现金156，058元用于购买被告嘉**司开发的彭山县“澎湖湾”小区的1栋1单元3楼302号住房1套，双方于付款之日签订了商品房买卖合同，并于2009年5月4日在彭**管局作了预售登记备案。合同约定交房时间为2010年5月31日，但由于被告嘉**司资金原因，该工程迟迟未完工，也未向原告交房。直至2013年3月才向原告发出交房公告，拖延长达1030天之久。交房过程中被告以种种理由不予办理交付手续，致使原告至今无法取得房屋，给原告的生活造成了巨大损失。为维护原告的合法权益，起诉请求判令被告立即将原“澎湖湾”小区（现“首创.成南郡”小区）的1栋1单元3楼302号住房交付给原告，支付延迟交房的违约金16073.97元并承担本案诉讼费用。

被告辩称

被告嘉**司辩称，嘉**司因资不抵债，已于2012年7月9日由彭**民法院裁定宣告破产，本案所争议的房屋已在2009年12月30日作为在建工程连同土地一并转让给了案外人四川首创远大**有限公司，并经人民法院确认有效后办理了产权过户手续，原告与被告嘉**司之间的合同目的已无法实现，被告嘉**司只能承担相应的违约责任并由原告向嘉**司管理人申报债权。为此请求驳回原告的诉讼请求。

本院查明

经审理查明，原告于2009年4月25日签订合同编号为2009162的《房屋买卖合同》，约定原告以156，058元的价款购买被告嘉**司开发的彭山县“澎湖湾”小区的1栋1单元3楼302号住房一套。双方于2009年5月4日在彭**管局作了预售登记备案，彭**管局在合同上加盖了“彭山**管理局商品房预售登记备案签证章”字样的印章。合同约定交房时间为2010年5月31日。合同签订后，由于被告嘉**司资金原因，该工程迟迟未完工。2009年12月30日，被告与案外人四川首创远大**有限公司签订二份《土地使用权及在建工程转让合同》，约定被告嘉**司将其名下的两宗土地（彭**（2009）第00190号、彭**（2007）第00704号）的使用权及全部在建工程转让给四川首创远大**有限公司。后经我院（2012）彭**初字第76号判决书确认该转让有效，四川首创远大**有限公司取得转让合同项下的土地使用权及在建工程的所有权。本案争议的房屋作为在建工程亦在转让之列。

另查明，嘉**司因资不抵债，已于2012年7月9日由彭**民法院裁定宣告破产。

还查明，彭山**理局至今未撤销有关该套房产的预售登记备案，四川首创远大**有限公司取得该套房屋后作了后续施工，现已竣工，但尚未出售。

上述事实，有《房屋买卖合同》、收款收据复印件、彭山县人民法院（2011）彭**破字第3-2号民事裁定书复印件、（2012）彭**初字第76号判决书复印件收款收据及双方当事人的当庭陈述在卷佐证。

本院认为

本院认为，2007年10月1日实施的《物权法》第二十条规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”。该规定以法律形式赋予了预告登记的请求权以物权效力，具有排斥后来的物权变动效力。本案中，当地登记机构在原告与被告所签《房屋买卖合同》的登记意见处加盖的是“彭山**管理局商品房预售登记备案签证章”，表明该登记性质为商品房买卖合同的备案登记。该登记行为虽然合法有效，但备案登记的依据是部门规章《城市房商品房预售管理办法》，不属于《物权法》中的预告登记，也就不产生预告登记请求权的物权效力。原告与被告所签《房屋买卖合同》虽系特定物的买卖合同，但在房屋尚未完工交付时，被告即将合同所涉房产转让给了第三方，在被告被裁定破产时，被告已经失去对该特定物的所有权，从而不能向原告交付该房产。在被告嘉**司已被宣告破产，该房产已作为尚未完工的在建工程转让给第三方的情况下，原告认为其合同备案登记与预告登记具有相同的物权效力，其合同应得到履行，要求被告交付合同涉及房屋的主张不能成立，对其要求被告交付房屋的诉讼请求本院不予支持。原告另要求被告支付为违约金，因被告公司现处于破产清算阶段，原告可向管理人申报债权，本案不作认定和处理。据此，依照《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

裁判结果

驳回原告韩**的诉讼请求。

案件受理费3620元，由原告韩**负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省**民法院。

裁判日期

二〇一五年五月六日