原告闫**与被告纪大均、李*及第三人颜成剑物权确认纠纷一案一审民事判决书

审理经过

原告闫**与被告纪大均、李*及第三人颜成剑物权确认纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告闫**的委托代理人冯**、被告纪大均及其委托代理人伏*、被告李*均到庭参加诉讼，第三人颜成剑经本院公告传唤无正当理由未到庭。本案现已缺席审理终结。

原告诉称

原告闫红玉诉称：2010年-2011年，被告李*与案外人王**达成联合建房协议，李*作为建房出资人，取得了联合建房部分房屋出售权。2011年12月17日，在王**的见证下，被告李*将其拥有销售权的位于广元市利州区东坝社区五组王**自建房三单元三楼二号房屋（建筑面积87平方米）售予第三人颜**。颜**在对该房屋做了部分装修后于2013年11月1日作价20万元整转让给了原告。同时，联合建房人王**作为见证人在《房屋转让协议》上签字确认。2013年11月底，原告搬进该房屋居住至今。2014年2月20日，被告纪大均以李*早就将该房屋卖给他为由，到原告家故意寻衅滋事，打烂原告家门和锁，并将原告丈夫张**打伤，并于2014年2月24日、2月27日连续到原告滋事。2014年8月25日，原告丈夫张**在未取得原告同意和授权的情况下，与被告李*、纪大均达成三方协议，约定该房屋权属归纪大均所有，由李*限期向张**支付房款25万元（含装修费、搬家费），如逾期未付，张**有权不搬离该房屋，由此产生的后果由李*全权负责。原告认为，原告购得争议房屋，并已实际占有使用，属于善意取得。原告丈夫张**未经原告同意和授权，擅自和非房屋出卖方李*、纪大均签订三方《协议》，约定该争议房屋权属归纪大均所有，损害了原告的合法权利，该《协议》应属无效。同时，被告纪大均数次到原告家中寻衅滋事，砸坏原告家门和锁，并殴打原告丈夫，属对原告行使所有权的妨碍，应予排除。为此，为保护原告合法权利，请求人民法院依法判决：1.判令原告与被告纪大均、李*于2014年8月25日签订的《协议》无效；2.判令由第三人颜**卖给原告的位于广元市利州区东坝办事处两桥街198号（东坝社区五组）三单元302号房屋（建筑面积87平方米）权属归原告所有；3.判令被告不得妨碍原告对房屋的合法使用，并要求被告纪大均立即搬出该房屋。

被告辩称

被告纪*均辩称：对于讼争房屋，被告李*早在2011年9月就卖与了纪*均并交付纪*均实际占有，后被告纪*均外出务工，该房屋又被李*卖与第三人颜**，颜**又将该房屋卖与闫红玉，后李*与原告之夫张**及被告纪*均签订协议，约定了该房屋权属归纪*均所有。请求驳回原告的诉讼请求。

被告李*辩称：讼争房屋最先确实是被告李*卖给被告纪大均的，后基于纪大均当时说要卖房子，李*才把这套房子卖给了颜成剑，准备之后退还纪大均购房款，且李*在2015年6月19日已退还纪大均购房款69000元。

第三人颜成剑未提供书面答辩。

本院查明

经审理查明：2010年，由被告李*提供资金，在广元市利州区东坝社区五组村民王**家宅基地上修建自建楼房一栋。除划归王**11套住房外，其余住房由李*自己对外出售。2011年7月2日，被告李*、纪大均口头约定，被告纪大均购买被告李*修建的该栋楼住房一套，纪大均当日即向李*交付购房款11万元。2011年9月28日，被告李*与被告纪大均签订《售房协议书》，约定李*将其修建的位于广元市利州区东坝社区五组的自建房中第三单元3-3-1号住房一套，以18万元的总价款卖与被告纪大均。房屋完工后，在对房屋编号时将该套住房房号变更为3-3-2号。李*在房屋完工后，将该房屋交付被告纪大均，纪大均收房后未对房屋进行装修即临时进住该房。后纪大军外出务工。2011年12月17日，被告李*与第三人颜**签订《售房协议书》，将该房屋以19万元的总价款卖与颜**。颜**将该房屋进行部分装修后，于2013年11月1日，与原告闫**签订《房屋转让协议》，将该房屋以20万元的价款卖与原告闫**，原告经装修后入住该房屋。2014年2月，被告纪大均务工返家后，发现该房屋被原告闫**居住，遂多次与原告方发生纠纷，后经公安机关调解未果。2015年上年，被告纪大均强行入住该房至今。2014年8月25日，被告李*、纪大均与原告之夫张**就争议房屋的归属达成协议，约定该房屋归纪大均所有，由李*在2014年10月25日前将该房屋交与纪大均，并退还原告方购房款及装修损失、搬家费共25万元，原告在收到该款后3天内搬离房屋，如原告未收到李*的款项时有权不搬离该房屋。事后，李*未退还原告购房款及装修损失，原告也未搬离该房屋。2015年4月，原告诉至本院，请求处理。

上述事实，有原、被告陈述，《售房协议书》，《房屋转让协议》，收款收条，退房协议等证据证实，足以认定。

本院认为

本院认为：原、被告双方讼争房屋所占用的土地的使用权，属农民集体所有，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设……”的规定，修建于农民集体所有土地上的房屋，不得与该集体组织之外的人之间进行买卖。本案原告闫**、被告纪大均、被告李*及第三人颜成剑均不是讼争房屋所占用土地广元市利州区东坝社区五组的村民，原告、被告及第三人相互之间签订的房屋买卖协议，因违反国家法律规定，其所签订的房屋买卖协议均属无效协议。原告之夫张**与被告纪大军、李*签订的退房协议也当属无效。故对原告诉讼请求中，除对其要求确认原告与被告李*、纪大军于2014年8月25日签订的《协议》无效的诉讼请求，本院予以支持外，对原告的其他诉讼请求，本院不予支持，依法予以驳回。据此，依照《中国人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

裁判结果

一、确认被告李*、纪大军与原告之夫张明亮于2014年8月25日签订的《协议》无效；

二、驳回原告闫**的其他诉讼请求。

本案诉讼费2150元，由原告闫**负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省**民法院。

裁判日期

二〇一五年十一月十一日