李**与乐山市**有限公司、井研县国有资产经营投资有限责任公司合同纠纷民事二审判决书

审理经过

上诉人李**因与被上诉人乐山市**有限公司（以下简称乐**公司）、井研县国有资产经营投资有**公司（以下简称井**投公司）合同纠纷一案，不服四川省井研县人民法院于2015年10月15日作出的（2015）井研民初字第88号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月17日受理后，依法组成合议庭，于2016年1月20日、2016年3月15日公开开庭进行了审理。上诉人李**及其委托代理人左**，被上诉人乐**公司委托代理人谢绘，被上诉人井**投公司法定代表人郭**及其委托代理人殷**和郑建平均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院审理查明：2010年11月11日，井**投公司与李**（原井井研县研城镇顺河街1号原科技局办公楼四楼住房所有人）签订《房屋拆迁产权调换补偿安置协议》，协议注明了拆迁房屋地址、面积、拆迁安置方式、安置房建设地点、安置房面积（约96.5㎡，以县房管所确权面积为准），安置房超出被拆迁的面积部分的补差方式、临时安置补助费用（井**投公司在过渡期限内根据被拆迁面积，按3.5元／㎡／月支付李**住宅临时安置补助费，井**投公司一次性支付李**18个月住宅临时安置补助费4587.20元）以及被拆迁房产补偿计算标准、其他补助计算标准、按期签订协议、按期搬迁奖励计算标准等内容。并约定本协议自双方签字盖章之日起生效，如有违约，按照国家有关法律、法规的规定办理。后双方按照约定，计算了井**投公司应当支付李**的补偿、补助和奖励等费用和李**应当支付井**投公司超面积房款，经品迭后，井**投公司还应当支付李**24500.00元，井**投公司于2010年11月22日，向李**支付拆迁补偿款24500.00元、拆迁困难补助25500.00元，李**也按照约定期限完成搬迁，井**投公司对李**所有的房屋进行拆除。

2011年5月24日，包括李**在内的11户人与乐**公司签订《联合改建协议（住房）》，协议内容为：“联合改建协议（住房）甲方：乐山市**有限公司乙方：原井研饭店拆迁改造项目住房朱**、李**等户2011年5月19日，经甲乙双方友好协商，就原井研饭店拆迁改造项目安置还房（住房）相关事宜达成以下一致意见：一、乙方同意与县科技局、县科协机关小区住户联合改建安置房，并将选定的多层房屋变更为高层（电梯），项目由甲方统一开发建设，剩余房源归甲方所有。二、甲方同意履行乙方与井研县国有资产经营投资有限责任公司签订的《房屋拆迁产权调换补偿安置协议》。三、甲方承担新增约定内容如下：（一）新增的建筑成本及电梯的分摊面积，乙方不承担任何费用，不减少原合同使用面积，设计超过原面积的不补差款。超过原面积部分和电梯所占面积必须办在产权证上。（二）新修建的电梯公寓住房质量、安全、环境符合国家、行业、地方相关标准要求。（三）过渡费以现合同面积计算，从2011年6月1日至2011年12月31日止按每平方7元计算。以后每超过6个月过渡费增加0.5倍。过渡费每半年结账支付乙方。（四）水、电户独立户头费用结算按原乙方与井研县国有资产经营投资有限责任公司签订的《房屋拆迁产权调换补偿安置协议》执行。甲方补助乙方费用3000.00元（叁仟元正）。在签订协议后一周之内甲方支付乙方。（五）甲方同意乙方优先县科技局、县科协机关小区住户选房。四、本协议经所有拆迁户签字，按程序报批同意后，自动生效。甲方：乐**公司加盖印章二O一一年五月二十四日乙方：李**等11户业主签名捺印二O一一年五月二十四日”。被告井**投公司对原告与被告乐**公司签订《联合改建协议（住房）》的行为予以认可。

2011年8月29日，李**在乐**公司提供的选房表上签字确认，选定的房屋标注为“18D（约124.9㎡），即翠屏峰景1-18-7号房屋。

2011年11月21日，井研**易中心对外公布的井研县顺河街1号、翠屏街2号的JG2011-78号地块的国有建设用地使用权《竞买须知》第五条规定“该地块位于顺河街1号、翠屏街2号（原科协办公大楼）。该宗地原为政府安置因拆迁研城镇胜利街66号（原井研饭店）被拆迁户用地，在拟建设安置房过程中，县科技局（科协）机关小区胡**、李**等户提出现在的住房是以前集资修建，已经很破旧，在2008年“5.12”地震过后，造成楼房地基下沉，后面山体滑坡、冰裂，经过研城镇政府和城建局现场勘察，属危房，现在要求联合改建。井**投公司《关于终止原井研饭店拆迁安置房修建方案实施联合改建的请示》（井**（2011）19号文件），经井府常定（2011）75号会议纪要批准，同意终止原原井研饭店拆迁安置房修建方案实施联合改建，批准“翠屏峰景”项目规划设计方案。由乐山市**有限公司负责原井研饭店拆迁安置户和原科协机关小区胡**等的拆迁安置补偿，按照现有《土地管理法》现行政策有关规定，该宗地需实施公开拍卖，因此需由竞得人来履行和承担乐山市**有限公司应尽的义务和责任。即成为该宗地拍卖锁定条件。”同日，乐**公司通过竞买取得了井研县顺河街1号、翠屏街2号的JG2011-78号地块的国有建设用地使用权。乐**公司取得该地块土地使用权后，依据《竞买须知》和《竞买协议》向井**投公司缴纳履约保证金和民工工资保证金3000000.00元，井**投公司向乐**公司支付安置房包干修建款3190000.00元。嗣后，井研县住房和城乡规划建设局向乐**公司颁发了地字第井住*规（2012）D005号建设用地规划许可证、建字第井住*规（2012）D009号建设工程规划许可证、住*（2012）字第城单8号建设工程施工许可证等相关手续。2014年3月28日，翠屏峰景项目经相关部门组织竣工验收合格。2014年3月31日，乐**公司向包括李**在内的拆迁户发出交房通知，因李**与乐**公司在房屋补差和过渡费支付问题上的意见不一致而未能完成交房手续。2015年1月21日，李**起诉至法院，请求判令乐**公司、井**投公司：1、交付井研县研城镇顺河街1号翠屏峰景面积126.96㎡房屋的房地产权属登记证书及其房屋、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》及水、电、气、闭路电视等户头恢复证明文件，并不补任何差款；2、为李**交存拆迁产权调换安置房的维修基金4439.75元；3、支付李**至2015年7月止的过渡费247291.72元；4、支付李**水、电、气户头及安装补偿费3000.00元；5、支付李**至2014年12月止逾期交房损失298060.48元；6、支付因本案诉讼产生的诉讼费、律师费、鉴定费、评估费等费用；7、承担连带责任。

原审法院还查明，李**仅在与井**投公司签订《房屋拆迁产权调换补偿安置协议》时，一次性领取了由井**投公司支付的临时安置补偿费4587.20元；乐**公司已经将翠屏峰景房屋的水、电、气、有线电视户头信息登记为李**名字，翠屏峰景房屋实际测绘面积为126.85㎡。井**（2011）99号文件规定：结合我县实际，井研县城区商品住宅维修资金首次交存的标准为：未配备电梯的按照建筑面积20元／平方米计算，配备电梯的按照建筑面积35元／平方米计算，由开发建设单位代收，在办理房屋所有权初始登记时代交，初始登记前尚未出售的商品住宅的维修资金由开发建设单位代为交存，今后出售时由购房人承担。现翠屏峰景住宅应当交存的维修资金金额为126.85㎡＊35元／㎡＝4439.75元。

一审法院认为

原审法院审理认为：本案的争议焦点为：李**与乐**公司签订《联合改建协议（住房）》的行为应当如何定性问题；李**与乐**公司签订的《联合改建协议（住房）》的真实意思表示是什么；李**主张的各项损失如何计算；李**的损失应当由谁承担赔偿责任。

一、关于李**与乐**公司签订《联合改建协议（住房）》的行为应当如何定性问题。

《中华人民共和国合同法》第八十八条规定：当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。依据《联合改建协议》第一条“甲方同意履行乙方与井研县国有资产经营投资有限责任公司签订的《房屋拆迁产权调换补偿安置协议》”之约定和井研**易中心对外公布的井研县顺河街1号、翠屏街2号的JG2011-78号地块的国有建设用地使用权《竞买须知》第五条、第六条的规定。井**投公司经过李**的同意后，已经将自己在《房屋拆迁产权调换补偿安置协议》中的权利和义务一并转让给第三人乐**公司。李**与井**投公司之间因签订《房屋拆迁产权调换补偿安置协议》形成的权利和义务关系就已转让给了乐**公司，李**与乐**公司因《联合改建协议（住房）》的签订而形成了相应的权利和义务关系。

二、关于李**与乐**公司签订的《联合改建协议（住房）》的真实意思表示认定。

本案中，李**、乐**公司双方就《联合改建协议（住房）》中第三条第一款“新增的建筑成本及电梯的分摊面积，乙方不承担任何费用，不减少原合同使用面积，设计超过原面积的不补差款。超过原面积部分和电梯所占面积必须办在产权证上。”和第三条第三款“过渡费以现合同面积计算，从2011年6月1日至2011年12月31日止按每平方7元计算。以后每超过6个月过渡费增加0.5倍。过渡费每半年结账支付乙方。”存在争议，理解不一致。依据《中华人民共和国合同法》第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”、第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”和第一百二十五条第一款“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”之规定，并结合上下文具体文字表述以及庭审中查明的事实，确定《联合改建协议（住房）》第三条第一款的真实意思为：李**可以在乐**公司的所有住房中任意选择安置房，对选择的房屋面积超过原先与井**公司约定的96.5㎡的部分不补差价，更符合公平原则的要求；第三条第三款的真实意思为：“由乐**公司按照《联合改建协议（住房）》约定的起算时间和标准支付李**临时安置补助费”。李**要求双重计算临时安置补助费的诉讼主张不能得到支持。新标准支付的起算时间应当按照《联合改建协议（住房）》约定的时间起算，即从2011年6月1日起。

三、李**主张的各项损失计算问题。

《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”、第四十五条第一款规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效”。《联合改建协议（住房）》是一个附生效条件的合同，生效条件成就时合同生效。本案中，乐**公司通过合法程序竞买取得了本案所涉地块的国有建设用地使用权，并按规定报批，取得相关部门核发的规划许可证、施工许可证等手续后，合同生效条件已成就，《联合改建协议（住房）》合法有效，双方当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。李**基于《房屋拆迁产权调换补偿安置协议》和《联合改建协议（住房）》而享有的合法权益应当得到保护。李**与乐**公司签订《联合改建协议（住房）》后，乐**公司承担了《房屋拆迁产权调换补偿安置协议》中井研国投公司应当承担的相应义务，且李**在乐**公司提供的选房表上选定了翠屏峰景项目的住房，并签字确认，乐**公司并未在此时提出选房超面积应当补差价的要求，而是对李**选定的房屋予以认可，且将水、电、气、有线电视户头信息登记为李**的名字。根据《联合改建协议（住房）》第三条第一款的约定，李**实际选定的翠屏峰景项目房屋，符合协议约定，且不应当补交任何差款。故李**主张乐**公司、井**投公司交付翠屏峰景项目房屋并为其办理相关权属登记事项，并不补交任何差款的诉讼请求，依法应当得到支持。

李**主张由乐**公司支付水电户头及安装补偿费3000.00元的诉讼请求，有《联合改建协议（住房）》的明确约定，且乐**公司也对此予以认可，故李**的此项诉讼请求依法应当得到支持。

李**主张由乐**公司为其交存维修资金的诉讼请求，不属于民事诉讼案件的审理范畴，故在本案中不予处理。

关于临时安置补助费的问题。《房屋拆迁产权调换补偿安置协议》约定：“井**投公司在过渡期限内根据被拆迁面积，按3.5元／㎡／月支付李**住宅临时安置补助费，井**投公司一次性支付李**18个月住宅临时安置补助费4587.20元”，《联合改建协议》第三条第（三）项约定：“过渡费以现合同面积计算，从2011年6月1日至2011年12月31日止按每平方7元计算。以后每超过6个月过渡费增加0.5倍。过渡费每半年结账支付乙方”。《翠屏峰景》项目的实际竣工验收合格时间为2014年3月28日，2014年3月31日，乐**公司向包括李**在内的拆迁户发出交房通知，尽到了相应的通知义务，李**与乐**公司因房屋补差和过渡费支付问题上的意见不一致而未能完成交房手续，故临时安置补助费应计算到2014年3月31日，并实行分段计算。计算标准确定为：2010年11月11日-2011年5月31日按照3.5元／㎡／月计算，面积为72.81㎡，即3.5元／㎡／月＊72.81㎡＊6月＋3.5元／㎡／月＊72.81㎡＊2／3=1698.90元；2011年6月1日-2011年12月31日，按照7元／㎡／月计算，面积为96.5㎡，即7元／㎡／月＊96.5㎡＊7月=4728.50元；2012年1月1日-2012年6月30日，按照10.5元／㎡／月计算，面积为96.5㎡，即10.5元／㎡／月＊96.5㎡＊6月=6079.50元；2012年7月1日-2012年12月31日，按照14元／㎡／月计算，面积为96.5㎡，即14元／㎡／月＊96.5㎡＊6月=8106.00元；2013年1月1日-2013年6月30日，按照17.5元／㎡／月计算，面积为96.5㎡，即17.5元／㎡／月＊96.5㎡＊6月=10132.50元；2013年7月1日-2013年12月31日，按照21元／㎡／月计算，面积为96.5㎡，即21元／㎡／月＊96.5㎡＊6月=12159.00元；2014年1月1日-2014年3月31日，按照24.5元／㎡／月计算，面积为96.5㎡，即24.5元／㎡／月＊96.5㎡＊3月=7079.25元；共计1698.90元＋4728.50元＋6079.50元＋8106.00元＋10132.50元＋12159.00元＋7079.25元=49983.65元，对李**主张超出的部分依法不予支持。

李**主张的逾期交房导致房价下跌、房租损失、利息损失298060.48元，李**未提供相应的证据予以证明，故对李**的此项诉讼请求依法不予支持。

对于李**主张的诉讼费、律师费、鉴定费、评估费等费用损失，李**未提供产生律师费、鉴定费、评估费的证据予以证明，故依法不予支持；诉讼费、财产保全费将按照责任比例由李**与乐**公司进行分担。

井**投公司主张已向李**支付的拆迁困难补助25500.00元，应当在李**应得的补偿款中予以扣除，不属于本案审理的范畴，故对此不做处理。

五、李**的各项损失应当由谁承担赔偿责任。

《联合改建协议（住房）》签订生效后，井**投公司之间因签订《房屋拆迁产权调换补偿安置协议》形成的权利和义务就一并转让给了乐**公司，李**与乐**公司之间形成了新的权利和义务关系，故李**主张由井**投公司和乐**公司承担连带责任的诉讼请求没有法律依据，依法不予支持。井**投公司仅对李**2010年11月11日-2011年5月31日的临时安置补助费1698.90元承担责任，井**投公司已支付4587.20元，井**投公司答辩中要求多支付的部分要求李**予以返还的主张，因其未提出反诉，故本案对此项主张不予处理。2011年6月1日-2014年3月31日的临时安置补助费48284.75元，应当由乐**公司承担。

据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十五条第一款、第六十一条、第八十八条、第一百二十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最**法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的司法解释（二）》第十四条，《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、乐**公司于本判决生效之日起十日内将位于井研县研城镇顺河街1号翠屏峰景房屋交付给李**，并为其办理相关房产手续；二、乐**公司于本判决生效之日起十日内向李**支付临时安置补助费、水电户头及安装补偿费共计人民币51284.75元；三、驳回李**的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币12877.00元，财产保全费人民币2000.00元，由李**负担人民币6000.00元，由乐**公司负担人民币8877.00元。

上诉人诉称

上诉人李**不服原审法院前述民事判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定临时安置补助费截止日期错误。2014年3月31日，乐**公司采用电话方式向李**通知交房，不符合《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的关于发出书面交房通知的规定；乐**公司交房时并未提供“五证两书三表”，只是要求与李**进行超面积结算、支付维修基金等，不符合《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等规定；通知交房时并不符合交房条件，讼争房产经过验收备案后才符合交付条件，2014年3月31日通知交房时，讼争房屋并不符合交房条件，且取得自有房地产证书的时间为2015年1月，故临时安置补助费应计算至2015年7月。二、原审判决未对维修基金由谁交存作出判决错误。根据《四川省建设厅、四川省财政厅关于印发﹤四川省住宅专项维修基金管理细则﹥的通知》的规定，本案涉及的是城市房屋拆迁安置补偿协议，维修基金的交存人应是乐**公司。三、根据《中华人民共和国民事诉讼法》中对二审3个月结案的期限规定，本案大约于2016年2月判决，故乐**公司应支付李**2015年8月至2016年2月临时安置补助费。综上，原审判决认定事实错误，请求二审法院判令：1、维持原审判决第一项；2、变更原审判决第二项，乐**公司增加支付李**2014年4月至2015年7月临时安置补助费44934.25元；3、乐**公司为李**交存维修基金4439.75元；4、乐**公司支付李**2015年8月至2016年2月临时安置补助费24318元；5、一、二审诉讼费、财产保全费、律师费由乐**公司承担。

被上诉人辩称

被上**邦公司答辩称：李**与井**投公司签订的《房屋拆迁产权调换补偿安置协议》中约定安置房面积为96.5㎡，而李**选择大于该面积的部分应该补差。过渡费是根据城建局的规定的方法计算，不存在错误。双方并未对讼争房屋交房时间进行约定，应按照法律规定认定。2014年3月31日，讼争房屋符合交房条件，只是行政备案迟一些。双方并未约定由乐**公司支付李**的维修资金，联合建房应该是各出各的费用，即由李**自行承担维修资金的费用。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

原审被告井**投公司答辩称：交房时间应由房屋符合交房条件的时间确定。2014年3月28日讼争房屋实际验收合格，2014年3月31日乐**公司通知李**收房，故双方交房时间为2014年3月31日。验收备案属于行政部门的监管，只是进行登记。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

本院查明

本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。

本院认为

本院认为：根据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点在于：

一、关于临时安置补助费截止日期的认定问题

根据《房屋拆迁产权调换补偿安置协议》、《联合改建协议（住房）》，以及当事人的陈述，李**与井**投公司、乐**公司并未约定讼争房屋的交房条件。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”的规定，本案中，讼争房屋实际于2015年3月28日验收合格，故2015年3月28符合交房条件后，即可交付使用。乐**公司于2015年3月31日通知李**收房，李**与乐**公司在交房过程中因房屋补差和过渡费支付问题意见不一致导致双方未能完成交房手续，故原审法院认定双方当事人的交房时间为2015年3月31日，即临时安置补助费支付的截止日期为2015年3月31日，并无不当，本院予以确认。上诉人李**主张临时安置补助费应计算至2015年7月，与事实不符，本院不予支持。

根据我国民法不告不理和二审终审的原则，当事人提起诉讼应有明确的诉讼请求，法院审理案件应围绕当事人的诉讼请求进行审理；二审审理范围不应超出一审审理范围。本案中，李**在一审中明确要求乐**公司支付其至2015年7月的临时安置补助费，原审法院亦对该项请求进行了实体处理。故李**关于冠**司应支付其2015年8月至2016年2月临时安置补助费的上诉请求，本院不予支持。

二、关于讼争房屋维修基金由谁交存的认定问题。

民事诉讼处理的是平等主体的权利义务关系，而维修资金在业主大会成立前应由行政相关部门代管，具体交存金额亦由具体相关行政部门决定。本案讼争房屋维修资金的交存问题涉及案外人，且维修资金并未实际发生，故李**主张维修资金4439.75元应由乐**公司交存，不属于民事诉讼案件的审理范畴，原审法院在本案中不予处理，并无不当，本院予以确认。

三、关于本案一、二审产生的诉讼费用、财产保全费用、律师费由谁承担的认定问题。

根据《诉讼费用交纳办法》第六条“当事人应当向人民法院交纳的诉讼费用包括：（一）案件受理费；（二）申请费；（三）证人、鉴定人、翻译人员、理算人员在人民法院指定日期出庭发生的交通费、住宿费、生活费和误工补贴。”和第二十九条“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。共同诉讼当事人败诉的，人民法院根据其对诉讼标的的利害关系，决定当事人各自负担的诉讼费用数额。”之规定，本案中，针对李**的诉讼请求，一审判决认定李**部分胜诉、部分败诉，故原审法院根据本案的实际情况决定李**和乐**公司各自负担的诉讼费用并无不当。二审诉讼费用亦应按上述规定确定由败诉方李**负担。因此，李**关于本案一、二审案件受理费、财产保全费用由乐**公司负担的上诉请求，与上述规定不符，本院不予支持。

关于律师费，该费用不是本案产生的必然费用，且本案不属于法律规定律师费应由败诉方承担的类型范围，故李立明上诉请求由乐**公司负担其支出的律师费，于法无据，本院不予支持。

综上，原审判决认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，判处恰当。上诉人李**提出的上诉主张均不能成立。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《诉讼费用交纳办法》第六条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1642元，由李**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年三月十五日