李*与宜宾立天**有限公司房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书
审理经过
上诉人李*、宜宾立天**有限公司（以下简称宜宾**公司）因房屋买卖合同纠纷一案，均不服四川省宜宾市翠屏区人民法院（2015）翠屏民初字第1072号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
一审法院查明
一审法院经审理查明：2012年11月28日，李*自愿向宜宾立天唐人商业投资管理有限公司预先交纳了商铺诚意金20万元。2013年7月6日，原告（乙方）与被告（甲方）之间签订《商品房认筹协议书》，约定：乙方自愿认筹位于宜宾市南岸西区金沙江大道的唐人财富中心6-1-1-7号商品房，并确认该商品房建筑面积约69.16平方米，单价为30500元／平方米（建筑面积），购房款总价为人民币2109483元。乙方在签订本认筹协议时自愿缴纳诚意金人民币贰拾万元整，作为乙方订立商品房买卖合同的担保。商品房买卖合同订立后，乙方所支付的诚意金转为该该商品房购房款的组成部分。乙方须在签订本认筹协议后30日内，持本认筹协议、诚意金（发票）收据、签订合同资料及办理按揭贷款手续到甲方销售中心，与甲方签订商品房买卖合同，并向甲方交纳约定的全部款项。如商品房买卖合同逾期未签订的，视为乙方不购买该商品房，甲方有权在不通知乙方的情况下另行出售该商品房，且甲方有权不返还乙方所付的全部诚意金。
2014年4月25日宜宾立天唐人商业投资管理有限公司取得了《商品房预售许可证》，项目名称：宜宾**中心，房屋座落地点：宜宾市翠屏区南岸西区C-02地块，预售对象：宜宾**中心（第1幢补充部分商业645.94㎡，第6幢商业4299.68㎡，第7幢商业1472.01㎡），预售总面积：6471.63㎡，共商业97套。
宜宾立天**有限公司于2014年10月16日向李*发出催告函，要求其最迟于2014年10月19日与宜宾立天**有限公司签订正式的商品房买卖合同。李*于2015年1月12日向本院提起诉讼。
另查明，2014年11月3日，宜宾立天**有限公司与案外人李**、刘**签订《商品房买卖合同》，约定宜宾立天**有限公司将位于宜宾市南岸西区金沙江大道的唐人财富中心6-1-1-7号商品房，以套内建筑面积30770.99元／平方米，总价1871184元的价格出售给李**、刘**。
庭审中，宜宾立天**有限公司认可李*此前于2012年11月28日交纳的20万元作为本协议约定应缴纳的诚意金。李*陈述其要求宜宾立天**有限公司双倍返还定金意为返还20万元并赔偿因解除合同产生的损失20万元。
上述事实有双方当事人当庭陈述、《商品房认筹协议书》，收据，《商品房预售许可证》，《关于依约签署﹤商品房买卖合同﹥的催告函》，《商品房买卖合同》，情况说明等证据在案为凭，予以确认。
李*请求判令：解除其与宜宾立天**有限公司之间签订的商品房认筹协议、宜宾立天**有限公司双倍返还定金并承担本案诉讼费用。
被上诉人辩称
宜宾**公司辩称：李*无权依据《合同法》第九十四条第（二）、（三）、（四）款规定解除《商品房认筹协议书》；《商品房认筹协议书》中约定的是诚意金，并非定金，不应适用“定金罚则”，本案中真正不愿意履约的是李*，其无权要求适用“定金罚则”双倍返还所谓的定金；李*行使解除合同的解除权因自身怠于行使而已经消灭。
一审法院认为：双方当事人之间签订的商品房认筹协议书系双方真实意思表示，内容符合法律规定，合法有效。李*认为其缴纳的诚意金性质应为定金，根据《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理”的规定，明确载明了出卖人向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，可以按照定金规定处理，但本案中出卖人向买受人收取的系诚意金作为订立商品房买卖合同的担保，不符合该法律的规定，故不应当认定为定金。
双方所签订商品房认筹协议约定在签订该协议后的30日内签订正式的商品房买卖合同，但宜宾立天**有限公司于2014年4月25日才取得该认筹协议所涉房屋楼*的《商品房预售许可证》，故宜宾立天**有限公司根本无法在认筹协议约定时间内与李*签订正式的商品房买卖合同，且现宜宾立天**有限公司已于2014年11月3日与案外人另行签订了《商品房买卖合同》，将本案讼争房屋另行出售给案外人，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同”的规定，李*享有解除认筹协议的权利。宜宾立天**有限公司辩称李*虽享有解除认筹协议的权利，但由于其怠于行使，该权利现已消灭，经审理查明宜宾立天**有限公司曾于2014年10月16日向原告发出催告函，要求李*在其限定的期限内与其签订正是商品房买卖合同，李*因宜宾立天**有限公司的违约，于2015年1月9日向本院提起诉讼，要求解除商品房认筹协议，根据《中华人民共和国合同法》第九十五条“法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”的规定，李*在经被告催告后的合理期限内行使了其享有的解除权，故宜宾立天**有限公司的辩称理由本院不予采信。现李*因被告无法在认筹协议约定的时间范围内与其签订正式的商品房买卖合同，致使认筹协议的合同目的无法实现近而要求解除该协议，本院认为李*的的请求符合法律规定，予以支持。
李*要求返还20万元并赔偿因解除协议产生的损失20万元，因双方签订的认筹协议依法予以解除，故宜宾立天**有限公司因此收取的诚意金20万元应当返还原告，李*主张宜宾立天**有限公司应当赔偿的损失20万元，该损失应为资金利息损失，因李*并未举证证明其实际损失为20万元，故对该项请求依法支持为宜宾立天**有限公司赔偿原告以20万元为基数，按中**银行公布的人民币同期同档贷款基准利率计算从实际缴费日期2012年11月28日的次日即2012年11月29日起至指定返还期限之日止的利息，超出部分不予支持。
依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十五条，《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除李*与宜宾立天**有限公司签订的商品房认筹协议；二、宜宾立天**有限公司于本判决生效之日起15日内返还李*诚意金20万元并支付从2012年11月29日起至指定的诚意金返还期限届满之日止的利息（以20万元为基数，按中**银行公布的人民币同期同档贷款基准利率计算）。如果宜宾立天**有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7300元，减半收取3650元，由李*负担1125元，宜宾立天**有限公司负担2525元。
上诉人李*上诉的主要理由：一、一审法院对其提供以下证据没有质证：立天唐**司于2014年10月16日向其发送的催告函明确若不签订合同，立天唐人将认筹协议约定将房屋另行出售并不返还其已支付的定金；于2014年10月17日向其发送的认筹金挞定函，若其不签订合同，直接挞定认筹金，并房屋另行出售。二、一审判决直接改变其诉讼请求，上诉人要求宜宾立天**有限公司双倍返还定金40万元，一审判决认定上诉人的诉讼请求为返还20万元并赔偿因解除合同产生损失20万元。三、一审认定事实错误，一审法院认定上诉人支付的20万元为诚意金，按照认筹协议第三条约定、立天唐人的函及其行为，该款应为定金。请求二审法院支付上诉人的全部诉讼请求。
上诉人宜宾立天唐人商业投资管理有限公司的主要理由：一、其虽然迟延履行债务，但并不导致合同的目的不能实现，不符合合同法第九十四条（四）款的情形；二、即使李*享有解除合同认筹享有的权利，按照约定2013年7月6日后的一个月签订商品房买卖合同，经一年除除斥期间不行使即消灭，从2014年8月8日其，李*已无权解除合同，一审法院适用合同法第九十五条错误；三、一审法院第二项判决与李*主张双倍返还定金的请求不符。请求二审法院驳回李*的诉讼请求。
本院查明
二审法院查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为
本院审理认为，双方当事人对以下事实没有争议：李*于2012年11月28日向宜宾立天**有限公司支付了商铺诚意金20万元；双方于2013年7月6日签订商品房认筹协议书；宜宾立天**有限公司于2014年4月25日取得该认筹协议所涉房屋楼栋的商品房预售许可证；宜宾立天**有限公司于2014年10月16日向李*发出催告函；宜宾立天**有限公司与案外人李**、刘**于2014年11月3日签订商品房买卖合同，将认筹协议所涉房屋出卖。对双方当事人没有争议的事实，本院予以确认。
本案争议的焦点是：李*是否享有解除认筹协议的权利、宜宾立天**有限公司是否应当双倍返还诚意金。关于李*是否享有解除认筹协议的权利的问题。虽然双方于2013年7月6日签订了商品房认筹协议书，但宜宾立天**有限公司于2014年4月25日取得该认筹协议所涉房屋楼*的《商品房预售许可证》，即2014年4月25日前所签订的认筹协议是无效的，而解除合同的前提是合同有效成立。宜宾立天**有限公司于2014年10月16日向李*发出催告函，李*于2015年1月12日行使解除权。因此宜宾**公司认为李*对认筹协议的解除权应当从2013年8月8日起算的上诉理由不能成立，一审法院判令解除李*与宜宾立天**有限公司签订的商品房认筹协议符合法律规定，本院依法予以支持。关于宜宾立天**有限公司是否应当双倍返还诚意金的问题。《最**法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥如果问题的解释》第一百一十八条规定：当事人交付留置金、担保金、保证金、预约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。李*支付给宜宾立天**有限公司20万元，不管在收据、认筹协议中，均明确为诚意金。根据双方当事人提交的证据，并不能证明双方当事人对该笔款项约定为定金，李*要求双倍返还的请求不能成立。一审法院根据李*在一审诉讼中还要求对方支付因解除合同的损失，判令宜宾立天**有限公司承担利息的损失并无不当。一审庭审笔录记载，李*代理人所举证中并无2014年10月17日的认筹金定函。
综上，上诉人李*、宜宾立天**有限公司的上诉理由均不能成立。一审法院认定的事实清楚、适用法律。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
二审裁判结果
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费，由上诉人李*负担7300元、上诉人宜宾立天唐人商业投资管理有限公司负担7300元。
本判决为终审判决。
裁判日期
二〇一六年二月十七日
