宜宾立天**有限公司与雷*等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人宜宾立天**有限公司（以下简称：宜宾**公司）因与被上诉人周**、雷民房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省宜宾市翠屏区人民法院（2015）翠屏民初字第3903号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。

一审法院查明

一审法院经审理查明，2012年11月13日，宜宾**公司取得《商品房预售许可证》，载明预售对象为唐人财富中心1幢商业4322.94㎡，3幢住房11932.74㎡、商业6625.54㎡，4幢住房12617.58㎡、商业3233.14㎡，5幢住房12616.38㎡、商业3237.35㎡。《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同附件（商业）》，约定：雷*、周**购买宜宾**公司开发建设的唐人财富中心5幢1层1单元19号房屋，用途为商业，预测建筑面积113.88平方米，套内建筑面积108.64平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积5.24平方米，按照套内建筑面积计算，单价为每平方米32014.6元；合同第十一条约定：出卖人应当在2014年3月31日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当符合：该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表，有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书，水电达到使用条件。签订合同当日雷*、周**支付了该商品房全部价款，共计3478066元。《商品房买卖合同附件（商业）》中约定：宜宾**公司自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付雷*、周**，则：（1）雷*、周**给予宜宾**公司30日的宽展期。宽展期内，合同继续履行，宜宾**公司无需向雷*、周**承担违约责任。（2）如宽展期届满后宜宾**公司仍未将该房屋交付雷*、周**，自本合同约定的交付期限届满后第31日起，至实际交付之日止，宜宾**公司应按日向雷*、周**支付已交购房款万分之一的违约金，合同继续履行。

2014年3月20日，宜宾**公司向雷*、周**发出交房通知书，载明：雷*、周**所购房屋已通过初步验收，具备交房条件，准予入住使用，交房时间为2014年3月26日。2014年3月24日，宜宾**公司向唐人财富中心业主发出《唐人财富中心交房公告》，载明：商铺3幢、4幢、5幢、1幢2单元、1幢3单元现已初步通过验收，具备交房条件。雷*、周**至今未与宜宾**公司办理所购商铺交付手续。

2014年4月29日宜宾**公司取得《四川省工程质量监督报告》准予备案。2014年8月14日唐人财富中心3#、4#、5#楼消防验收通过。2014年12月16日宜宾**公司取得唐人财富中心3#、4#、5#楼《竣工验收备案书》。

另查明，宜宾**公司在宜宾**中心前期宣传资料中载明：“立天唐人长期与国际国内一线品牌合作，拥有丰富的商业资源，目前已有逾500家签约战略伙伴，其中包括国美电器、华润万家超市、麦当劳等知名品牌、合作伙伴……唐人财富中心充分利用总部资源，目前已成功引进一线超市、影院、电器商家，三大可售商业步行主题街区，云集国内外众多知名商业品牌……出租回报率预期10-12.5年回本赚纯利，面积88平方米的商铺按照8%的租金回报率即140元／平方米计算12.5年回本，面积42平方米的商铺按照8%的租金回报率即153元／平方米计算12.5年回本”，目前该商业区内已入驻国美电器、华润万家超市以及大地影院。

宜宾**公司销售人员在向雷民、周**介绍房屋情况时，多次向雷民、周**承诺其所购房屋（两层）层高为5.4米的一楼可以隔一间，从而实现两层变三层的情况。

周**、雷*为维护其合法权益，诉至一审法院请求判令：1、解除雷*、周**与宜宾**公司之间签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同附件》；2、宜宾**公司退还雷*、周**购房款3478066元，并按中**银行同期贷款利率支付利息自2012年12月8日起至还清购房款本金之日止（2012年12月8日至2014年3月31日的利息损失为284013元）；3、宜宾**公司赔偿我可得租金损失，按购房款总额的8%计算，从2014年4月1日起至本案审结止（2014年4月1日起至2014年10月28日可得利益损失暂计算为159991元）；4、诉讼费用由宜宾**公司承担。

一审法院认为

一审法院认为：雷*、周**与宜宾**公司之间签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同附件（商业）》系双方真实意思表示，内容符合法律规定，合法有效。

雷*、周**认为宜宾**公司宣传册载明的内容为要约，宜宾**公司现违反要约，要求解除双方的商品房合同及附件以及要求退还已付购房款并支付利息。根据《最**法院关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”的规定，明确了商品房的销售广告和宣传资料应当视为要约必须同时具备出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，缺一不可，但本案中宜宾**公司的商品房广告宣传资料虽有对所售商铺的商业运营环境进行了大量广告宣传但并未具体对所售商铺的相关设施设备做出具体明确的允诺，其载明的商铺回报率仅为参考，不应理解为对设施设备的具体明确的允诺，故一审法院认为宜宾**公司提供的商品房广告宣传资料应当视为要约邀请，该广告宣传内容因未载入双方签订的合同内故不应当视为合同内容。雷*、周**以宜宾**公司违反该要约邀请，要求解除双方签订的商品房买卖合同及附件以及退还已支付的购房款并支付相应利息的诉讼请求，无法律和事实依据，一审法院不予支持。

雷*、周**以宜宾**公司销售人员向其承诺的“二楼变三楼”即将底楼隔一层，实现总共三层的情形无法实现，构成违约，双方签订的商品房买卖合同及其附件中并未约定该内容且雷*、周**也未能举证予以证明其陈述内容为合同约定，故其诉称理由一审法院不予支持。

雷*、周**主张所购房屋不符合合同约定的交付条件，要求赔偿可得利益损失，按购房款总额的8%计算，从2014年4月1日起至本案审结止。根据双方签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同附件（商业）》约定，宜宾**公司所交付的房屋需取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表，有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书，水电达到使用条件。雷*、周**所购商铺已于2014年8月14日通过消防验收，2014年12月16日取得《竣工验收备案书》，目前已经具备双方所签合同约定的交房条件，故一审法院认为宜宾**公司逾期交付房屋给雷*、周**造成的可得利益损失计算日期应当计算至2014年12月16日（达到合同约定的交房条件日期）止，按照双方签订的《商品房买卖合同附件（商业）》中“宜宾**公司自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付雷*、周**，则：（1）雷*、周**给予宜宾**公司30日的宽展期。宽展期内，合同继续履行，宜宾**公司无需向雷*、周**承担违约责任。”的约定，实际逾期交付房屋应当从合同约定的交房时间2014年3月31日的次日延期30日即2014年5月1日起计算。根据双方签订的《商品房买卖合同附件（商业）》中约定“宜宾**公司自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付雷*、周**，则：（1）雷*、周**给予宜宾**公司30日的宽展期。宽展期内，合同继续履行，宜宾**公司无需向雷*、周**承担违约责任。（2）如宽展期届满后宜宾**公司仍未将该房屋交付雷*、周**，自本合同约定的交付期限届满后第31日起，至实际交付之日止，宜宾**公司应按日向雷*、周**支付已交购房款万分之一的违约金，合同继续履行。”应系双方约定了逾期交房的产生的损失赔偿额的计算方式，现雷*、周**因实际产生的损失高于合同约定的违约金，要求按照同类商铺租金损失计算逾期交房给其造成的损失，但宜宾**公司逾期交付房屋给雷*、周**造成的损失不当然等同于房屋租金损失，故一审法院酌情以其已付房款为基数，按照中**银行公布的人民币同期同档贷款基准利率予以计算，从2014年5月1日起计算至2014年12月16日，超出部分不予支持。

依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《最**法院关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、宜宾立天**有限公司于判决生效之日起5日内支付雷*、周**因逾期交房房屋造成的损失（以周**、雷*已付购房款3478066元为基数，按照中**银行公布的人民币同期同档贷款基准利率从2014年5月1日起计算至2014年12月16日止）。二、驳回雷*、周**的其他诉讼请求。案件受理费38376元，减半收取19188元，由雷*、周**负担16250元，宜宾立天**有限公司负担2938元。

上诉人诉称

一审宣判后，宜宾**公司不服，向本院提起上诉称：一审判决第一项判令上诉人支付被上诉人因逾期交房造成的损失与被上诉人在本案中主张解除合同而要求上诉人赔偿租金损失的诉请不符，导致案件错判。一审判决虽然驳回了被上诉人要求解除合同的诉请，但是相关部分事实认定错误。请求二审法院撤销一审判决，查明事实并依法予以改判。

被上诉人辩称

被上诉人雷*、周**答辩称：一审判决有事实和法律依据，请二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。

本院查明

本院经二审审理，查明的事实与一审一致，本院依法予以确认。

本院认为

本院认为，本案的争议焦点是：一审法院判令宜宾**公司支付雷*、周**逾期交房造成的损失是否恰当。雷*、周**要求宜宾**公司赔偿可得租金损失，是基于雷*、周**认为合同约定的宜宾**公司逾期交房的违约金过低，不足以弥补其损失。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；……”的规定，一审法院判令宜宾**商公司支付雷*、周**因逾期交房造成的损失以周**、雷*已付购房款3478066元为基数，按照中**银行公布的人民币同期同档贷款基准利率从2014年5月1日起计算至2014年12月16日止并无不当。

综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1756元，由宜宾立天**有限公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年一月十九日