宜宾立天**有限公司与周**房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人宜宾立天**有限公司（以下简称：宜宾**公司）因与被上诉人周**房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省宜宾市翠屏区人民法院（2015）翠屏民初字第3904号判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。

一审法院查明

一审法院审理查明，2012年11月28日，周**自愿向宜宾**公司预先交纳了商铺诚意金50万元。2013年7月6日周**（乙方）与宜宾**公司（甲方）之间签订《商品房认筹协议书》，约定：乙方自愿认筹位于宜宾市南岸西区金沙江大道的唐人财富中心6-1-1-25号商品房，并确认该商品房建筑面积约112.01平方米，单价为34835元／平方米（建筑面积），购房款总价为人民币3901895元。乙方在签订本认筹协议时自愿缴纳诚意金人民币伍拾万元整，作为乙方订立商品房买卖合同的担保。商品房买卖合同订立后，乙方所支付的诚意金转为该商品房购房款的组成部分。乙方须在签订本认筹协议后30日内，持本认筹协议、诚意金（发票）收据、签订合同资料及办理按揭贷款手续到甲方销售中心，与甲方签订商品房买卖合同，并向甲方交纳约定的全部款项。如商品房买卖合同逾期未签订的，视为乙方不购买该商品房，甲方有权在不通知乙方的情况下另行出售该商品房，且甲方有权不返还乙方所付的全部诚意金。

2014年4月25日宜宾**公司取得了《商品房预售许可证》，项目名称：宜宾**中心，房屋座落地点：宜宾市翠屏区南岸西区C-02地块，预售对象：宜宾**中心（第1幢补充部分商业645.94㎡，第6幢商业4299.68㎡，第7幢商业1472.01㎡），预售总面积：6471.63㎡，共商业97套。

宜宾**公司于2014年10月16日向周**发出催告函，要求其最迟于2014年10月19日与宜宾**公司签订正式的商品房买卖合同。周**于2014年10月29日向一审法院提起诉讼，请求判令：1、解除其与宜宾**公司之间签订的商品房认筹协议；2、宜宾**公司向周**双倍返还定金；3、宜宾**公司承担本案诉讼费用。

庭审中，宜宾**公司认可周**此前于2012年11月28日交纳的50万元作为本协议约定应缴纳的诚意金。周**陈述其要求宜宾**公司双倍返还定金意为返还50万元并赔偿因解除合同产生的损失50万元。

一审法院认为

一审法院认为，周**、宜宾**公司之间签订的商品房认筹协议书系双方真实意思表示，内容符合法律规定，合法有效。周**认为其缴纳的诚意金性质应为定金，但根据《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理”的规定，明确载明了出卖人向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，可以按照定金规定处理，但本案中宜宾**公司（出卖人）向周**（买受人）收取的系诚意金作为订立商品房买卖合同的担保，不符合该法律的规定，故不应当认定为定金。

周**、宜宾**公司双方所签订商品房认筹协议约定在签订该协议后的30日内签订正式的商品房买卖合同，但宜宾**公司于2014年4月25日才取得该认筹协议所涉房屋楼*的《商品房预售许可证》，故宜宾**公司根本无法在认筹协议约定时间内与周**签订正式的商品房买卖合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同”的规定，周**享有解除其与宜宾**公司签订的认筹协议的权利。宜宾**公司辩称周**虽享有解除认筹协议的权利，但由于其怠于行使，该权利现已消灭，经审理查明宜宾**公司曾于2014年10月16日向周**发出催告函，要求周**在其限定的期限内与其签订正式商品房买卖合同，周**因宜宾**公司的违约，于2014年10月29日向一审法院提起诉讼，要求解除与宜宾**公司之间签订的商品房认筹协议，根据《中华人民共和国合同法》第九十五条“法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”的规定，周**在经宜宾**公司催告后的合理期限内行使了其享有的解除权，故宜宾**公司的辩称理由一审法院不予采信。现周**因宜宾**公司无法在认筹协议约定的时间范围内与其签订正式的商品房买卖合同，致使认筹协议的合同目的无法实现近而要求解除该协议，一审法院认为周**的请求符合法律规定，一审法院予以支持。

周**要求返还50万元并赔偿因解除协议产生的损失50万元，因周**、宜宾**公司双方签订的认筹协议依法予以解除，故宜宾**公司因此收取的诚意金50万元应当返还周**，周**主张宜宾**公司应当赔偿的损失50万元，一审法院认为该损失应为资金利息损失，因周**并未举证证明其实际损失为50万元，故对该项请求一审法院依法支持为宜宾**公司赔偿周**以50万元为基数，按中**银行公布的人民币同期同档贷款基准利率计算的从周**实际缴费日期2012年11月28日的次日即2012年11月29日起至一审法院指定返还期限之日止的利息，超出部分不予支持。

依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十五条，《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除周**与宜宾立天**有限公司签订的商品房认筹协议。二、宜宾立天**有限公司于判决生效之日起15日内返还周**诚意金50万元并支付从2012年11月29日起至一审法院指定的诚意金返还期限届满之日止的利息（以50万元为基数，按中**银行公布的人民币同期同档贷款基准利率计算）。如果宜宾立天**有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13900元，减半收取6950元，由周**负担2475元，宜宾立天**有限公司负担4475元。

上诉人诉称

一审宣判后，宜宾**公司不服，向本院提起上诉称：上诉人虽延迟履行债务，但并未导致合同目的不能实现，不符合《合同法》第九十四条第四款规定的可解除情形，所以一审法院以此认定被上诉人享有合同解除权属于使用法律错误。即使被上诉人享有解除《商品房认筹协议书》的权利，解除权行使的除斥期间为一年，也因被上诉人怠于行使权利而消灭。一审法院适用《合同法》第九十五条的规定认定被上诉人行使合同解除权的条件成就，是对该条款理解有误，属于适用法律错误，上诉人的催告是催促被上诉人签订正式的《商品房买卖合同》，而不是催告被上诉人行使解除权。一审法院的第二项判决与被上诉人主张“双倍返还定金”的诉请不服，导致案件错判。请求二审法院撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求。一、二审诉讼费用由被上诉人承担。

被上诉人辩称

被上诉人周**答辩称：上诉人在2014年4月25日才取得商品房预售许可证和签订商品房合同的资格，因此，被上诉人在预定的2013年8月6日签订商品房买卖合同的目的不能实现，根据“认筹协议”的特殊性和“认筹协议”约定的解除条件，被上诉人有合同解除权。被上诉人一直要求上诉人退款的行为明确体现了被上诉人要求上诉人解除合同的意思表示，构成诉讼时效的中断。一审法院判令上诉人按银行利率承担违约责任符合法律规定。请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。

本院查明

本院经二审审理，查明的事实与一审一致，本院依法予以确认。

本院认为

本院认为，本案的争议焦点是：一、周**是否享有解除与宜宾**公司签订的《商品房认筹协议》的权利；二、宜宾**公司是否应当支付从2012年11月29日起至返还诚意金之日止的利息（以50万元为基数，按中**银行公布的人民币同期同档贷款基准利率计算）。

关于焦**，2013年7月6日，周**、宜宾**公司双方签订商品房认筹协议并约定在签订该协议后的30日内签订正式的商品房买卖合同。但宜宾**公司于2014年4月25日才取得该认筹协议所涉房屋楼*的《商品房预售许可证》，即2014年4月25日前周**与宜宾**公司签订的认筹协议是无效的，而解除合同的前提是合同有效成立，故周**自2014年4月25日起方能行使合同解除权，其于2014年10月29日起诉没有超过法律规定的期限，因此宜宾**公司认为周**对认筹协议的解除权应当从2013年8月8日起算的上诉理由不能成立，一审法院判令解除周**与宜宾立天**有限公司签订的商品房认筹协议符合法律规定，本院依法予以支持。

关于焦点二，一审中周**变更其诉求为要求宜宾**公司返还50万元并赔偿因解除合同产生的损失50万元。一审法院认为周**未举证证明其实际损失为50万元，该损失应为资金利息损失，故对该项请求依法支持为宜宾**公司赔偿周**以50万元为基数，按中**银行公布的人民币同期同档贷款基准利率计算从周**实际缴费日期2012年11月28日的次日即2012年11月29日起至返还期限之日止的利息，并无不当。本院依法予以支持。

综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费13900元，由宜宾立天**有限公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年一月二十五日