宜宾立天**有限公司与朱**、胡**商品房预约合同纠纷一案二审民事判决书

审理经过

上诉人宜宾立天**有限公司（以下简称宜宾**公司）因与被上诉人朱**、胡**商品房预约合同纠纷一案，不服四川省宜宾市翠屏区人民法院（2015）翠屏民初字第1069号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。

一审法院查明

一审法院审理查明：2013年7月12日，朱**、胡**自愿向宜宾**公司预先交纳了商铺诚意金50万元。同日，朱**、胡**（乙方）与宜宾**公司（甲方）之间签订《商品房认筹协议书》，约定：乙方自愿认筹位于宜宾市南岸西区金沙江大道的唐人财富中心6-1-1-28号商品房，并确认该商品房建筑面积约117.01平方米，单价为34883元／平方米（建筑面积），购房款总价为人民币4083717元。乙方在签订本认筹协议时自愿缴纳诚意金人民币伍拾万元整，作为乙方订立商品房买卖合同的担保。商品房买卖合同订立后，乙方所支付的诚意金转为该该商品房购房款的组成部分。乙方须在签订本认筹协议后30日内，持本认筹协议、诚意金（发票）收据、签订合同资料及办理按揭贷款手续到甲方销售中心，与甲方签订商品房买卖合同，并向甲方交纳约定的全部款项。如商品房买卖合同逾期未签订的，视为乙方不购买该商品房，甲方有权在不通知乙方的情况下另行出售该商品房，且甲方有权不返还乙方所付的全部诚意金。

2014年4月25日宜宾**公司取得了《商品房预售许可证》，项目名称：宜宾**中心，房屋座落地点：宜宾市翠屏区南岸西区C-02地块，预售对象：宜宾**中心（第1幢补充部分商业645.94㎡，第6幢商业4299.68㎡，第7幢商业1472.01㎡），预售总面积：6471.63㎡，共商业97套。

宜宾**公司于2014年10月16日向朱**、胡**发出催告函，要求其最迟于2014年10月19日签订正式的商品房买卖合同。朱**、胡**于2015年1月8日向法院提起诉讼请求：解除与宜宾**公司之间签订的商品房认筹协议；宜宾**公司返还定金60万元；由宜宾**公司承担本案诉讼费用。

庭审中，宜宾**公司认可朱**、胡**此前于2013年7月12日交纳的50万元作为本协议约定应缴纳的诚意金。朱**、胡**陈述其要求宜宾**公司返还定金60万元意为返还50万元诚意金并赔偿因解除合同产生的损失10万元。

一审法院认为

一审法院审理认为：朱**、胡**与宜宾**公司之间签订的《商品房认筹协议书》系双方真实意思表示，内容符合法律规定，合法有效。朱**、胡**认为其缴纳的诚意金性质应为定金，根据《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理”的规定，明确载明了出卖人向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，可以按照定金规定处理，但本案中宜宾**公司（出卖人）向朱**、胡**（买受人）收取的系诚意金作为订立商品房买卖合同的担保，不符合该法律的规定，故不应当认定为。

朱**、胡**双方所签订《商品房认筹协议》约定在签订该协议后的30日内签订正式的商品房买卖合同，但宜宾**公司于2014年4月25日才取得该认筹协议所涉房屋楼*的《商品房预售许可证》，故宜宾**公司根本无法在认筹协议约定时间内与朱**、胡**签订正式的商品房买卖合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同”的规定，朱**、胡**享有解除双方签订的认筹协议的权利。宜宾**公司辩称朱**、胡**虽享有解除认筹协议的权利，但由于其怠于行使，该权利现已消灭，经审理查明宜宾**公司曾于2014年10月16日向朱**、胡**发出催告函，要求其限定的期限内与其签订正式商品房买卖合同，朱**、胡**因宜宾**公司违约，于2015年1月8日向法院提起诉讼，要求解除与宜宾**公司签订的商品房认筹协议，根据《中华人民共和国合同法》第九十五条“法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭”的规定，朱**、胡**在经宜宾**公司催告后的合理期限内行使了其享有的解除权，故宜宾**公司的辩称理由不予采信。现朱**、胡**因宜宾**公司无法在认筹协议约定的时间范围内与其签订正式的商品房买卖合同，致使认筹协议的合同目的无法实现进而要求解除该协议，一审法院认为朱**、胡**的请求符合法律规定，予以支持。

朱**、胡**要求返还50万元并赔偿因解除协议产生的损失10万元，因双方签订的认筹协议依法予以解除，故宜宾**公司因此收取的诚意金50万元应当返还朱**、胡**，朱**、胡**主张宜宾**公司应当赔偿的损失10万元，一审法院认为该损失应为资金利息损失，因朱**、胡**并未举证证明其实际损失为10万元，故对该项请求依法支持为宜宾**公司赔偿朱**、胡**以50万元为基数，按中**银行公布的人民币同期同档贷款基准利率计算从朱**、胡**实际缴费日期2013年7月12日的次日即2013年7月13日起至法院指定返还期限之日止的利息（以10万元为限），超出部分不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十五条，《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除朱**、胡**与宜宾立天**有限公司签订的《商品房认筹协议》；二、宜宾立天**有限公司于判决生效之日起15日内返还朱**、胡**诚意金50万元并支付从2013年7月13日起至法院指定的诚意金返还期限届满之日止的利息（以50万元为基数，按中**银行公布的人民币同期同档贷款基准利率计算，以10万元为限）。如果宜宾立天**有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9800元，减半收取4900元，由朱**、胡**负担400元，由宜宾立天**有限公司负担4500。

一审宣判之后，宜宾**公司不服，向本院提起上诉，请求依法撤销原判，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。主要理由如下：上诉人与被上诉人于2013年7月12日签订的《商品房认筹协议书》约定了双方在一个月内签订正式的商品房买卖合同，上诉人虽然迟延履行签订正式合同的义务，但并未导致合同目的不能实现，该迟延履行期间从来没有出现被上诉人向上诉人要求履行的催告。在上诉人取得预售许可证后，就一直催促被上诉人签订《商品房买卖》合同，上诉人因迟延取得预售许可证存在违约，但是没有导致合同目的不能实现。因此，一审法院判决解除商品房认筹协议错误。即使被上诉人享有解除《商品房认筹协议》的权利，合同的解除权应从《商品房认筹协议》签订之日起的一个月届满后开始起算至2014年8月13日届满。逾期不行使，该解除权已经消灭。2014年10月16日，上诉人向被上诉人发出书面的催告函，是要求签订《商品房买卖合同》，不是催告被上诉人行使解除权，因此，一审认定事实不清，适用法律错误。被上诉人的诉请是要求返还定金60万元，在一审审理中，被上诉人并未变更诉讼请求，一审作出的判决与被上诉人的一审诉求无关，违背不告不理的原则。

被上诉人辩称

被上诉人朱**、胡**答辩称：要求维持一审判决。签订认筹合同时明确提出是30日内签订正式合同，但是在30日内立天唐**司的商品房预售许可证根本没有取得，是唐**司违约。解除的时效的指签订正式合同的时效，不是签订认筹协议时的时效。

本院查明

本院经二审审理，查明的事实与一审审理查明的事实基本一致。本院予以确认。

本院认为

本院认为，本案的争议焦点是：一、胡**、朱**是否享有解除与立天唐**司签订的商品房认筹协议的权利；二、胡**、朱**是否因怠于行使解除权导致解除权消灭；三、立天唐**司是否应当支付胡**、朱**的资金利息。

关于焦点一，胡**、朱**与立天唐**司于2013年7月12日签订的《商品房认筹协议》系双方真实意思表示，双方在认筹协议中约定在签订该协议后的30日内签订正式的商品房买卖合同，可见签订认筹协议是签订正式商品房买卖合同的预备行为，该认筹协议的性质应为预约合同。根据最**法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”立天唐**司于2014年4月25日才取得该认筹协议所涉房屋楼*的《商品房预售许可证》，在认筹协议约定时间内无法签订正式的商品房买卖合同，胡**、朱**即享有解除商品房认筹协议并主张损害赔偿的权利。

关于焦**，根据《中华人民共和国合同法》第九十五条“法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”的规定，立**公司于2014年10月16日向胡**、朱**发出催告函，胡**、朱**于2015年1月8日向一审法院提起诉讼要求解除与宜宾立**公司之间签订的商品房认筹协议，胡**、朱**在经立**公司催告后的合理期限内行使了其享有的解除权，因此其解除权未消灭。

关于焦**，一审诉讼中胡**、朱**向一审法院陈述其诉讼请求中的60万元包含了50万元的诚意金*在此期间产生的10万元利息。而上诉人立天唐**司在一审诉讼中对被上诉人要求返还总数为60万元诚意金也没有提出异议。故一审法院判决以50万元为基数，利息以10万元为限并无不当。

综上，上诉人立天唐**司的上诉理由均不能成立，一审法院认定事实清楚、适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审受理费9800元，由上诉人宜宾立天唐人商业投资管理有限公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年四月十二日