原告四川**限公司诉被告汪*商品房销售合同纠纷一案一审民事判决书

审理经过

原告四川**限公司（以下简称：邦**司）诉被告汪*商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告邦**司的委托代理人杨*到庭参加诉讼，被告汪*经本院公告传唤，公告期届满仍未到庭参加诉讼，本案现已缺席审理终结。

原告诉称

原告邦**司诉称：2014年6月28日，原、被告签订了1份《商品房买卖合同》及《补充协议》，合同约定由被告购买我司开发的宜宾**发区LG-B09-02地块XX房屋，套内建筑面积59.18㎡，单价7681.94元／㎡，总购房款454617元。合同第六条“付款方式及期限”约定采取贷款方式付款，首付31%。在《补充协议》中对合同第六条付款方式的补充约定为：（四）逾期付款及逾期还款的责任：2、买受人逾期偿还贷款，导致出卖人的按揭保证金损失及产生的所有费用（包括支付的按揭保证金及利息、违约金以及因此产生的律师费、诉讼费或者仲裁费及执行、评估、拍卖等费用）均由买受人承担，买受人应当在接到出卖人电话或者书面通知后15日内向出卖人付清，并支付前述损失总额10%的违约金，出卖人还有权以书面形式通知买受人解除合同。2014年8月28日，被告为支付购房款与建设**分行签订了《个人借款合同》，向银行按揭贷款31万元，我司作为被告贷款的保证人。原、被告在签订《商品房买卖合同》后，原告按期履行了自己的全部义务，被告却未能按期支付建设银行的按揭贷款。2015年7月13日，建设银行向我司发出《中**银行个人贷款履行保证责任通知书》，要求我司替被告偿还贷款余额的本金309547.38元，利息及罚息15110.07元，共计324657.45元。2015年7月17日，我司代被告向银行支付了上述全部款项。此后，我司多次联系被告，希望被告支付我司代为垫付的上述款项并解除《商品房买卖合同》，但被告却置之不理。现诉至法院，请求依法判令1、解除原、被告双方于2014年6月28日签订的宜宾**发区LG-B09-02地块XX房屋的《商品房买卖合同》及其附件；2、被告赔偿原告各项经济损失377405元；3、本案诉讼费用由被告承担。

诉讼中，原告陈述其诉讼请求第二项各项经济损失中包含两部分，一部分是合同约定的违约金，另一部分是代被告偿还银行贷款的追偿款，原告并明确表示撤回第二项诉讼请求中对代被告偿还银行贷款的追偿款324657.45元的请求，只要求法院对违约损失49461.7元（购房款的10%加上4000元律师费）进行解决。

被告辩称

被告汪*未作答辩。

本院查明

经审理查明：原告邦**司以出让方式取得位于宜宾市临港开发区LG-B09-02地块的国有土地使用权，并经相关部门批准，在该地块上建设商品房，暂定名为邦泰.临港国际（二期），同时取得了（临港2013）房预售证第00014号商品房预售许可证。

2014年6月28日，原**公司与被告汪*签订《商品房买卖合同》约定：汪*向邦**司购买邦泰.临港国际（二期）XX住宅，预测建筑面积77.59㎡（其中套内面积59.18㎡，公摊面积18.41㎡）；该商品房所分摊的土地使用权已经设定抵押，抵押权人恒丰银**乐山分行；该商品房按照套内建筑面积计算，单价7681.94元／㎡，房屋总价款454617元整；买受人采取贷款方式付款，首期可支付购房总价款的31%，其余价款可以向银行或者住房公积金管理机构借款支付，具体付款方式及期限的约定见附件五；逾期付款责任：买受人逾期在60日内，按每日万分之二向出卖人支付逾期付款违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计的逾期应付款的10%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款；出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房；出卖人应当在2016年12月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，买受人委托出卖人向权属登记机关办理房屋权属转移登记等。合同附件五——《商品房买卖合同》补充协议约定：买受人汪*采取贷款方式支付房款，其应支付的总房款为454617元，买受人于2014年6月28日向出卖人支付首期房款144617元，余款310000元买受人向银行或者宜宾市**理中心申请按揭贷款的方式进行支付；买受人自行负责提供按揭贷款所需全部资料，出卖人提供协助，自《商品房买卖合同》登记备案之日起10日内，买受人应当办理完毕所有按揭贷款手续并保证符合银行按揭要求；买受人逾期偿还贷款，导致出卖人的按揭保证金损失及产生的所有费用（包括支付的按揭保证金及利息、违约金以及因此产生的律师费、诉讼费或者仲裁费及执行、评估、拍卖等费用）均由买受人承担，买受人应当在接到出卖人电话或者书面通知后15日内向出卖人付清，并向出卖人支付前述损失总额10%的违约金，出卖还有权以书面的形式通知买受人解除合同；出卖人解除合同的，买受人承担的违约责任是向出卖人支付合同约定的总价款10%的违约金，同时还应承担解除合同所产生的所有费用后，由出卖人一次性无息退还给买受人交纳的房款。合同签订后，原**公司为汪*办理了案涉商品房备案登记。

2014年8月28日，被告汪*作为借款人、中国建设**宜宾分行（以下简称建**分行）作为贷款人、邦**司作为保证人三方签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定：借款人应将借款用于购置邦**司出售的商品房，房屋坐落：宜宾邦泰.临港国际（二期）11幢1单元15层8号；借款人借款本金310000元；借款期限为360个月（即2014年8月28日至2044年8月28日）；贷款利率实行浮动利率，即基准利率水平上上浮16%；本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；贷款人将贷款划入邦**司指定账户，借款人按等额本息还款法还款，还款日为每月／期的28日，每月还款额计算公式为：［月利率×（1﹢月利率）还款总期数］÷［（1﹢月利率）还款总期数-1］×贷款本金；担保方式为借款人用所购商品房抵押，担保人邦**司承担本合同项下债务的最高额保证责任，担保人在本合同项下提供的保证为连带责任保证；本合同履行期间，如本合同项下贷款发生拖欠本金或利息，贷款人有权变更贷款利率为在基准利率水平上上浮至原比例的2倍等；借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，构成违约，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；贷款人根据本合同的约定或法律规定宣布债务提前到期，借款人未按时足额履行，或者借款人违反本合同的其他约定，保证人应在保证范围内立即承担连带保证责任。该《个人住房（商业用房）借款合同》于签订当日经四川**力公证处公证。

另查，被告汪*于签订《商品房买卖合同》当日，按约向被告邦**司交纳购房首付款144617元。汪*、建**分行、邦**司三方签订《个人住房（商业用房）借款合同》后，建**分行于2014年9月15日分两次将贷款310000元划入邦**司指定账户。后因汪*未按《个人住房（商业用房）借款合同》约定向银行履行每月还贷义务，经建**分行多次催收，汪*仍未付款。2015年5月17日，该行个贷中心向邦**司发函要求其履行连带保证责任，代汪*偿还贷款本息324657.45元，未果。随后该行向汪*邮寄送达了《中**银行宣布贷款提前到期通知书》，要求其在2015年6月29日前全额偿还贷款本息，但汪*仍未履行。2015年7月13日，建**分行向原告邦**司发出“中**银行个人贷款履行保证责任通知书”，要求邦**司在保证范围内立即承担连带保证责任，并在通知发出5个工作日内代为清偿借款人汪*全部贷款本息及相关费用。该通知并附注：截止2015年7月17日借款人汪*剩余贷款本金309547.38元，拖欠利息及罚息15110.07元，本息合计324657.45元。2015年7月17日，邦**司代汪*偿还了建**分行借款本金306547.38元、利息14577.99元、罚息532.08元，合计324657.45元。建**分行并于邦**司还款当日向汪*出具了个人贷款结清证明。

另查，因本案诉讼，原告邦**司委托四川**事务所指派律师为其诉讼代理人，双方并于2015年7月29日签订《委托代理合同》，约定至本案一审诉讼终结前四川**事务所指派杨*律师为其诉讼代理人，邦**司应向四川**事务所支付律师服务费4000元。2015年7月30日，邦**司向四川**事务所支付了一审代理费4000元。

上述事实，有原告的陈述；原告营业执照、组织机构代码证复印件、被告身份证复印件；《商品房买卖合同》及补充协议、房屋首付款收据，《个人住房（商业用房）借款合同》、《公证书》、贷款支付回单，建设**中心函件、建设银行要求履行保证责任通知书、情况说明，邦**司还款凭证、电子划款回单、建设银行个人贷款结清证明，《委托代理合同》、缴费发票等证据在案为凭，足以认定。

本院认为

本院认为：原告邦**司与被告汪*签订的《商品房买卖合同》、补充协议及建**分行、汪*、邦**司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》系双方当事人的真实意思表示，该合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应遵守。

根据原、被告签订的《商品房买卖合同》补充协议约定“买受人逾期偿还贷款，导致出卖人的按揭保证金损失及产生的所有费用均由买受人承担，……出卖还有权以书面的形式通知买受人解除合同；……”，现本院查明被告汪*向建**分行申请购房按揭贷款后，一直未按借款合同约定履行按期还款义务，经银行催收后，仍未履行；建**分行按双方借款合同约定向汪*宣布贷款提前到期，并限期其履行全额偿还贷款本息义务，但汪*逾期仍未履行；作为保证人的原告邦**司在建**分行向其发出个人贷款履行保证责任通知书后，承担保证责任，替被告汪*履行了全额偿还贷款本息义务。故被告汪*的逾期偿还贷款行为，已导致出卖人邦**司的按揭保证金损失，现原告以此为由请求解除双方签订的《商品房买卖合同》及其附件符合双方合同约定及《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。”，本院依法予以支持。根据双方合同约定“买受人逾期偿还贷款，导致出卖人的按揭保证金损失及产生的所有费用（包括……律师费……）均由买受人承担；出卖人解除合同的，买受人承担的违约责任是向出卖人支付合同约定的总价款10%的违约金，同时还应承担解除合同所产生的所有费用……”，现原告请求被告支付违约损失49461.7元（购房款的10%即45461.7元加上4000元律师费）符合合同约定，且不违反法律、行政法规定的强制性规定，本院依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

裁判结果

自本判决生效之日解除原告四川**限公司与被告汪治于2014年6月28日签订的《商品房买卖合同》及其附件。

被告汪治于本判决生效后15日内支付原告四川**限公司违约金及损失共计49461.7元。

如果上述义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。

案件受理费7061元，由被告汪*承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内通过本院或者直接递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省**民法院。

裁判日期

二〇一六年一月二十八日