李中平诉泸州天**发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

审理经过

本院立案受理原告李*平诉被告泸州**发有限公司（以下简称天地井然房产公司）商品房销售合同纠纷一案后，被告天地井然房产公司在法定期限内向本院提起反诉，本院依法予以准许，由审判员张**适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李*平及原告（反诉被告）的委托代理人胡*，被告（反诉原告）天地井然房产公司的委托代理人付*家到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告（反诉被告）李中平诉称：2010年9月，原告与被告签订《房屋预约申购协议》，约定原告购买被告开发的“天地名都”小区住房一套，同时约定了房屋位置与建筑属性、面积、单价、付款方式、交房时间、交房条件及违约责任等。其后原、被告又达成了选房意向，原告选定房屋并付清了购房款，完全履行了合同义务。按双方约定，被告应于2012年1月将房屋交付原告，且水、电、气、光纤等配套安装费亦应由被告承担。2013年6月，由被告拟定并要求原告签署的《商品房买卖合同》中更改了双方原有的约定，增加了许多不公平、不合理的条款，强行要求原告认可并签订合同，否则就不为原告办理网签备案、不交房给原告，甚至威胁将该房屋转卖他人。原告迫于无奈签订了《商品房买卖合同》，但并非原告的真实意思表示，该合同条款显失公平且违反相关法律规定，系可变更的合同。综上所述，原告请求：一、依法判令被告履行合同，交付房屋；二、依法判令被告承担逾期交房利息129160元（从2012年1月起计算到交房之日止）；三、依法判令由被告承担商品房水、电、燃气和光纤等配套安装费用；四、本案诉讼费由被告承担。

被告（反诉原告）天地井然房产公司同意原告的第一项诉讼请求，但辩称：原告其余的诉讼请求既无事实依据，也无法律依据，应予驳回。

被告（反诉原告）天地井然房产公司反诉称：2013年7月2日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同第十五条第二款约定：由于买受人的原因未能按期办理房屋接收的或结清经济手续，双方同意按照下列方式处理：买受人按照房价总额每日万分之八承担违约责任；从通知接房之日起，至办理接房手续止。2014年4月25日，被告先后在天地名都小区售楼处张贴公告、在泸州晚报张贴交房公告等多种形式通知原告收房，2014年6月21日被告向原告邮寄《关于尽快收房的通知》，但原告一直未办理收房手续。按照双方签订的《商品房买卖合同》的约定，原告已构成违约，故请求判令原告支付被告延期收房的违约金19264元（仅计算至2014年7月30日，之后的违约金按224元／日支付至实际收房之日），并由原告承担反诉的诉讼费用。

原告（反诉被告）李**针对被告（反诉原告）天地井然房产公司提起的反诉辩称：其已将全部房款付清，履行了购房的全部义务；即使其没有接收房屋，被告也不会有任何损失，每日万分之八的违约金不公平也不合理；导致双方至今没有交接房的原因在被告，被告没有达到交房条件，违约责任在被告，违约金应由被告承担。

本院查明

经审理查明：2010年9月27日，原告李**与泸州万有房地**限公司（以下简称万有公司）签订《房屋预约申购协议》，约定：原告李**自愿以385000元的价格预约申购该公司开发建设的位于泸州市江阳西路酒城大道二段天地名都小区商品房，预约面积110平方米、单价为每平方米3500元。签订该协议时原告支付诚意金15万元，双方签订正式商品房买卖合同时支付余下款项；交房时间为协议签订之日起16个月内交房，出卖人以电话或在项目所在地公告通知接房；交房条件为房屋竣工验收合格，水、电、气、电视光纤、电话宽带由出卖人安装到户，其余有关税费按签订商品房买卖合同时的规定办理。并约定签订正式商品房买卖合同时，如超出预定面积按开盘时市场价计算。违约责任约定如因出卖人原因不能按时交房，买受人愿购买的，出卖人根据逾期交房时间计算月息2%的损失。该协议在预售许可证办理后，以本协议基本条款签订商品房买卖合同或订立补充协议，诚意金*作房款。协议一式二份，双方签字或盖章生效。随后，万有公司的代理人及原告李**在该协议上签字，万有公司在该协议上加盖公司印章。同日，原告李**向万有公司缴纳诚意金150000元。2010年11月26日，原告李**与万有公司及被告天地井然房产公司在《房屋预约申购协议》中约定：原告李**同意万有公司将该协议转让与被告天地井然房产公司履行。随后，原告李**在该协议上签字，万有公司及被告天地井然房产公司在该协议上加盖公司印章。

2013年5月2日，原告李**向被告天地井**产公司缴纳房款10800元，被告向原告李**出具收据，该收据载明原告李**选定的房号为1-1-14。同日，原告李**与被告天地井然房产公司签订《天地名都选房交款书》，约定：原告在选房即签订正式商品房买卖合同之日，申购诚意金16.8万元即转为购房款，剩余房款11.2万元在原告选定具体楼层房号当日以一次性付款或按揭贷款方式支付给被告。原告选定房屋为：泸州酒城大道2段10号天地名都小区1号楼1单元14号房（以派出所编号为最终号数）。随后，被告公司的代理人及原告李**在该协议上签字，被告公司在该协议上加盖公司印章。

2013年7月2日，原告李**与被告天地井然房产公司签订《商品房买卖合同》一份，约定：原告李**以28万元的价款购买被告开发的位于泸州市江阳区酒城大道二段的商品房，单价为每平方米3500元，预测建筑面积共80平方米。付款方式为原告在签订《商品房买卖合同》的当日支付首期购房款16.8万元，剩余房款以银行按揭贷款的方式支付。该合同第十一条约定：出卖人应当在2013年12月底前向买受人交付该商品房。交付条件为该商品房具备合格的竣工验收报告；该商品房验收合格的标准为出卖人取得《建筑工程竣工验收报告》，且该标准为房屋交付的唯一条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。被出卖人发出入住通知书的形式可以是电话、传真、信函、在网络媒体或当地公开发行的报纸公告、在房屋所在地张贴公告等形式。买受人逾期办理房屋交接手续，出卖人在《入住通知书》送达之日起的第五日视为已经将该房屋交付买受人。合同第十三条约定：出卖人自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付买受人的，则：……（2）交房期限届满后30日后出卖人仍未将该房屋交付买受人，买受人有权解除合同，出卖人应按日向买受人支付已交购房款万分之二的违约金。该期限届满后10日内，买受人未书面向出卖人提出解除合同的，合同继续履行，出卖人应按日向买受人支付已交房款万分之二的违约金。合同第十四条约定：面积差异处理以泸州市房监所测量标准的面积为准，双方按实结算，多退少补。合同第十五条约定：该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人以发入住通知书（包括在房屋所在地张贴公告）等形式通知接房。双方进行验收交接时，出卖人满足第十一条约定的交付条件。如出卖人未满足第十一条约定交付条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。由于买受人的原因未能按期办理房屋接收的或结清经济手续，双方同意按照下列方式处理：买受人按照房价总额每日万分之八承担违约责任；从通知接房之日起，至办理接房手续止。第二十四条第二项约定：出卖人、买受人双方的权利义务，仅以双方正式签署的本合同及其附件约定为准；第六项约定：该商品房的自来水、电、燃气和光纤等配套安装费用未计入出卖方的开发成本，买受人在办理房屋交房手续时应向出卖人支付相关配套安装费用。第二十八条约定：本合同自双方签字（盖章）之日起生效。该合同上有原告李**的签字、被告公司的合同专用章及被告公司法定代表人的印章。同日原告李**向被告天地井然房产公司缴纳房款7200元。

2013年7月5日，原告李**与被告天地井然房产公司再次签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：YS110053），约定：原告以28万元的价格购买被告开发的位于泸州市江阳区酒城大道二段的商品房，单价为每平方米4121.89元，预测建筑面积共77.49平方米，其中套内建筑面积67.93平方米；付款方式为公积金贷款方式付款。该合同第十一条约定：出卖人应当在2013年12月底前向买受人交付该商品房。交付条件为该商品房具备合格的竣工验收报告；该商品房验收合格的标准为出卖人取得《建筑工程竣工验收报告》，且该标准为房屋交付的唯一条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。被出卖人发出入住通知书的形式可以是电话、传真、信函、在网络媒体或当地公开发行的报纸公告、在房屋所在地张贴公告等形式。买受人逾期办理房屋交接手续，出卖人在《入住通知书》送达之日起的第五日视为已经将该房屋交付买受人。合同第十三条约定：出卖人自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付买受人的，则：……（2）交房期限届满后30日后出卖人仍未将该房屋交付买受人，买受人有权解除合同，出卖人应按日向买受人支付已交购房款万分之二的违约金。该期限届满后10日内，买受人未书面向出卖人提出解除合同的，合同继续履行，出卖人应按日向买受人支付已交房款万分之二的违约金。合同第十四条约定：面积差异处理以泸州市房监所测量标准的面积为准，双方按实结算，多退少补。合同第十五条约定：该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人以发入住通知书（包括在房屋所在地张贴公告）等形式通知接房。双方进行验收交接时，出卖人满足第十一条约定的交付条件。如出卖人未满足第十一条约定交付条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。由于买受人的原因未能按期办理房屋接收的或结清经济手续，双方同意按照下列方式处理：买受人按房价总额每日万分之八承担违约责任；从通知接房之日起，至办理接房手续止。第二十四条第二项约定：出卖人、买受人双方的权利义务，仅以双方正式签署的本合同及其附件约定为准；第六项约定：该商品房的自来水、电、燃气和光纤等配套安装费用未计入出卖方的开发成本，买受人在办理房屋交房手续时应向出卖人支付相关配套安装费用。第二十八条约定：本合同自双方签字（盖章）之日起生效。该合同上有原告李**的签字、被告公司的合同专用章及被告公司法定代表人的印章。

另查明，2013年9月13日，原告李**又向被告天地井然房产公司交房款11.2万元；原告共向被告交房款28万元。

原告李**从2014年4月25日《泸州晚报》上获悉收房通知，因原、被告双方未能就利息等事宜达成一致，原告未予接收诉争房屋。2014年6月21日，被告通过邮政特快专递方式向原告李**邮寄《关于尽快收房的通知》，该通知载明：贵方购买的天地名都小区商品房已经具备交房条件，我司自2014年4月30日起办理交房手续，我司通过电话、短信、在售楼处张贴公告以及在泸州晚报刊登交房公告等多种形式多次通知贵方收房，但贵方一直拖延办理，请贵方收到本通知后立即到天地名都小区售楼处办理收房手续；根据贵我双方签订的商品房买卖合同，因贵方迟延收房，我公司将追究贵方迟延收房的违约责任。

嗣后，双方因交房的相关事宜等未能达成一致，原告遂具状诉至法院，请求判如所请。

同时查明：2013年8月30日，四川省**政管理局作出《行政处罚决定书》（川工商泸处字（2013）第025号），载明：泸州市天**有限公司于2013年6月上旬至2013年7月22日期间，在江阳区酒城大道二段销售天地名都楼盘时，使用四**设厅、四川**管理局联合制发的编号CH-01-0605商品房买卖合同示范文本销售商品房；但其使用的商品房买卖合同示范文本和四**设厅、四川**管理局公布的商品房买卖合同示范文本内容不一致，对四**设厅、四川**管理局公布的商品房买卖合同示范文本第八条、第九条、第十条、第十一条、第十二条、第十三条、第十五条、第十六条、第十九条、第二十条、第二十二条部分内容进行了修改，并增加了第二十三条、第二十八条、第三十一条等内容。该局认定，当事人的上述行为违反了《四川省合同监督条例》第十三条第三款“补充协议的内容与示范文本不一致或者参照合同示范文本订立的合同，不得使用合同示范文本的名义或者编号”之规定，属于违法使用合同示范文本的名义或者编号行为。根据《四川省合同监督条例》第四十四条“违反本条例第十三条规定，使用合同示范文本的名义或者编号、伪造合同示范文本的，由工商行政管理部门责令其改正，可处以5000元以上1万元以下的罚款。”之规定，并鉴于当事人的违法行为侵害消费者利益，涉及面广、社会影响大，理应从重处罚。经研究决定，对当事人处罚如下：1.责令停止违法行为；2.罚款1万元。《信访事项处理意见书》载明：关于曾*反映的“天地名都违规预售，开发企业违约”的答复为“……要求更改合同条款内容并要求开发企业承担延期交房时间的违约责任问题，经协调，开发公司与购房户未达成一致意见……”

2014年4月25日，被告取得泸州市江阳区酒城大道二段楼的《竣工验收报告》及泸州市江阳区酒城大道二段的房屋《新建住宅质量保证书》、《商品房住宅使用说明书》。

截止庭审时原告未接收房屋。

上述事实，有原、被告双方在法庭上的陈述，《房屋预约申购协议》、《商品房买卖合同》、《行政处罚决定书》、《选房交款书》、收款收据、国内特快专递邮件详情单、《关于尽快收房的通知》、《竣工验收报告》、《新建住宅质量保证书》、《商品房住宅使用说明书》等证据在案佐证。

本院认为

本案在审理过程中，经法庭主持调解，双方当事人未能达成一致。

本院认为：一、庭审中，原告李**与万有公司、被告天地井然房产公司于2010年9月27日签订的《房屋预约申购协议》、2013年5月2日签订的《天地名都选房交款书》、2013年7月2日签订的《商品房买卖合同》、2013年7月5日签订的《商品房买卖合同》均系双方真实意思表示，且未违反法律法规禁止性规定，为有效合同。原告依约交付房款后，被告应依约交付房屋。故原告请求依法判令被告履行合同、交付房屋，符合法律规定和合同约定，且被告对此项诉请也无异议，本院依法予以支持。

二、原告与被告签订的两份《商品房买卖合同》之间以及该两份合同与原告与被告所签订的《房屋预约申购协议》之间，双方所约定的部分内容（包括房屋面积、房屋单价、交房时间及逾期交房的违约利息或违约金的计算标准等）不一致，但双方于2013年7月5日签订的最后一份《商品房买卖合同》的第二十四条第二项约定“出卖人、买受人双方的权利义务，仅以双方正式签署的本合同及其附件约定为准”，故对合同中约定不一致的部分应当以最后合同约定为准。2013年7月5日的合同中约定讼争房屋应于2013年12月底前交付，被告逾期交房的，应按日向原告支付已交房款万分之二的违约金。原告知悉收房事宜是从2014年4月25日的报纸上刊登的通知获得，载明被告公司通知买受人办理交房手续时间为2014年4月30日起，故本院认为交房时间为2014年4月30日，被告交房已经逾期，依约应承担逾期交房违约责任。原告提出的被告应支付其逾期交房的违约金的诉讼请求，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。根据庭审查明的事实，被告逾期交房违约时间应从2014年1月1日起算至被告通知原告交付商品房之日的前一日，即2014年4月29日止，按日向原告支付全部已付款28万元万分之二，即每日计付56元的违约金，合计56元／日×119天=6664元。同时，双方在合同中约定被告交房的唯一条件是被告取得《建筑工程竣工验收报告》，庭审查明，被告已于2014年4月25日取得《建筑工程竣工验收报告》。鉴于原告提出的被告应承担从2012年1月起计算至交房之日止的逾期交房利息129160元以及被告交房不符合合同约定条件的主张缺乏合同依据，与事实不符，本院依法不予支持。

三、原告诉称签订《商品房买卖合同》是受到被告胁迫而签订的，不是原告的真实意思表示，该合同条款显失公平且违反相关法律规定，并提供《行政处罚决定书》、《信访事项处理意见书》证明其主张。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，因重大误解、订立合同时显失公平以及一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。原告提供的《行政处罚决定书》只是认定被告违反《四川省合同监督条例》第十三条第三款“补充协议的内容与示范文本不一致或者参照合同示范文本订立的合同，不得使用合同示范文本的名义或者编号”之规定，责令其改正并处罚款；《信访事项处理意见书》载明：关于曾*反映的“天地名都违规预售，开发企业违约”的答复为“要求更改合同条款内容并要求开发企业承担延期交房时间的违约责任问题，经协调，开发公司与购房户未达成一致意见”。被告提供的合同因违反《四川省合同监督条例》从而受到行政处罚以及相关部门针对“天地名都”小区开发商与购房人之间所进行的调解不能当然表明原告系受到被告胁迫而签订合同，原告签订合同时对合同的内容应当有清楚的认识，原告对其主张未能提供其他证据予以证明，应当承担举证不能的法律后果，故对原告诉称其系受被告胁迫签订合同、请求被告于2012年1月27日前向原告交付房屋、被告承担商品房自来水、电、燃气和光纤等配套安装费用的主张，本院依法不予支持。

四、对于被告提出的请求判令原告支付其延期收房的违约金的主张。原告于2014年4月25日获悉接收房屋通知后，原告因一直在与被告协商逾期交房的违约金等事宜，并非原告单方面故意拖延接收房屋，故对被告提出的此项请求，本院依法不予支持。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国物权法》第七十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告（反诉原告）泸州天**发有限公司于本判决生效之日起10日内将位于泸州市江阳区酒城大道二段的商品房交付原告（反诉被告）李**；

二、被告（反诉原告）泸州天**发有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告（反诉被告）李**逾期交房的违约金6664元；

三、驳回原告（反诉被告）李中平其他的诉讼请求；

四、驳回被告（反诉原告）泸州天**发有限公司的反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案本诉案件受理费本院减半收取1441.60元，由原告李**承担1400元，由被告泸州**发有限公司承担41.60元；反诉案件受理费140元，由被告泸州**发有限公司承担（本诉案件受理费原告已预交，被告承担的部分由被告在支付上述款项时一并支付）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省**民法院。

裁判日期

二〇一四年十一月十二日