四川凯**有限公司与薛*商品房买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

四川凯**有限公司因与薛*商品房买卖合同纠纷一案，不服绵阳**民法院作出的（2015）涪民初字第941号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭开庭进行了审理。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院查明：原告欲购买被告开发的凯泰欧城5幢1单元17层7号商品房，但无法全额付房款，双方约定以按揭的方式支付房款，2013年10月7日原告通过银行转款支付给被告定金50000元。2014年2月6日原告又通过转帐方式向被告支付房款91121元，维修基金6905元。2014年3月19日原、被告协商签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，对原告购买的房屋座落位置、价款、付款方式均作了详细的约定。该合同已办理了备案登记。原告到被告指定的中**银行办理按揭贷款，因原告曾有不良征信记录无法贷款且原告无法全额付款，双方协商同意解除合同，原、被告共同到房管局对前述已备案合同办理了注销备案。之后原告要求被告退还房款141121元和维修基金未果，原告遂起诉。

一审法院认为

原审法院认为：原、被告签订了《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》并办理了备案登记后，因原告不符合按揭贷款的条件，双方共同到登记备案部门对已备案的合同办理了注销登记，因此应当视为双方已经协商同意解除合同并于办理注销登记之日已解除了《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》，故对被告辩称的合同尚未解除的理由该院不予采信。

原告到被告处购买房屋明确告诉被告无法全额支付房款，部分房款需要办理银行按揭贷款，被告作为专业的房屋开发、销售企业，明知到原告购买房屋需要按揭贷款，却未履行告知义务，告诉原告办理按揭贷款应当具备的条件即在一定期限内具有不良征信记录者无法办理按揭的事实，被告也未让原告到银行查询其征信记录，致使原告在签订《商品房买卖合同》后无法办理按揭贷款导致合同解除，被告具有一定的过错；原告作为具有完全民事行为的购房者应当了解到银行贷款需要具备一定的条件才能贷款，但原告未到银行查询自己的征信情况就贸然与被告签订购房合同，最后因无法贷款而解除合同，被告也具有一定的过错。据此原、被告双方各自承担违约责任，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，原告要求被告返还购房款和维修基金的理由成立，该院予以支持。遂判决：一、由被告四川凯**有限公司在本判决生效之日起十日内支付给原告薛*购房款141121元，维修基金6905元；二、驳回原告的其他诉讼请求。

上诉人诉称

宣判后，四川凯**有限公司不服，向本院提起上诉称：一、双方从未就解除合同达成一致意见，也从未通过书面甚至是口头通知或同意解除过合同。二、本案所涉及合同确实在房屋登记部门解除了备案，但解除备案并不等于解除合同。合同法从未规定注销合同备案即视为合同已解除。其次，根据《最**法院审理商品房买卖合同若干问题的解释》第六条规定：“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持”。该规定明确了商品房买卖合同备案并不是认定合同生效或无效的条件，那么备案就更加不可能成为合同解除或失效的条件。一审法院却以合同已注销备案就认为合同已解除没有任何依据。三、根据双方签定的《商品房买卖合同》第二十六条约定：“本合同的解除，应当采用书面形式。”该约定已经非常明确的载明了解除合同的方式为“书面形式”。而本案中未有任何书面解除合同的证据，一审判决却认为双方合同已经解除，明显违反双方合同约定。四、被上诉人未能获得按揭贷款与上诉人无关，上诉人不应承担任何过错责任。开发商不是专业的贷款专家，没有义务知道在何种情况下不能贷款。双方在商品房买卖合同补充协议中明确约定被上诉人应保证自己的资信状况能贷款，这属于被上诉人的自身义务。资信状况有问题属于被上诉人个人信息，被上诉人应当随时掌握，特别是在要贷款购房时更应当关注，这是正常人的一般常识，无需谁告知才能知道。请求撤销绵阳市涪城区人民法院（2015）涪民初字第941号民事判决书，判决驳回被上诉的全部诉讼请求。

被上诉人辩称

薛*答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。

本院查明

经本院审理查明的事实与一审一致，本院予以确认。

本院认为

本院认为：因被上诉人薛*无法办理按揭贷款，上诉人四川凯**有限公司与薛*共同到住建局对已备案的商品房买卖合同办理了注销登记，且上诉人在办理注销登记过程中向住建局出具的《承诺书》中写明注销备案原因为“退房”。当事人的以上行为足以判断双方就解除本案商品房买卖合同已经达成合意。故本院对上诉人认为双方当事人未合意解除合同的主张不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条之规定，本案商品房买卖合同已解除，薛*主张返还已付款项的诉讼请求应当得到支持。

双方当事人在本案中均未提出赔偿损失或支付违约金的诉讼请求或反诉请求，双方当事人的违约及过错情况不属于本案审理范围。

综上，上诉人的上诉理由依法不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；……”之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费3260元，由上诉人四川凯**有限公司承担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年七月二十一日