黄**、王*与成都**有限公司、第三人成都**限公司、第三人成都瑞**限公司商品房预售合同纠纷一审判决书

审理经过

原告黄**、王**被告成都**有限公司（下简称招商地产）、第三人成都**限公司（下简称全新石化）、第三人成都瑞**限公司（下简称瑞升酒店）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员陈*适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告诉讼代表人陈*、被告的委托代理人刘一可、高**、第三人共同委托代理人周*、何*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称，2012年3月6日，原被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于成都市二环路东二段8号招商东城国际x号房屋，单价为10800元，房屋总价款为556416元，被告应于2013年3月31日前向原告交付房屋。在房屋交付期限届满后，被告没有交付房屋。在原告多次要求下，被告于2015年4月20日的《会议纪要》中承诺”对招商东城国际B座酒店式公寓公共区域于2015年10月底按照《商品房买卖合同》约定的标准施工完毕。”证明被告没有按照合同约定的时间及交房标准向原告交付房屋，已构成严重违约，被告应当承担支付违约金、赔偿损失、继续履行等违约责任。现请求判令1、被告向原告支付逾期交付房屋的违约金，即以556416元为本金，按照合同约定万分之三的标准，自2013年4月1日起至被告实际交付房屋止；2、被告承担本案的诉讼费。

被告辩称

被告辩称，原告所购房屋经过两次独立完整的交易，原告就该套房屋应当向第三人全新石化及瑞升酒店主张权利。被告与全新石化签订的《预约购买协议》合法有效，该合同约定被告以销售基价将符合销售条件的房屋交由全新石化以其自身名义进行销售。原告在购买房屋时明知该房屋的上述情况，原被告之间签订的备案《商品房买卖合同》仅仅是为履行原告与全新石化签订的《房屋买卖合同》的一个必要手续和过程，原告从未向被告缴纳过涉案房屋对应的房款，原告诉请事实应以原告与全新石化签订的合同为准。被告已将涉案房屋按照《预约购买协议》以及瑞升酒店与原告之间的《委托经营管理合同》约定如期交付给瑞升酒店，原告与全新石化签订的《房屋买卖合同》补充协议明确约定，原告不仅委托瑞升酒店代为进行收房，同时约定酒店支付经营管理费之日视为交房之日，明确了涉案房屋交付方式的特属性。瑞升酒店已按照与原告签订的《委托经营管理合同》的约定向原告支付了长达半年以上的经营管理费，且第一笔经营管理费的支付时间是在全新石化与原告签订的《房屋买卖合同》约定的交房期限内，涉案房屋已完成了交付义务。因全新石化资金断裂无法向原告支付后续经营管理费，瑞升酒店收房后开展了部分装修工作，破坏了大量的原有房屋建筑形态，被告作为央企配合处理好维稳工作，自费近千万对公共区域进行装修的恢复工作，才形成了《会议纪要》，原告不能以《会议纪要》作为被告逾期交房的依据。综上请求驳回原告全部诉讼请求。

第三人全新石化述称，本案涉案房屋是原告与全新石化所签订的《房屋买卖合同》中的房屋，原被告之间签订的备案《商品房买卖合同》仅仅是为履行原告与全新石化签订的《房屋买卖合同》的一个必要手续和过程，涉案房屋的交付应以原告与全新石化所签订的《房屋买卖合同》约定的内容为准。根据该合同约定的交房时间为2013年4月30日，交房的方式是由瑞升酒店向原告支付委托经营管理费视为交付，而瑞升酒店按照约定在2013年5月1日前按期支付了管理费，全新石化已经按约交付了房屋，全新石化不存在逾期交付的行为。

第三人瑞升酒店述称，第三人全新石化陈述的情况属实。

本院查明

经审理查明，2011年9月28日，被告招商地产与第三人全新石化签订了《招商.东城国际商务广场部分物业预约购买协议》，约定第三人全新石化预约购买被告开发的招商.东城国际商务广场A座第1-4层（共计31套）商业物业、B座1-4层（共计32套）商业物业、B座5-16层（共计240套）物业，其中B座5-16层物业单价建筑面积每平方米人民币10800元，总价为136360800元，第三人全新石化分六次向被告支付完毕房款，双方指定之任何第三方在本协议签订后的三十个日历日内签署完毕上述B座5-16层（共计240套）物业《商品房买卖合同》，在第三人全新石化书面确认名单后，被告应在2011年12月31日前完成不少于上述物业50%房源的《商品房买卖合同》备案手续。第三人全新石化后按照被告与其签订的《预约购买协议》向被告支付了房款。本案涉案房产在上述物业内。

2012年3月2日、2012年3月6日、原告（买受人）与第三人全新石化（出卖人）签订了《房屋买卖合同》及补充协议，约定”买受人购买的房屋位于成都市二环路东二段7号招商.东城国际商务广场房屋，建筑面积51.52平方米，房屋单价为13547.83元每平方米，总计款人民币697984元。买受人应于合同签订当日向出卖人付清房款。出卖人应当在2013年4月30日前将房屋交付给买受人使用，出卖人交付使用的房屋的装饰、设备标准应符合双方约定（见本合同附件二）的标准。买受人在签订本合同后10个工作日内，还应与开发商招商地产签订房屋单价为人民币10800元，总价款556416元的《商品房买卖合同》用于合同备案及产权办理。该《商品房买卖合同》约定的房屋价款已包含在本合同约定的房屋价款中，买受人无须另行支付。买受人与招商地产签订的《商品房买卖合同》、附件，以及协议、文件、通知等均不能对抗本合同效力，买受人仍应按本合同履行义务”。补充协议第二条对《房屋买卖合同》第七条交付期限的补充约定为”鉴于买受人已于2012年3月2日与瑞升酒店签订了委托经营管理合同，并已授权瑞升酒店可根据需要对房屋进行适当的装修布置，同时瑞升酒店接受买受人的委托对买受人购买的房屋进行交房验收，因此实际交房时间以瑞升酒店经营期起始日为准，瑞升酒店支付经营管理费时视为房屋已交付”。原告按照《房屋买卖合同》的约定向全新石化支付了房款，全新石化向原告开具了购房款的收据。

2012年3月5日，原告（甲方）与第三人瑞升酒店（乙方）签订了《委托经营管理合同》，约定”甲方将位于成都市二环路东二段7号房委托给乙方经营管理，该房屋委托经营管理期为15年。2013年4月30日前为房屋装修期，此期间免收管理费，经营管理期从2013年5月1日起至2028年4月30日。乙方从2013年5月1日起按季度向甲方支付经营管理费。

被告招商地产根据第三人全新石化的指定于2012年3月6日与原告签订了《商品房买卖合同》及其补充协议用于备案，该合同约定的单价为人民币10800元，总价款556416元，约定商品房交付时间应当在2013年3月31日之前。被告于2014年4月9日向原告开具购房款556416元的发票，并于2014年11月26日为原告办理了房屋产权证。

2013年3月30日，第三人瑞**店对上述房屋进行了接受，并向被告招商地产出具房屋交接确认表，第三人全新石化于2013年4月19日向被告支付了涉案房屋的相关物业费用。第三人瑞**店从2013年5月1日起按季度向原告支付经营管理费，2014年9月，瑞**店在经营过程中资金出现问题，开始停止向原告支付经营管理费。因瑞**店收房后开展了部分装修工作，改变了部分原有房屋建筑形态。2015年4月20政府协调会议的《会议纪要》显示，被告同意在2015年6月底前完成内部审批流程，并对招商东城国际B座酒店式公寓公共区域恢复动工，并于2015年10月底前按照《商品房买卖合同》约定标准施工完毕。

上述事实有当事人的身份信息、《预约购买协议》、《房屋买卖合同》、《委托经营管理合同》、《工作告知函》、《商品房买卖合同》、收款收据、发票、房屋产权证、汇款凭证、房屋交接确认表、《会议纪要》、当事人的陈述等证据予以证明。

本院认为

本院认为，根据查明的事实显示，被告将包括涉案房屋在内的部分物业以清水房的形态出售给第三人全新石化，被告与第三人全新石化虽然签订的合同名为《预约购买协议》，但该协议具备了商品房买卖合同的主要内容，并且被告已经按照约定收受了第三人全新石化的购房款，该协议应当认定为商品房买卖合同。全新石化又将本案涉案房屋以精装修的形态出卖给原告方，原告与第三人全新石化签订了《房屋买卖合同》，原告按照该合同约定向全新石化支付了含装修费在内的房屋价款，根据该合同约定原告应与被告签订《商品房买卖合同》用于备案，被告虽然向原告出具了发票，但被告并没有向原告收取购房款，原被告之间事实上没有建立商品房买卖合同关系。

因原告与第三人全新石化在《房屋买卖合同》中关于房屋的交付约定为第三人瑞升酒店接受原告的委托对房屋进行交房验收，实际交房时间以瑞升酒店经营期起始日为准，瑞升酒店支付经营管理费时视为房屋已交付。被告于2013年3月30日向第三人瑞升酒店交付了涉案房屋，原告从2013年5月1日起按季度在第三人瑞升酒店处收取经营管理费。原告对被告向第三人瑞升酒店交付了涉案房屋的事实知晓，没有提出异议，且收取了经营管理费，应视为原告已履行了房屋的交付义务。原被告签订的《商品房买卖合同》系用于备案所需，原被告实际按照原告与第三人全新石化所签订的《房屋买卖合同》的约定履行了房屋的交接，原告诉称被告未交付房屋应承担违约责任与本案查明的事实不符，本院不予支持。因第三人瑞升酒店在接受房屋后在装修过程中资金出现问题停止装修，被告为解决社会矛盾在《会议纪要》中自愿同意对涉案房屋公区部分进行恢复至交房状态，并不违反法律规定，不能以此认定被告存在有违约的事实，综上，被告的诉请无事实依据，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

裁判结果

驳回原告黄**、王*的诉讼请求。

案件受理费1448元，由原告黄**、王*负担。

如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省**民法院。

裁判日期

二〇一五年十月二十四日