黄**、黄*与四川富**限公司、四川兴**发公司房屋买卖合同纠纷再审民事判决书

审理经过

再审申请人黄**、黄*因与被申请人四川兴**发公司、四川富**限公司商品房买卖合同纠纷一案，不服本院（2014）成民终字第2595号民事判决，向四川**民法院申请再审。四川**民法院于2014年12月15日作出（2014）川民申字第1952号民事裁定书，指令本院再审本案。本院受理后，依法另行组成合议庭于2015年7月1日公开开庭对本案进行了审理。申请再审人黄**、黄*及委托代理人王**、被申请人四川兴**发公司委托代理人杨**、被申请人四川富**限公司委托代理人朱*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

黄**、黄*于2013年1月29日向成都市金牛区人民法院（简称一审法院）起诉称，2001年12月6日及2002年3月15日，黄**、黄*分别与四川富**限公司（简称富**司）、四川兴**发公司（简称兴投公司）签订《成都市商品房买卖（预售）合同》（简称《商品房预售合同》），约定购房两套，面积均为104.18平方米；甲方所售商品房面积与产权监理机关实测面积差异超过5%的，合同继续履行，双方按成都市产权监理处核定面积计算房款；甲方将该房交付乙方的，应协助乙方在90日内到房屋产权监理机关办理权属登记手续，如因甲方过失造成乙方不能在规定期限内办理权属登记的，合同继续履行，甲方按总房款的万分之五每日向乙方支付违约金。合同签订后，黄**、黄*支付了购房款，而富**司、兴投公司直到2012年11月才为黄**、黄*办理共同共有权属证书，其中一套面积123.45平方米，另一套面积40.56平方米，实测面积与约定面积差异44.35平方米。请求判令：1、兴投公司、富**司按实测面积与合同面积之差返还购房款327488.83元；2、兴投公司、富**司赔偿损失235955.70元；3、兴投公司、富**司向黄**、黄*支付迟延办理权属登记的违约金500000元。

一审被告辩称

兴**司辩称，本案争议房屋的产权登记面积与合同约定面积存在差异是由于国家面积登记方式的政策变化引起的，而不是交付的房屋面积实际减少了，且黄**、黄*已对此面积差异书面承诺放弃，故兴**司不应承担责任；2黄**、黄*延迟取得房屋产权证书的责任在于自己，并非兴**司违约，故兴**司不应向黄**、黄*支付迟延办理权属登记的违约金；3、黄**、黄*于2003年收房后，商铺一直在正常经营使用，没有任何损失；4、黄**、黄*的诉讼请求已超过诉讼时效，且无证据证明其诉讼时效中断的情形，故黄**、黄*丧失了胜诉权；5、若法院认为兴**司有违约行为，请求将违约金调低。

富**司辩称，同意兴投公司的答辩意见。另黄**、黄*对廊柱面积不能办理产权是明知的，并出具了承诺书，故富**司不应对此承担责任；按合同约定富**司仅有协助办理产权证的义务，而黄**、黄*于2012年7月1日才出具委托书，故迟延办理产权证的责任在于黄**、黄*自己，富**司不应支付违约金；黄**、黄*对其损失没有任何证据，不应得到支持。

一审法院查明

一审法院审理查明，2001年12月6日，黄**与成都市**开发公司（后更名兴投公司）、富**司签订《商品房预售合同》，备案号为92758，合同编号为蓝色0006。2002年3月15日，黄*亦与兴投公司、富**司签订《商品房预售合同》，备案号为92762，合同编号为蓝色0005。两份《商品房预售合同》均约定：乙方（即黄**、黄*）分别向甲方（即兴投公司、富**司）购买位于成都市金牛区洞子口乡长久村九组2幢1楼101号、2幢1楼102号房屋，房屋用途为商业，两套房屋建筑面积均为104.18㎡（其中套内面积74.58㎡、公摊面积29.60㎡）。两份《商品房预售合同》均备注：柱廊面积22.19㎡；该商品房交付时如有面积差异，以房屋产权监理机关实测面积为准；该商品房销售价格为：实得建筑面积（即套内面积）均为10314.90元／㎡（公摊面积按建造成本折算计入实得面积单价），房款共计均为769285元；甲方所售商品房面积与产权监理机关实测面积差异在±0%（含本数）至±5%以内，按实测面积结算房款；差异超过±5%（含本数），合同继续履行，双方约定按成都市房屋产权监理处核定面积结算房款；甲方将该商品房交付乙方后，应协助乙方在90日内到房屋产权监理机关办理权属登记手续，如因甲方过失造成乙方不能在规定期限内办理权属登记的，合同继续履行，甲方按总房款的万分之五每日向乙方支付违约金；等等。

在产权办理过程中，上述两份《商品房预售合同》中的“购房人（乙方）”，分别由“黄**”、“黄*”均变更为“黄**、黄*”；其中备案号为92758的《商品房预售合同》中，手写添加“现房号为附1号，实测面积套内112.27㎡，公摊11.178㎡，合计123.45㎡”；备案号为92762的《商品房预售合同》中，手写添加“现房号为附9号，实测面积为套内36.89㎡，公摊3.673㎡，合计40.56㎡”，兴投公司、富**司分别在上述变更处加盖了公章。

2001年12月6日黄**向兴投公司、富**司支付了首付款389285元，并于2002年2月8日在中国建**第六支行办理了按揭贷款380000元；黄勇于2002年1月30日向兴投公司、富**司一次性支付了购房款730821元（因一次性付款，剩余5%购房款不再支付）。

在办理房屋所有权登记过程中，黄**、黄*共同出具两份《承诺书》载明：1、本人黄**、黄*购买兴**司开发的位于金牛区交大路258号的“金色阳光二期蓝色空间项目”商业（房）一套，该商业（房）原业主姓名为黄**，现更名为黄**、黄*两人共有；原合同房号为2幢1单元101号、102号，现派出所编写房号为附1号、附9号；原合同备案面积为：套内面积74.58㎡，公摊面积29.6㎡（含柱廊面积22.19㎡），合计建筑面积104.18㎡；现实测面积为：套内面积112.27㎡、36.89㎡，公摊面积11.178㎡、3.673㎡，合计建筑面积123.45㎡、40.56㎡；根据现行政策规定：柱廊面积不能登记为面积，本人黄**、黄*同意放弃柱廊面积，并按实测面积办理该套商业产权证；对于本商业（房）柱廊（面积）不能办理产权事宜与兴**司无关，兴**司不承担任何责任；本商业（房）产权办理完毕后，本人黄**、黄*与兴**司的权利和义务就此终止。庭审中，各方当事人均不能明确上述《承诺书》出具的准确时间。

2012年7月1日，黄**、黄*共同出具《委托书》载明，我（委托方）黄**、黄*因不能到场办理位于金牛区交大路258号附1号1楼的房屋登记手续，特委托（受托方）兴投公司、富**司办理房屋登记手续，具体事宜如下：一、代理范围：办理上述房屋之不动产登记手续；2、回答登记机关询问事实；3、领取房屋权属证书；二、受托方无转委托权；委托人已将所有信息准确、真实的告知受托方，受托人办理上述事宜时，在文件上的签字所缴纳的税费，委托人均予认可，并承担相应的法律责任。

2002年11月19日成都市房屋产权监理处向成都市**开发公司（即兴投公司）制发《房屋所有权证》，载明房屋坐落于金牛区交大路258号，其中设计用途为住宅的房屋建筑面积为2155.17㎡，商业房屋建筑面积为629.99㎡；其中公摊面积为274.74㎡，柱廊面积为140.34㎡；共有人为富**司。

2012年11月29日，成都市房屋产权登记中心分别为位于成都市金牛区交大路258号附1号、附9号房屋进行了所有权转移登记，房屋所有权人均为黄**、黄*共同共有，规划用途为商业；其中附1号房屋的建筑面积为123.45㎡，套内建筑面积为112.27㎡；附9号房屋的建筑面积为40.56㎡，套内面积为36.89㎡，并制发了两份《房屋所有权证》（权2182199、权2182173）。兴投公司向黄**移交了上述两份《房屋所有权证》及销售不动产统一发票、契税发票、维修资金交款凭证、手续费发票原件。黄**在兴投公司制作的《产权证移交清单》“客户签字确认”处签署：现本人黄**以（已）收到以上“移交内容”内所有资料，收到上述资料后，本人与兴投公司的所有责任和义务一并终止，不再就此房屋的产权问题向开发商提出纠纷和质疑，特此说明；另费用已结清；收到退款950元。

2013年3月26日，成都爱地阳光**限公司出具《证明》：位于成都市金牛区交大路258号1楼附1号和附9号两商铺属于业主黄**和黄*共同所有，两业主黄**和黄*于2003年8月6日收房，收房当日与我公司签订了物业管理协议，两商铺自收房至今一直在正常经营使用。

一审法院认为

一审法院认为，黄**、黄*与兴投公司、富**司签订的《商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，该协议合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。就以下争议的焦点，分别评析如下：

1、关于兴投公司、富**司是否应按实测面积与合同面积之差向黄**、黄*返还购房款。

黄**、黄*分别于2001年12月6日、2002年3月15日与兴**司、富**司签订《商品房预售合同》时约定“柱廊面积22.19㎡”含在建筑面积中，并将“公摊面积按建造成本折算计入实得面积单价”。上述合同签订后，**设部于2002年3月27日发布并实施《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》（建住房（2002）74号），根据该通知第三条“房屋权属登记涉及的有关房屋建筑面积计算问题，《房产测量规范》未作规定或规定不明确的，暂按下列规定执行：……（八）公共通道：临街楼房、挑廊下的底层作为公共道路街巷通行的，不论其是否有柱，是否有维护结构，均不计算建筑面积”的规定，故黄**、黄*所购两套房屋中的“柱廊面积22.19㎡”均不应计入建筑面积中。首先，兴**司、富**司在向黄**、黄*出售本案争议房屋时，将柱廊面积一并计入建筑面积中，并不违反当时法律、行政法规等相关规定。其次，黄**、黄*在产权办理过程中出具《承诺书》，承诺“同意放弃柱廊面积，并按实测面积办理该套商业产权证”，同时承诺“对于本商业柱廊不能办理产权事宜与兴**司无关，兴**司不承担任何责任”，黄**、黄*的上述承诺系两人对自己民事权益的处理，不违反法律、行政法规的规定，原审予以确认。另黄**、黄*上述《承诺书》虽仅针对兴**司作出，但从《承诺书》中载明“购买兴**司开发的”内容，表明黄**、黄*的承诺对象为本案争议房屋的开发商，而黄**、黄*在签订《商品房预售合同》时就应明知本案争议房屋的开发商为兴**司、富**司，黄**、黄*所作承诺对富**司同样有效。故对黄**、黄*要求兴**司、富**司返还购房款的诉讼请求不予支持。

2、关于黄**、黄*主张兴投公司、富**司支付迟延办理权属登记违约金50万元的诉讼请求是否超过诉讼时效。

根据黄**、黄*、兴投公司、富**司在《商品房预售合同》中的约定，兴投公司、富**司应于交房后90日内协助黄**、黄*办理权属登记手续。根据庭审查明事实，黄**、黄*于2003年8月6日收房，故兴投公司、富**司在2003年11月4日前未履行其协助办理权属登记手续的义务，黄**、黄*从此时就应当知道自己的权利受到侵害，可要求兴投公司、富**司承担违约责任，要求支付相应的违约金。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起算”，以及第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”的规定，本案的诉讼时效应从2003年11月4日起算，黄**、黄*应在法律规定的2年诉讼时效期间内主张权利，但其于2013年4月17日才诉至法院，已经超过了诉讼时效，且未提交证据证明其有诉讼时效中断、中止或延长的情形，故黄**、黄*主张兴投公司、富**司支付逾期办证违约金的诉讼请求，因超过诉讼时效期间，原审不予支持。

综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、第五十七条、第一百三十五条、第一百三十七条，最**法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决驳回黄从伟、黄*的全部诉讼请求。案件受理费14371元，由黄从伟、黄*负担。

二审上诉人诉称

黄**、黄*不服，向本院提出上诉，其主要上诉理由及请求为：黄**、黄*与兴投公司、富**司签订的合同在**设部有关规定出台前，双方约定的柱廊面积是允许计入产权面积的。因有政策规定柱廊面积不计入建设面积，故以实测面积办理商业产权证，但黄**、黄*并未放弃要求兴投公司、富**司退还多收的购房款327488.83元。关于违约金的诉讼时效，产权证直到2012年11月才办理下来，兴投公司、富**司的违约行为一直处于持续状态，故诉讼时效应从起诉时算。请求撤销原判决，改判支持黄**、黄*的原审诉讼请求。

二审被上诉人辩称

兴**司辩称，柱廊面积因政策的变化不能登记在产权证中，对此，黄**、黄*是同意的且在领取产权证时已说明。违约金亦不应支持，黄**、黄*的房屋已使用多年。请求驳回上诉，维持原判。

富**司辩称，合同约定了单价，现产权证上面积和单价与合同约定是一致的。违约金诉讼时效已过。请求驳回上诉，维持原判。

经查，各方认可，黄**、黄勇共就两套房屋向*投公司、富**司支付1538570元。经本院二审现场勘察，所谓柱廊面积，实为走廊面积和立柱面积，均为公共通道，并非黄**、黄勇排他性使用的面积。

二审法院查明

二审中各方当事人对原审查明的事实无异议，亦无新证据提交。

二审法院认为

本院二审认为，按照两份商品房预售合同约定，两套房屋的建筑总面积为208.36㎡。如果按实际办理产权证并交付的两套房屋建筑面积算，123.45㎡＋40.56㎡=164.01㎡。如果按套内面积算，最初两合同面积为149.16㎡，后变更为112.27㎡＋36.89㎡=149.16㎡，两者未发生变化。变化的是签订合同时约定计入建筑面积的公摊面积中的柱廊面积不再计入。208.36㎡-164.01㎡=44.35㎡，而原约定的柱廊面积总和为22.19㎡×2=44.38㎡。两个数据基本吻合。因此，本案的焦点在于记载于房产证上与合同约定少了的44.35㎡柱廊面积是否应计价退还黄**、黄*。

柱廊面积不再计入公摊面积是由于政策的变化，合同当事人难以预见。但发生政策变化后，兴投公司、富**司通知了房屋购买人黄**、黄*，两人也分别出具承诺放弃柱廊面积，并按实测面积办理产权证。在实际办理房屋产权的过程中，黄**也在产权证移交清单上写明与兴投公司的权利义务终止，黄*、黄**不再就房屋产权问题向开发商提出纠纷和质疑。以上证据足以证明，黄**、黄*对于最终的房屋产权证上公摊面积减少是明知且同意放弃柱廊面积、按实测面积办理产权证，也明确表态不再就产权证问题向兴投公司、富**司主张权利，还结清尾款。对此，兴投公司、富**司亦认同，当视为各方当事人对原合同部分内容重新约定，该约定合法有效。且新合同效力优于旧合同。黄**、黄*在以自己的意思表示放弃权利且与兴投公司、富**司达成新合意的前提下，提出按商品房预售合同履行，退还柱廊面积对应房款的诉讼请求没有合同和法律依据而不能成立。

关于违约金的诉讼时效问题，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条的规定，诉讼时效从知道或者应当知道权利被侵害时起算。黄**、黄*与兴投公司、富**司的商品房买卖合同约定的办证期限为兴投公司、富**司将该商品房交付黄**、黄*后协助在90日内办理。黄**、黄*实际于2003年8月6日收房，按90日计算，2003年11月4日应协助完成办理房屋产权证的义务。即从2003年11月5日起，黄**、黄*即应当知道其权利受到了侵害，但至2013年4月17日黄**、黄*起诉时，已逾期近10年，诉讼时效已过。

本院认为

综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。原审案件受理费的承担方式不变，二审案件受理费14371元，由黄从伟、黄*负担。

再审裁判结果

黄**、黄*申请再审称，黄**、黄*《承诺书》只承认放弃柱廊面积，按实测面积办理该套商业产权证，并没有放弃要求退还多收的购房款；兴投公司、富**司因逾期办证而应当支付违约金在《商品房预售合同》中没有约定履行期限，故可以随时向其主张违约金，没有超过诉讼时效期间。请求撤销四川省**民法院（2014）成民终字第2595号民事判决，改判支持黄**、黄*的诉讼请求。

兴投公司答辩称，合同约定按套内面积计算，而黄**、黄*所购房屋套内面积并未减少，不存在多收房款的事实；柱廊面积不能登记在产权证上是国家政策变化导致，黄**、黄*也放弃了登记要求；黄**、黄*在2003年收房，根据合同约定，黄**、黄*主张违约金超过诉讼时效。

富**司答辩称，双方约定的套内面积没有变化，黄**、黄*的请求没有事实和法律依据；合同约定商品房交付后，应协助乙方在90日内到房屋产权监理机关办理权属登记手续。故黄**、黄*的再审理由不能成立，请求维持原判。

再审过程中，黄**、黄*及兴投公司、富**司均未提交新证据，查明的事实与原审判决相同。

本院再审认为，本案的争议焦点为兴投公司、富**司是否多收购房款及黄**、黄*是否放弃追偿权，兴投公司、富**司是否存在违约行为及黄**、黄*提出违约金主张是否超过诉讼时效。

关于兴**司、富**司是否多收购房款及黄**、黄*是否放弃追偿权问题。黄**、黄*与兴**司、富**司签订的《商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，该协议合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。依据合同约定，黄**、黄*所购两套房屋建筑面积均为104.18㎡（其中套内面积74.58㎡、公摊面积29.60㎡），购房价款为实得建筑面积（即套内面积）×10314.90元／㎡，此价款已将公摊面积建造成本折算计入实得面积，即二人所购房屋的总价款按套内面积计算，合同约定的所购房屋套内面积算总和为74.58㎡＋74.58㎡=149.16㎡，办理产权证时变更为112.27㎡＋36.89㎡=149.16㎡，约定的实得套内面积与产权登记的实得套内面积没有变化；另一方面，黄**、黄*产权登记的房屋建筑面积为123.45㎡＋40.56㎡=164.01㎡，这也与合同约定的两套房屋建筑面积104.18㎡＋104.18㎡-柱廊面积22.19㎡×2=163.98㎡相当。因此，本案案涉房屋不存在多收房款问题。至于柱廊面积不再计入建筑面积，是由于国家政策的变化所致，且黄**、黄*也承诺放弃柱廊面积登记。因此，黄**、黄*提出的兴**司、富**司多收购房款及没有放弃追偿权的再审理由不能成立。

关于兴投公司、富**司是否存在违约行为及黄**、黄*提出违约金主张是否超过诉讼时效问题。根据合同约定，该商品房交付后，兴投公司、富**司应协助在90日内到房屋产权监理机关办理权属登记手续，如在规定期限内不能办理权属登记的，合同继续履行，兴投公司、富**司按总房款的万分之五每日支付违约金。黄**、黄*实际于2003年8月6日收房，按90日计算，兴投公司、富**司应在在2003年11月4日前协助黄**、黄*完成办理房屋产权证的义务。而事实上，在此期间兴投公司、富**司并未协助黄**、黄*完成产权证的办理，故从2003年11月5日起，黄**、黄*即知道其权利受到了侵害，但至2013年4月17日才向人民法院提起诉讼，已逾期近10年，早已超过法律规定的2年诉讼时效期间的规定，诉讼时效已过。因此，黄**、黄*提出的案涉房屋逾期办证的违约责任在合同中没有约定履行期限，与查明的事实不符，即使兴投公司、富**司存在没有在约定的期限内协助黄**、黄*办理房屋产权证的事实，也超过了诉讼时效。

综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、《最**法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》四百零七条第一款的规定，判决如下：

维持本院（2014）成民终字第2595号民事判决。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年八月二十八日