李**与易**租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人李**与被上诉人易**租赁合同纠纷一案，不服四川省西昌市人民法院（2015）西昌民初字第2312号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月21日受理后，依法组成由审判员马*担任审判长，审判员郑*、邱**参加的合议庭于2016年2月25日进行了公开审理，书记员吴**担任记录。上诉人李**及其委托代理人苟成武，被上诉人易**及其委托代理人陈*到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明，李**与易**及案外人曾*于2012年4月12日签订第一份《场地出租协议》，将李**的承包耕地大约1.5亩出租给易**及案外人曾*使用，该《场地出租协议》中约定：“租期为二十年，每三年租金上浮百分之二十，以此类推；李**的租金按20，000.00元一年给付；租金于每年4月12日前付清，特殊情况下可延期1个星期。”同时，《场地出租协议》第五条约定：“乙方在承包期内修建等施工时，遇他人阻拦、干涉甲方应协助处理。但国家法律法规制止的情况，不在此范围、也不属于双方违约行为。”第六条约定“甲方负责办理三相动力电源的架设安装手续，安装费用由乙方支付，三相电源应尽快在1-2个月内安装完成。未办理成功，此合同无效，甲方退还乙方租金20，000.00元。”第七条约定“乙方在合同期内不得转让他人，否则视为违约。”后易**与案外人曾*于2012年11月9日签订协议，约定曾*不再参与该场地出租事宜，今后《场地出租协议》的乙方变更为易**一人，涉及场地出租的一切事宜的主体只有李**与易**两人，曾*的退出得到了李**的认可。此后，李**与易**又于2012年12月8日签订了第二份《场地出租协议》，双方约定将李**的承包地0.4亩租给易**，租期为贰拾年，租金3，200.00元一年，租金每叁年上浮百分之二十，同时该《协议》的第四条约定：“乙方在承包期内修建等施工时，遇他人阻拦、干涉等甲方应协助处理，但国家法律法规制止的情况，不在此范围内，也不属于双方违约行为。”第五条约定：“甲方将场地出租给乙方使用，乙方在不违反国家法律的情况下，甲方不得干涉乙方的使用范围。”易**从李**处承租后，在未获得相关部门审批手续的情况下在该土地上修建了四间门市，并于2013年1月将四间门市及场地出租给他人获取租金利益。在此过程中，李**未干涉、制止易**在租赁的土地上修建门市的行为，易**将修建的门市租赁给他人后，仍然继续收取了的土地租金。另查明，李**、易**签订的《场地出租协议》中李**的1.9亩土地系其合法承包耕地；自易**承租李**的土地至2014年4月13日共向李**支付了土地租金69，150.00元。

一审法院认为

原审法院经审理认为：本案争议的焦点在于：1、李**与易**签订的两份《场地出租协议》是否有效；2、若《场地出租协议》无效，造成协议无效的过错责任在谁，双方的损失由谁来承担赔偿责任。

首先，关于两份《场地出租协议》是否有效的焦点。本案中，李**将承包地出租给本农村集体经济组织以外的人，易**作为承租人并未在该土地上开展农业活动，而是在未获得相关部门审批手续的情况下，在该土地上建房并出租他人进行非农业活动，以此获得租金。在此过程中，李**明确知晓易**承租土地是用于非农建设，且在易**在其土地上建房时未对易**在租赁土地上修建房屋并出租他人的行为进行干涉、制止，而是以继续收取易**的租金的行为表明其对易**行为的认可。根据《中华人民共和国物权法》第一百二十八条“土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定，有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。未经依法批准，不得将承包地用于非农建设。”、《中华人民共和国农村土地承包法》第八条“农村土地承包应当遵守法律、法规，保护土地资源的合理开发和可持续利用。未经依法批准不得将承包地用于非农建设。”、第三十三条“土地承包经营权流转应当遵循以下原则：（一）平等协商、自愿、有偿、任何组织和个人不得强迫或者阻碍承包方进行土地承包经营权流转；（二）不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途；（三）流转的期限不得超过承包期的剩余期限；（四）受让方须有农业经营能力；（五）在同等条件下，本集体经济组织成员享有有限权。”、《农村土地承包经营权流转管理办法》第十二条“受让方应当依照有关法律、法规的规定保护土地，禁止改变流转土地的农业用途。”之规定，双方的行为已经实际改变了流转土地的农业用途，该行为已经违反了国家法律、行政法规的强制性规定。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”之规定，双方签订的两份《场地出租协议》均属无效合同。故李**要求确认双方于2012年4月12日、2012年12月8日签订的两份场地出租协议无效的诉讼请求，予以支持。

其次，导致两份《场地出租协议》无效的过错责任在谁，由谁承担双方损失的赔偿责任的焦点。本案中，李**与易**于2012年4月12日签订的《场地出租协议》第五条约定“乙方在承包期内修建等施工时，遇他人阻拦、干涉甲方应协助处理。但国家法律法规制止的情况，不在此范围内，也不属于双方违约行为。”、第六条约定“甲方负责办理三相动力电源的架设安装手续，安装费用由乙方支付，三相电源应尽快在1-2个月内安装完成。未办理成功，此合同无效，甲方退还乙方租金贰万元整。”2012年12月8日的《场地出租协议》第四条也约定了“乙方在承包期内修建等施工时，遇他人阻拦、干涉甲方应协助处理。但国家法律法规制止的情况，不在此范围内，也不属于双方违约行为。”由此可以说明，李**与易**在订立协议时，双方均知晓协议内容并非是进行农业活动，而是在涉案土地上进行修建施工并需安装相应动力电，一旦动力电无法安装，则无法达到合同的目的，双方为此特别约定了一旦动力电无法安装则协议无效。李**辩称，其没有仔细看过合同，不清楚易**租赁土地是为了搞修建，但事实上易**租赁涉案土地后就用于修建门市并于2013年1月将修建的门市出租他人，在此期间，李**并未对易**修建门市并出租他人的行为进行干涉、制止，而是一直在收取易**的租金，即便李**辩称2014年4月13日的租金20，000.00元是易**未经其同意的情况下强行转入自己的银行账户，但李**也于2013年4月9日收取了2013年4月12日至2014年4月11日的土地租金，进一步说明了李**对于易**在租赁土地上修建门市进行出租的行为是知晓并认可的。李**与易**均知晓合同的目的并非系进行农业活动，由此造成合同无效，双方均有过错，应当各自承担相应的损失，故易**反诉要求李**赔偿其在涉案土地上的投资款190，000.00元的诉讼请求，不予支持。因合同无效，合同中关于违约责任的条款也不发生法律效力，故李**与易**均要求对方支付违约金的诉讼请求，不予支持。合同无效后，双方因无效合同取得的财产应当予以返还，易**应将租赁的1.9亩土地返还给李**并自行拆除土地上的建筑物，李**应将收取的土地租金69，150.00元退还给易**。

综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百二十八条、《中华人民共和国农村土地承包法》第八条、第三十三条、《农村土地承包经营权流转管理办法》第十二条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《最**法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条之规定，判决：一、原告（反诉被告）李**与被告（反诉原告）易**于2012年4月12日、2012年12月8日签订的两份《场地出租协议》无效。二、被告（反诉原告）易**于本判决生效之日起15日内归还原告（反诉被告）李**位于西昌市小庙乡焦家村四组的承包地约1.5亩及2013年12月8日出租给被告的土地0.4亩地，并自行拆除修建在该承包土地上的建筑物。三、原告（反诉被告）李**于本判决生效之日起15日内退还被告（反诉原告）易**已支付的土地租金69，150.00元。四、驳回原告（反诉被告）李**的其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）易**的其他反诉请求。本诉案件受理费2，300.00元，由原告（反诉被告）李**负担；反诉案件受理费5，650.00元，由被告（反诉原告）易**负担。

上诉人诉称

上诉人李**不服一审判决提出上诉，其上诉请求为：1、撤销原判第三项即：由上诉人退还被上诉人土地租金69，150.00元；2、改判上诉人不退还被上诉人已经支付使用土地的租金69，150.00元（被上诉人实际使用土地达3年之久，并获得转租费用达176，800.00元）；3、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、原审判决错误，严重违法。2、原审判决认定事实严重错误，证据不足，适用法律错误。原审将《场地租赁协议》中约定的“承包期内修建等施工”内容认定为修建房屋，属于法官的主观臆断。事实上，在农村土地承包经营合同中，对土地进行整理、挖掘等，用于农业用途均会涉及修建和施工，并非原审法院认定的修建房屋。被上诉人实际租用和占用土地并将涉案土地非法转租他人达两年之久，实际获取转租利益达176，800.00元，而原审判决对于此事实只字不提。实际上诉人收到被上诉人的租金为67，200.00元，而判决中认定为69，150.00元事实不清。3、原审判决与第一次审理时作出的（2015）西昌民初字第46号民事判决书（虽未生效）出现认定事实、适用法律严重相悖的事实认定，足以见原审判决的任性、随意，破坏法制。4、庭审中补充上诉理由：一审程序违法，本案并非原来发回重审后的案件，而是重新起诉。原审时上诉人主张违约责任，重审时，一审法院并未向上诉人主动释*是否变更诉讼请求，而是就重新起诉的案件进行审理，程序上明显违法。

被上诉人辩称

被上诉人易启茂未提交书面答辩状，在庭审中口头答辩称，答辩人认为一审判决事实清楚，适用法律正确，请二审法院驳回上诉，维持原判。

二审中，双方当事人均无新证据提交。

本院查明

本院经审理查明，李**与易**及案外人曾*于2012年4月12日签订第一份《场地出租协议》，将李**的承包耕地大约1.5亩出租给易**及案外人曾*使用，该《场地出租协议》中约定：“租期为二十年，每三年租金上浮百分之二十，以此类推；李**的租金按20，000.00元一年给付；租金于每年4月12日前付清，特殊情况下可延期1个星期。”同时，《场地出租协议》第五条约定：“乙方在承包期内修建等施工时，遇他人阻拦、干涉甲方应协助处理。但国家法律法规制止的情况，不在此范围、也不属于双方违约行为。”第六条约定“甲方负责办理三相动力电源的架设安装手续，安装费用由乙方支付，三相电源应尽快在1-2个月内安装完成。未办理成功，此合同无效，甲方退还乙方租金20，000.00元。”第七条约定“乙方在合同期内不得转让他人，否则视为违约。”后易**与案外人曾*于2012年11月9日签订协议，约定曾*不再参与该场地出租事宜，今后《场地出租协议》的乙方变更为易**一人，涉及场地出租的一切事宜的主体只有李**与易**两人，曾*的退出得到了李**的认可。此后，李**与易**又于2012年12月8日签订了第二份《场地出租协议》，双方约定将李**的承包地0.4亩租给易**，租期为贰拾年，租金3，200.00元一年，租金每叁年上浮百分之二十，同时该《协议》的第四条约定：“乙方在承包期内修建等施工时，遇他人阻拦、干涉等甲方应协助处理，但国家法律法规制止的情况，不在此范围内，也不属于双方违约行为。”第五条约定：“甲方将场地出租给乙方使用，乙方在不违反国家法律的情况下，甲方不得干涉乙方的使用范围。”

易**从李**处承租后，在未获得相关部门审批手续的情况下在该土地上修建了四间彩钢瓦结构门市300余平方米，并于2012年12月将四间门市及场地出租给原庆贵、杨**，获取租金利益。

另查明，李**、易**签订《场地出租协议》中的1.9亩土地系李**的合法承包耕地；自易**承租李**的土地至2014年4月13日，共向李**支付了土地租金69，150.00元。

还查明，易**出租给原庆贵、杨**的房屋租金是74，000.00元／年，出租给原庆贵场地租金是14，400.00元／年。在使用租赁房屋一年多后，原庆贵、杨**未在继续租赁场地及门市。2014年，易**通过诉讼向原庆贵、杨**追索所欠租金，经西**民法院于2014年11月3日作出（2014）西昌民初字第2563号民事调解书，确认原庆贵已支付清2013年、2014年的场地租赁费，杨**2013年欠易**租金15，000.00元，2014年1-4月租金9，250.00元，共计24，250.00元。调解协议的主要内容为解除双方的租房协议，由杨**支付易**所欠租金21，000.00元。该调解协议现已履行完毕。

本院认为

本院认为，本案双方当事人于2012年签订的两份《场地出租协议》，因违反《中华人民共和国物权法》第一百二十八条：“土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定，有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。未经依法批准，不得将承包地用于非农建设。”和《中华人民共和国农村土地承包法》第八条：“农村土地承包应当遵守法律、法规，保护土地资源的合理开发和可持续利用。未经依法批准不得将承包地用于非农建设。”的规定，将上诉人李**的农村承包地用于修建门市出租经营非农业务，并未办理过任何审批手续，属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项规定的违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效的情形。一审判决认定合同无效正确，本院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所收到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定。本案中，导致《场地出租协议》无效，双方当事人均是明知在不能办理相关手续的情况下在农村承包地上修建门市即用于非农建设，双方当事人均存在过错，且过错责任相当。因此，双方对造成的损失均应承担责任。在协议实际履行两年多的过程中，双方因租赁行为均有一定损失和收益，上诉人李**虽获取了租金收益，但其土地也因此而荒废至今。被上诉人易**修建门市时虽有一定投入，但对其主张的具体投入，并未提供充分证据证明。并且其转租门市获取了近两年的租金收益，一年租金收益就是88，400.00元。鉴于被上诉人易**通过转租门市和场地获得了租金利益，若再由上诉人李**全部退还已收取的房屋租金69，150.00元给被上诉人易**，则被上诉人易**既未对合同无效造成的损失承担责任，还存在因履行无效合同而获利的情况，有违公平原则。结合本案实际，本院酌情考虑由上诉人李**退还被上诉人易**一半的房屋租金即34，575.00元为妥，上诉人李**请求不退还租金的理由部分成立，本院予以支持。上诉人李**主张，其仅实际收取被上诉人易**租金67，200.00元与本案所查明事实不符，故本院不予支持上诉人的这一上诉理由。综上，原审认定事实基本清楚，程序合法，适用法律正确，但判决结果欠妥，依法应予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第一百二十八条，《中华人民共和国农村土地承包法》第八条、第三十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）、（二）项的规定，判决如下：

二审裁判结果

一、维持四川省西昌市人民法院（2015）西昌民初字第2312号民事判决第一、二、四、五项即“一、原告（反诉被告）李**与被告（反诉原告）易**于2012年4月12日、2012年12月8日签订的两份《场地出租协议》无效。二、被告（反诉原告）易**于本判决生效之日起15日内归还原告（反诉被告）李**位于西昌市小庙乡焦家村四组的承包地约1.5亩及2013年12月8日出租给被告的土地0.4亩地，并自行拆除修建在该承包土地上的建筑物。四、驳回原告（反诉被告）李**的其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）易**的其他反诉请求。”

二、变更四川省西昌市人民法院（2015）西昌民初字第2312号民事判决第三项内容：“原告（反诉被告）李**于本判决生效之日起15日内退还被告（反诉原告）易**已支付的土地租金69，150.00元。”为“由上诉人李**在收到本判决之日起15日内退还被上诉人易**已支付的土地租金34，575.00元。”

一审本诉案件受理费2，300.00元，由上诉人李**负担，反诉案件受理费5，650.00元，由被上诉人易启茂负担；二审案件受理费2，300.00元由上诉人李**负担1，150.00元，由被上诉人易启茂负担1，150.00元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年三月十日