四川佳**责任公司与向俊*、陈**商品房预售合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人四川佳**责任公司（以下简称佳**公司）与被上诉人向俊*、陈**房屋买卖合同纠纷一案，因佳**公司不服成都**业开发区人民法院（2013）高新民初字第1900号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年1月24日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年3月5日公开开庭审理了本案。上诉人佳**公司的委托代理人曹**、刘*，被上诉人向俊*、陈**的委托代理人覃忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明：2009年12月9日，佳**公司名称变更为四川佳**责任公司。

2009年7月15日，向俊*、陈**与佳**公司签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，佳**公司向向俊*、陈**出售位于成都市高新区天府大道南段1167号城南晶座2幢1单元19层2号的商品房。该《商品房买卖合同》第十九条第一款初始登记约定“出卖人应当在2009年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第2种方式处理……2、由此导致房屋所有权证延期办理的，出卖人承担相对应的责任”；第十九条第二款转移登记约定：1.商品房交付使用后，双方同意按照下列第2种方式处理：（2）买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。2.如因出卖人的责任，买受人（即本案向俊*、陈**，下同）未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理……（2）合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付已付款万分之壹的违约金。同时，《商品房买卖合同补充协议及附件》第四条约定“1.买受人委托出卖人办理合同项下房屋的房屋权属转移登记及买受人房屋抵押贷款的他项权利登记，上述委托为无偿委托，该项委托为不可撤销委托。2.买受人须根据出卖人的要求出具办理上述事项的委托书并全力配合出卖人开展办证工作。3.在合同约定的房屋交付期限届满前，买受人须主动向出卖人提交相关资料，及时与出卖人办理房屋面积补差的结算手续和面积补差的补充协议签订手续，支付按政府规定应由买受人承担的维修资金和办理房屋权属转移所需的各种税、费并提供全部代办资料。否则，由此导致的不能及时办理房屋权属转移登记的后果由买受人自行承担。4.出卖人在买受人交清全部资料、税、费并办理完毕房屋面积补差手续、房屋验收交付手续后的365日内，为买受人办理房屋所有权证……如因买受人原因未在房屋交付时办理完结上述委托手续、付清全部应付费用、或出现其他导致房屋所有权证、国有土地使用权证逾期办理的因素，买受人自主合同约定的房屋交付之日起每日向出卖人支付实际房款的万分之壹作为违约金。出卖人不承担逾期办理房屋权属转移登记的责任……”。

2010年1月29日，四川通**责任公司出具《收据》，证明收到物业管理费2010年3月1日-2010年8月31日的物管费735元，水卡费10元，双方确认以此时间为交房时间。

2012年7月10日，佳**公司出具《销售不动产统一发票发票联》，载明涉案房屋购房款总价为375387元。

一审法院认为

原审法院认为，向俊*、陈**与佳**公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对合同双方均具约束力，双方应全面、诚实地履行各自义务。对于向俊*、陈**主张的延期办证，是否为佳**公司原因造成，应从涉案房屋所有权延期办理是否可归责于佳**公司进行审查。具体分析如下：

首先，涉争房屋所有权转移登记系应由双方共同申请办理之事项，向俊*、陈**委托协办义务的履行情况。

本案中，依双方约定，办理房屋所有权转移登记为由向俊*、陈**委托佳年华公司进行办理。由于办理房屋所有权转移登记还须交纳相应的税费并提交办证所需资料等，故涉争房屋所有权转移登记能否依约及时办理不仅取决于佳年华公司是否及时交纳相应的税、费并将办理涉争房屋权属转移登记的资料及时提交房屋登记机构，也取决于向俊*、陈**是否及时履行委托协办义务。

依双方补充协议之约定，向俊*、陈**委托佳年华公司代为办理涉争房屋权属证书，并约定应由向俊*、陈**预交相应税、费及办证资料于佳年华公司。

关于佳**公司主张向俊*、陈**迟延提交委托办理房屋所有权证的意见，原审法院认为，本案中佳**公司认可房屋所有权证已办理则向俊*、陈**肯定提交了《委托书》，但《委托书》的提交时间为《房屋登记信息询问笔录》上的2012年6月，但佳**公司并未实际提交上述《委托书》以佐证委托书提交迟延的事实，向俊*、陈**主张交房时即签署了《委托书》，在上述《委托书》有证据显示由佳**公司持有但未提交的情况下，应当采纳对佳**公司不利的陈述，故认定向俊*、陈**在实际交房时即签署了《委托书》。

佳**公司主张《房屋登记信息询问笔录》上载明的时间为2012年6月应当从此时间为向俊*、陈**协办义务履行完毕的时间，但原审法院认为该笔录是向俊*、陈**在办理房屋产权证时的程序性手续，并非向俊*、陈**需主动提交的办证委托手续，因此审查向俊*、陈**协办义务的履行完毕时间应当考虑向俊*、陈**主动提交的委托书上载明的时间，且在该份询问笔录上并没有被询问人向俊*、陈**的签字，无法与本案涉案房屋的房屋所有权证的办理产生关联性，因此向俊*、陈**协办义务的履行完毕时间为2010年1月29日。根据双方《商品房买卖合同补充协议及附件》第四条有关权属办理的特别约定第4款中，约定“出卖人在买受人交清全部资料、税、费并办理完毕房屋面积补差手续、房屋验收交付手续后的365日内，为买受人办理房屋所有权证”，故佳**公司应当于2011年1月28日将涉案房屋的所有权证办理完毕。

其次，关于佳年华公司主张买受人与出卖人就办理房屋产权证事项为无偿委托关系，出卖人仅在重大过错、故意、恶意之情形承担责任的辩称意见。

原审法院认为佳**公司作为涉案房屋的出卖人，其负有的产权转移义务乃买卖合同之内的合同义务，该义务的履行直接关系作为买受人的向**、陈**的合同目的能否得到实现，不能完全从买卖合同中割裂开，且履行该义务与违反该义务的违约责任已在双方《商品房买卖合同》中明确约定，故不能将产权转移义务单独作为委托关系而进行审查，因此，原审法院对佳**公司的上述辩称意见不予采纳。

综上，原审法院认为向俊*、陈**的委托协办义务履行完毕的时间为2010年1月29日，故其应当自该日起365日即2011年1月28日取得涉案房屋的房屋所有权证，但本案中，涉案房屋的房屋所有权证登记时间为2012年11月1日，故佳**公司已构成逾期办证，依法应承担相应的违约责任。根据本案中《商品房买卖合同》第十九条第二款约定：“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付已付款万分之壹的违约金”，佳**公司应当承担违约责任。对于约定违约金之计算，依双方《商品房买卖合同》中“买受人不退房，出卖人应按已付房价款的日息0.01%向买受人支付违约金”之约定，佳**公司依约应按已付房价款的日息0.01%向向俊*、陈**支付自2011年1月28日起至2012年11月1日期间的违约金。故约定的违约金的具体计算方法为：644日×375387元×0.01%／日=24175元。

因佳**公司主张上述约定违约金过高并请求法院予以调整，且向俊*、陈**亦未就佳**公司逾期办证对其造成的损失充分举证，故依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少”，《最**法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成实际损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”，综合权衡本案合同履行情况、佳**公司的过错程度及逾期利益等因素，对该约定违约金予以调整，酌定调整为6045元。综上，对向俊*、陈**诉请中的合理部分予以支持。

就案件受理费215元，因佳**公司的违约行为而产生本案诉讼，故诉讼费由佳**公司承担。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第一百三十条，《最**法院关于正确适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条、《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第一、二款之规定，判决：一、佳**公司于本判决生效后十日内向向俊*、陈**支付违约金6045元；二、驳回向俊*、陈**的其他诉讼请求。案件受理费减半收取215元，由佳**公司承担（此款向俊*、陈**已预交元，佳**公司在判决生效后十日内向向俊*、陈**支付）。

上诉人诉称

宣判后，佳**公司不服，向本院提起上诉，请求驳回被上诉人的诉讼请求，其主要理由是：1.被上诉人对其已向上诉人提交办理案涉房屋产权《委托书》的时间负有证明责任，如不能证明，需自行承担证明不能的后果。2.上诉人为被上诉人办理案涉房屋产权证的时间应从被上诉人向上诉人缴齐案涉房屋的相关资料、税、费等开始计算。3.上诉人为被上诉人办理案涉房屋产权系无偿委托，且上诉人对被上诉人未能按《商品房买卖合同》约定时间取得房屋分户产权证非故意，亦无重大过失，根据合同法第406条之规定，上诉人不需就迟延为被上诉人办理分户产权证承担违约责任。4.即使上诉人需对被上诉人迟延取得房屋产权证承担违约责任，因被上诉人并未因该迟延取得房屋产权证遭受任何损失，上诉人对此亦无故意或重大过失，故上诉人无需向被上诉人进行任何赔偿。

本院查明

二审审理查明的事实与原审一致，本院予以确认。

本院认为

本院认为，本案二审争议的焦点有四个，现分别评判如下：

二审裁判结果

一、关于委托书的提交时间。上诉人认为被上诉人应当对《委托书》的提交时间承担证明责任，否则应承担不利后果。本院认为，上诉人已为被上诉人办理了房屋所有权证，则被上诉人向其提交了《委托书》，但《委托书》的提交时间为《房屋登记信息询问笔录》上的2012年6月，但上诉人并未实际提交其掌握的《委托书》以佐证提交迟延的事实，根据《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条“有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立。”之规定，应当采纳对佳**公司不利的结果，故原审法院认定被上诉人在实际交房时即签署了《委托书》并无不当。

二、关于办理房产证的起算时间。上诉人认为被上诉人于2010年12月4日才向上诉人缴纳办理案涉房屋的维修资金、契税、印花税等，故办理房屋产权证的时间至少应当从2010年12月4日起算。本院认为，原审判决书第4页倒数2行“2010年12月4日，被告出具《收据》，载明原告缴纳了维修资金、契税、印花税等共计14335.76元”系笔误，原审法院已出具补正裁定，将其删除，故上诉人的上诉理由不能成立。原审法院认为向俊*、陈**的委托协办义务履行完毕的时间为2010年1月29日，应当自该日起365日即2011年1月28日取得涉案房屋的房屋所有权证，但实际取得时间为2012年11月1日，根据《商品房买卖合同》第十九条第二款，佳**公司逾期644日，原审法院认定事实正确。

三、关于佳**公司办理房产证是否基于委托合同关系。佳**公司认为其为被上诉人办理案涉房屋产权，双方系无偿委托关系，根据合同法第406条，因其不存在故意或重大过失，故不应承担违约责任。本院认为，佳**公司作为案涉房屋的出卖人，根据合同法第一百三十五条“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”之规定，其义务不仅有交付案涉房屋，还包括转移房屋的所有权。佳**公司办理产权转移登记的义务属于买卖合同的义务，并非与买受人产生了新的委托合同关系，故不适用委托合同的规定。

四、关于违约金与损失的关系。佳**公司认为即使其逾期办证，但因向俊*、陈**不存在任何损失，故佳**公司也无需支付违约金。本院认为，合同法第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”上述规定表明违约方违约就应当承担违约责任，违约责任兼具补偿性和惩罚性，法院在对违约金进行调整时，只是以损失为基础，但还应综合其他因素考虑，故没有损失并非违约方不承担违约责任的理由。

综上，佳**公司的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费的负担按原审判决确定的执行；二审案件受理费50元，由四川佳**责任公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一四年三月二十五日