李**、易**与吴*买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人李**、易**因与被上诉人吴*房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市新都区人民法院（2014）新都民初字第4123号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月13日受理后，依法组成合议庭于2015年3月4日开庭进行了审理。上诉人李**、易**及其共同委托代理人付廷禄，被上诉人吴*委托代理人管红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院审理查明，李**与易**系夫妻关系，2012年7月23日，甲方吴*与乙方李**签订了《房屋买卖合同》，约定由李**购买吴*所有的位于新**丰街道三元大道327号、建筑面积为35.77平方米的商铺，转让价格为760000元。据双方陈述，李**、易**在签订《房屋买卖合同》时已知该诉争房屋已租赁给杨**，租期截止到2012年12月30日。双方签订的《房屋买卖合同》第一条约定：“乙方第一次支付购房定金（成交后即房款）计人民币（大写贰万元整），第二次在市房地产交易中心将此产权证交买卖过户科受理，出具受理单后，乙方再付给甲方（大写柒万元）（第三次余款，甲方交房，付清余款40000元”。合同第三条约定：“甲乙双方按约定时间在2012年7月23日至2012年10月23日按指定到新都房管局、并带齐相关证件协助乙方办理此房的过户换证手续或办理公证手续，所产生的一切费用由__方支付（含买卖双方各项税费）”。合同备注：“甲方必须在2012年12月30日交房给乙方，乙方负责银行垫支按揭手续。”

2012年9月13日，吴*将商铺所有权过户给易**，易**支付了720000元，尚欠购房余款40000元。2012年12月31日，吴*出具收条一份，内容为：“今收到大丰镇大道327#铺面年租金10000元（壹万元正），时间从2011年12月31日至2012年12月31日。”该商铺租期满后，由于承租人杨**拒不交房，易**先后委托律师代理易**与杨**侵权纠纷的诉讼，2013年9月7日，甲方易**与乙方杨**签署《房屋交接协议书》，该《房屋交接协议书》第一条约定：“甲方确认收到乙方退出来的新**丰街道三元大道327号1层铺面。”第二条约定：“1、甲方考虑到乙方对房屋进行改善时投入部分资金，经甲乙双方协商，甲方将给乙方装修补偿8000元”。李**、易**收房后，吴*多次要求李**、易**支付剩余房款40000元，李**、易**拒绝支付，吴*遂诉至原审法院，请求依法判令李**、易**共同支付吴*人民币40000元及利息，诉讼费由李**、易**承担。

原审法院认定上述事实，采信了如下证据：当事人身份信息，房屋买卖合同、房产证、租金收条、房屋交接协议书、委托代理合同、收条、税务发票申请及当事人的陈述。

一审法院认为

原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，吴*与李**签署的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应当严格履行各自的合同义务，否则应承担相应的违约责任。本案的争议焦点有两个，一是吴*是否尽到合同约定的交房义务；二是吴*未尽交房义务应承担何种责任。

关于争议焦**，本案诉争商铺于2012年9月13日变更产权后，易*才依法取得所有权，但根据买卖不破租赁原则，未到期的原租赁关系不变，商铺在2012年12月31日前应由杨**合法使用。由于商铺的所有权与使用权处于分离状态，吴*并未完成交房的义务。租期届满后，原租赁合同解除，所有人易*才依照合同约定和法律规定，对所该争议的房屋享有完全所有权，对该房屋享有占有、使用、收益、处分等权利，但因租房人杨**拒不腾房，其权利的行使受到阻碍，此时，杨**对商铺的占有已转变成非法占有，但该非法占有行为系吴*与杨**的租赁关系引起，据买卖合同约定，吴*仍然负有交房义务。此外，根据庭审查明事实，杨**系因商铺装修费补偿问题拒不腾房，而商铺装修费产生于杨**与吴*租赁关系存续期间，根据合同相对性原则、公平合理性原则，吴*对于原租赁合同产生的争议应承担相应的责任。

关于争议焦点二，据庭审查明事实，吴*并未积极履行按期交房义务，其违约行为造成李**、易**因延期收房而产生一定的费用支出与损失。由于合同中没有明确约定延期收房的违约责任，加之造成李**、易**延期收房损失的还有第三人，根据买卖合同的约定，结合上述因素和李**、易**的答辩意见，吴*应对其违约行为造成的直接损失承担赔偿责任，具体而言自2013年1月1日起至收房日2013年9月7日止，商铺被非法占用的直接损失，参照该商铺原租金标准（每年10000元），其损失金额应为6767元（10000元／365天＊247天）。对于易**提出应扣除自2013年1月1日起至2013年9月7日止已付购房款720000元利息的辩解意见，因易**所付房款720000元系依约应当支付的部分购房款，且如期办理房屋过户手续，该意见于理不合、于法无据，其主张不予以支持；关于2012年9月13日过户至2012年12月31日的房租，因买卖合同约定的收房日期为2012年12月30日，期间易**尚不具有占用、收益的权利，因此，对易**的辩解不予以支持；关于李**、易**辩称因吴*违约应扣减费用认定如下：律师代理费8000元并非必然产生的费用，不予以支持；付杨**的装修补偿费8000元系易**与杨**之间协商的费用，该费用未经吴*认可且也无证据证明吴*应该承担和愿意承担该笔费用，因此不予以支持；个人住房出租综合税1167.8元、房屋中介费15000元，没有证据证明应由吴*承担，不予以支持。综上所述，按照双方合同的约定，吴*已在合同约定的期间协助李**、易**办理了房屋产权过户手续，易**也已向吴*支付了绝大部分购房款，并已完成收房程序，易**应向吴*支付购房余款40000元。但因易**延期收房给其造成损失6767元，应从余款40000元中予以扣除。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条、第一百五十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：李**、易**于判决生效后十日内向吴*支付购房余款人民币33233元及利息（按中**银行公布的人民币同期同档贷款基准利率从2013年9月7日起计算至付清欠款之日止）。二、驳回吴*的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费400元，由易**负担（此款吴*已垫付，李**在履行上述给付义务时一并结清）。

上诉人诉称

宣判后，原审被告李**、易*才不服，向本院提起上诉。请求撤销原判，依法改判由吴*赔偿因违约而给李**、易*才造成的房屋租金损失16240.8元，代理费和装修费各8000元，支付李**、易*才为吴*代缴的个人住房出租综合税1167.8元；并由吴*承担本案全部诉讼费。其主要上诉理由为：吴*在出售房屋前，就存在恶意，其明知不能按合同约定交付房屋。原审法院不应参照商铺原年租金10000元的标准作为认定李**、易*才直接损失的依据。案涉商铺的月租金应在2000元以上。李**、易*才的损失包括合同履行后的可得利益。如吴*按期交房，李**、易*才就不会支付律师代理费和支付杨**装修费8000元。个人住房出租综合税1167.8元是吴*出租房屋期间应当缴纳的费用，李**、易*才代为缴纳，则李**、易*才有权要求吴*支付该费用。

被上诉人辩称

被上诉人吴*答辩称，原审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。

本院查明

二审中，双方当事人对原审法院审理查明的事实均无异议，对此，本院予以确认。

本院认为

本院认为，本案的争议焦点为李**、易**应向吴*支付款项的金额。对此，李**、易**上诉主张扣减律师代理费和装修费各8000元及个人住房出租综合税1167.8元以及房屋的租金损失16240.8元。本院认为，律师代理费8000元并非必然产生的费用，李**、易**的该主张本院不予以支持。装修补偿费8000元系易**与案外人杨**之间协商的费用，该费用未经吴*认可且也无证据证明吴*应该承担和愿意承担该笔费用，本院也不予以支持。个人住房出租综合税1167.8元，因双方合同并未约定房屋过户或办理公证手续所产生的税费应由吴*承担，故李**、易**上诉要求吴*承担该费用因无事实依据，本院不予以支持。对于房屋租金损失，原审法院参照原房屋租金标准认定李**、易**的房屋租金损失并无不当，本院予以确认。综上，李**、易**的上诉请求不成立，原审认定事实清楚，适用法律并无不当。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

本案一审案件受理费按一审法院确定的负担方式执行；二审案件受理费630.83元（李**、易**已预交400元），由李**、易**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年四月三十日