谢**与潘*、周**、成都**有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人谢**因与被上诉人潘*、周**、成都**有限公司（以下简称新港城公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2013）武侯民初字第2603号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月18日立案受理后，依法组成合议庭于2015年4月27日公开开庭进行了审理，上诉人谢**及其委托代理人曾*、赵**，被上诉人新港城公司的委托代理人王**到庭参加诉讼，被上诉人潘*、周**经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院审理查明，1996年6月3日，新**公司与潘*签订《杜*花园售房合同书》，约定潘*向新**公司购买成都市二环路边清水河畔杜*花园翠阴阁三单元3A公寓三室二厅建筑面积160.80平方米住宅。1999年4月9日，新**公司又与潘*（周**代签）签订《杜*花园售房合同书》，约定潘*向新**公司购买成都市二环路边清水河畔杜*花园翠阴阁三单元2B公寓四室二厅建筑面积174.03平方米住宅，并约定房屋建筑面积误差超过1%以上时价格实行多退少补。该合同附件3约定原来签订的1996年6月3日翠阴阁三单元3A合同作废，且约定：房屋单价为4260元／平方米，总价款为741367元，潘*在签约当日付款50万元、1999年4月14日前再付款10万元、尾款在具备办理产权手续条件时付清。1999年4月13日，新**公司向潘*交付了杜*花园翠阴阁三单元2B房屋（周**代领）。2003年5月28日，上述潘*购买的杜*花园翠阴阁三单元2B房屋在成都市房屋产权监理处办理了合同签约备案手续，备案号为188746，核定房屋地址为成都市武侯区永丰乡龙爪村10及11组甲1幢3单元2楼B号房屋，建筑面积为183.38平方米。周**向新**公司出具了潘*署名的《授权书》，称周**系其母亲全权办理杜*花园翠阴阁三单元2B房屋有关事宜。潘*付款情况如下：1996年8月31日付款50万元（此款在第二份合同签订后转为第二份合同的第一笔房款）、1999年4月13日付款10万元。由于潘*未向新**公司支付剩余房款，新**公司于2013年5月21日向原审法院起诉，要求潘*立即支付剩余房款173785.6元。其理由为：根据合同，房屋总价款为741367元，实测建筑面积为183.38平方米，超过合同确定的174.03平方米5%，而合同约定实测面积超过1%即1.74平方米以上需补款，所以被告潘*需补交房款32418.6元（4260元／平方米×（9.35平方米-1.74平方米）=32418.6元），扣除被告潘*已付款60万元，差额为173785.6元。

2002年1月14日，谢**在明知杜*花园翠阴阁三单元2B尚未办理产权证的情况下与周**签订一份《协议书》，约定潘*将杜*花园翠阴阁三单元2B出售给谢**，总价款38万元。并约定谢**先行支付32万元，尾款6万元作产权交换（原文如此）。谢**在2001年9月19日向周**支付了20万元，2002年1月15日支付了12万元。2002年1月15日，周**将杜*花园翠阴阁三单元2B交付给了谢**，谢**居住至今。一审时，谢**向法庭出示了潘*向新港城公司缴纳购房款的《售房专用收据》原件6份，并称其向潘*购买房屋后，周**将上述收据交给了谢**，现由谢**持有。

成都市杜*花园翠阴阁三单元2B房屋现地址名为成都市武侯区龙腾东路2号“杜*花园”5栋3单元4号。

谢**的于2013年5月15日向原审法院起诉，请求：1.判令潘*、周**立即将成都市武侯区龙腾东路2号“杜*花园”5栋3单元4号房屋的房屋所有权证和国有土地使用证过户到谢**名下；2.判令新港城公司协助潘*、周**将成都市武侯区龙腾东路2号“杜*花园”5栋3单元4号房屋的房屋所有权证和国有土地使用权证过户到谢**名下。

上述事实，有1996年6月3日《杜*花园售房合同书》、1999年4月9日《杜*花园售房合同书》及合同附件3、《协议书》、《售房专用收据》、《收条》、《授权书》、《交房书》、《商品房买卖合同摘要》、当事人陈述等证据证实。

一审法院认为

原审法院认为，《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。新**公司与潘*之间的房屋买卖合同有效。虽然新**公司与潘*之间的交易行为进行了合同备案，交易的房屋也交付给潘*使用，但由于产权仍然登记在新**公司名下，没有过户给潘*，潘*没有取得交易房屋的所有权，不具有对成都市杜*花园翠阴阁三单元2B（成都市武侯区永丰乡龙爪村10及11组甲1幢3单元2楼B号）房屋的处分权。潘*、周**未出庭应诉，也未提交书面答辩意见，放弃了诉讼权利，应承担不利后果。因此，针对谢**向法庭出示的《协议书》、《收条》，结合潘*的《售房专用收据》由谢**持有等事实，原审法院根据谢**的主张认定谢**与潘*之间建立了基于成都市杜*花园翠阴阁三单元2B房屋的买卖合同关系，该合同因潘*不具有交易房屋所有权，且未获得产权人新**公司追认，违反法律规定，系无效合同关系。谢**要求潘*、周**将房屋产权过户至其名下的请求缺乏合法有效合同依据而不成立，新**公司更无义务协助潘*、周**过户。据此，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条规定判决驳回谢**的诉讼请求。一审案件受理费7000元，由潘*承担。

上诉人诉称

宣判后，谢*瑶不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判支持谢*瑶的一审全部诉讼请求。其主要上诉理由是：1.谢*瑶与潘*签订的房屋买卖协议书合法有效，不能以潘*无所有权证而认定合同无效。2.房屋买卖协议书是双方真实意思表示，合同目的可以实现，不违反法律法规的强制性规定，应属有效。3.原审判决有法不依，违法认定合同无效，导致严重错判，阻碍合法交易。

被上诉人辩称

被上诉人新**公司答辩称，原审法院认定谢**与潘*之间房屋买卖合同无效的事实清楚，适用法律正确。2.潘*对诉争房屋并无所有权和处分权，其转让诉争房屋不发生房屋所有权转移的法律效力，谢**只能请求潘*承担违约责任或者主张解除合同赔偿损失，无权要求潘*将诉争房屋权属过户到谢**名下，更无权要求新**公司将房屋权属过户到谢**名下。3.原审认定新**公司与潘*之间的房屋买卖合法有效正确，因潘*未按约支付剩余房款，新**公司已经起诉潘*支付剩余房款及利息，且判决已经生效，新**公司已经申请法院强制执行。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。

被上诉人潘*、周**未作出答辩。

本院认为

二审时，新港城公司提交了（2013）武侯民初字第2708号民事判决书一份及（2014）武侯执字第2026号受理执行案件通知书一份，拟证明潘*拖欠房款已经由法院判决并进入执行程序。谢*瑶对上述证据的真实性无异议，但认为与本案无关。

本院经审理查明，周**与潘**母子关系。新**公司于2013年5月21日向原审法院起诉，要求潘*支付拖欠的购房款173785.6元及逾期利息。原审法院于2014年4月22日作出（2013）武侯民初字第2708号民事判决，确认潘*与新**公司签订的商品房买卖合同有效，并判决潘*向新**公司支付剩余购房款173785.6元，并按每日万分之五支付利息，利息从2001年4月1日计至判决确定的付款期限届满之日止。该判决发生法律效力后，新**公司已向原审法院申请强制执行。

上述事实，有常住人口详细信息，成都市武侯区人民法院（2013）武侯民初字第2708号民事判决书一份及（2014）武侯执字第2026号受理执行案件通知书一份予以证实。

除上述事实外，本院二审查明的其他事实与原审判决查明的事实一致，本院对此予以确认。

本院认为，潘*与新港城公司之间于1999年4月9日签订《杜*花园售房合同书》已被生效的民事判决确认为有效，双方应按该合同履行各自的权利义务。但谢**不是该合同的当事人，根据合同相对性原则，其无权依据《杜*花园售房合同书》的约定，请求新港城公司将案涉的位于成都市武侯区龙腾东路2号“杜*花园”5栋3单元4号房屋的房屋所有权证和国有土地使用证过户到潘*名下。

潘*在2002年时已经年满26周岁，具备完全民事行为能力。周**与谢**在2002年1月14日签订《协议书》，将潘*购买的房屋出售给谢**时既未取得潘*授权，事后也未得到潘*的追认，周**的行为属于无权处分。虽然周**与潘*系母子关系，周**在签订《协议书》时也将《售房专用收据》6张交与谢**，但周**与潘*的母子关系和周**向谢**交付《售房专用收据》的行为并不足以使相对人相信周**有权代表潘*签订房屋买卖《协议书》，谢**签订《协议书》时未尽到合理审慎的注意义务，故周**的行为亦不构成表见代理。由于潘*在本案诉讼中未出庭陈述相关意见，也未对周**的行为予以追认，故该《协议书》不能约束潘*，只能约束行为人周**和谢**。原审认定谢**与潘*建立了买卖合同关系错误，本院对此予以纠正。关于合同效力，周**对案涉的位于成都市武侯区龙腾东路2号“杜*花园”5栋3单元4号房屋不享有所有权，《最**法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”本案所涉的《协议书》不因周**未取得房屋的所有权而无效，原审认定《协议书》无效错误，本院予以纠正。鉴于周**未取得案涉房屋的所有权，不具备向谢**转移房屋所有权和土地使用权的履行条件，故谢**请求周**协助办理产权过户手续的请求不能成立。谢**请求潘*协助办理产权过户手续不仅缺乏履行条件，同时还缺乏合同基础，亦不能成立。

综上，谢**上诉请求不成立，原审判决认定事实和适用法律均有错误，但判决驳回谢**的诉讼请求的处理结果并无不当，本院对判决结果仍然予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费按原审判决确定的负担方式执行。二审案件受理费7000元，由谢**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年五月二十八日