胡**与谢*房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人胡**因与被上诉人谢*房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省双流县人民法院（2014）双流民初字第5084号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院审理查明，2013年3月29日，谢*通过肖*得知胡**有意向出售本案诉争房屋，便主动联系胡**的丈夫陈*。谢*于2013年4月4日从西安到成都，与胡**、陈*协商购房事宜。2013年4月6日，胡**与谢*签订《房屋买卖合同》及《补充约定》，约定胡**将其所有的位于双流县华阳佳兆业.上品7号楼1单元502号，建筑面积为105.26平方米的房屋出售给谢*。经双方协商一致，该房屋成交价格为人民币550000元。上述房屋价格包括该房屋附属设施设备和其他与该房屋相关的所有权利。买方付款方式如下：1、本合同签订后1日内，买方向卖方支付定金（人民币）20000元；2、本合同签订后15日内，买方向卖方支付第二批房款部分（人民币）280000元；3、该房屋买方按揭贷款完成银行放贷后5日内，买方向卖方支付最后一批房款部分（人民币）250000元；4、如买方所申请贷款因自身原因未能获得银行批准，双方协商，选择下列方式解决房贷：买方在银行不批贷款之日起5日内，继续申请其他银行贷款，期间已发生的及要发生的各项费用由买方自行负担。房屋的过户与交付：一、双方约定于产权证获取之日开始办理此房屋银行按揭贷款手续或产权过户手续。如双方不能按时提供相关手续或是手续不全，经双方协商可顺延办理时间。协商不成，由不能提供相关手续或手续不齐的一方承担违约责任。二、双方同意，卖方于2013年4月6日交房与买方。本合同所交易房屋为毛坯房，买方已到房屋现场查看。自2013年5月1日起，至买方支付剩余尾款之日止，期间买方每月应向卖方支付房贷利息592元。此费用在买方按揭办理完成后，与尾款同时一次性支付给卖方。（尾款在当月14日之前支付，则买方不支付当月利息，尾款在当月14日之后支付，则买方支付当月利息）。

合同签订当天，谢*通过中**银行支付胡**房款50000元，胡**将房屋交付谢*。2013年4月19日，谢*通过钟**的中**银行账户向钱立*转账150000元，此款由钱立*转交给胡**。2013年4月27日，谢*通过钟**中**银行账户向胡**转账150000元。2014年3月12日，诉争房屋取得房屋所有权证。合同履行过程中双方先后因按揭贷款及房屋总价发生争议，致使纠纷产生。2014年4月18日，胡**向谢*邮寄了《通知函》，载明：“根据双方签订的《房屋买卖合同》第四条第（一）项约定：“甲乙双方约定产权证获取之日起开始办理此房屋银行按揭贷款手续或产权过户手续”。买方未按照第四条约定的时间付款的，逾期超过15日，卖方有权解除合同。自2014年3月12日起，我方多次通过电话、短信等渠道通知你按照合同约定时间办理过户手续及尾款支付，并且已于2014年4月13日通过快递公司邮寄《通知函》给你，你方一直拒绝、推诿办理房屋过户及银行贷款等相关手续，并且拒绝支付合同约定的尾款及利息。你的行为已严重违约并给我方造成重大经济损失。请你收到本通知函15日内配合办理房屋过户银行按揭相关手续，支付合同约定的尾款利息。若你方未在本次通知的时间内履行义务，我方有权解除合同，并收回房屋，并保留追究你方相应法律责任的权利”。

2014年4月19日，谢*向胡**、陈*邮寄了《通知函》，载明：“你方寄出的《通知函》已于2014年4月19日收到。本人于2014年3月筹齐购房余款，并多次催告你方过户，但你方拒不承认我方支付的首期房款350000元，反而要求我方支付超出合同总价的房款，我方拒不接受你方的非法要求，你方迟迟不提出过户……鉴于你方行为已构成违约，本人提出以下要求：1、你方应严格履行合同，不再擅自提出增加房款等要求，并付清你方欠银行的尾款，取得房屋的实际产权，并尽快完成房屋过户工作；2、从你方房产证获取之日起，本人不再支付《房屋买卖合同》补充协议（二）中的剩余尾款利息；3、你方承担《房屋买卖合同》中第八条中的“逾期交房责任”，自你方房屋产权证获取之日起，每日向本人支付相当于房屋总价款万分之一的违约金人民币55元，直至过户手续办理完毕”。

一审法院认为

2014年10月11日，胡**向原审法院提起诉讼，请求判令解除胡**与谢*于2013年4月6日签订的《房屋买卖合同》。谢*提起反诉，请求判令胡**继续履行《房屋买卖合同》，并在判决生效之日起十五日内履行房屋过户登记手续。

原审法院认定上述事实，有短信记录、《房屋买卖合同》、证人证言、《公证书》、《通知函》、快递邮寄单、转款凭证等证据及当事人的相关陈述在卷予以证实。

原审法院认为，本案主要争议焦点为诉争房屋的实际成交价格是多少？《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”。胡**、谢*于2013年4月6日签订的《房屋买卖合同》有双方当事人的签字、捺印，该合同系双方当事人的真实意思表示，胡**、谢*均应按照约定履行自己的权利、义务。根据合同载明，房屋总价款为550000元。胡**辩称合同上载明550000元是因为谢*要求少写50000元可以少缴税费，房屋实际总价款为600000元。根据最**法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，胡**的辩解与书面合同载明的内容不一致，胡**应对其辩解承担举证责任。胡**在庭审中申请钱立*、党**、温福桃作为证人出庭作证。关于证人钱立*的证言，其陈述2013年4月5日晚上，其与胡**、陈*、谢*在一起协商购买房屋的相关事宜。当晚9时40分左右，在其离开时双方还未签订书面合同。双方协商房屋总价为600000元，税费由谢*承担。原审法院认为，根据《房屋买卖合同》载明，胡**、谢*签订书面合同的时间是2013年4月6日。根据胡**、谢*的往来短信，在2013年4月6日上午9时左右，谢*还要求再去诉争房屋现场查看房屋采光，此时双方还未签订书面合同。因此，2013年4月5日晚上，钱立*虽然参与了胡**、谢*的协商过程，但在钱立*离开时，胡**、谢*仍未协商一致也未签订正式合同。证人钱立*的证言并不能证明房屋的实际成交价格，其证言缺乏证明力，原审法院不予采信。关于证人党**的证言，其陈述曾询问谢*房屋的成交价是多少，谢*回答说600000元，但是有50000元是帮陈*付的税费，其已经付了四万八九。关于证人温福桃的证言，其陈述看到谢*在装修房子便询问谢*房屋买成多少钱，谢*回答是600000元。庭审中，谢*解释说600000元是指房屋价格550000元以及相关税费接近50000元，所以对外都称房屋价格为600000元。原审法院认为，根据二手房交易习惯，买家不仅要支付房屋价格，还应当支付房屋过户产生的相应契税费用，故谢*主张对外宣称600000元是包含了房屋契税的说法，符合二手房的交易习惯，同时也与党**的证人证言相一致，原审法院对其说法予以采信。胡**主张谢*在2013年4月7日的短信中陈述“一切顺利，师兄，我把定金和剩余首付共30万过几天一起打给你吧，也能省点手续费”，该短信证明谢*承认除开定金，剩余的首付为300000元。房屋总价款600000元，扣除已支付的350000元，剩余250000元与合同载明的第三次付款250000元相一致。原审法院认为，双方虽然在书面合同中约定第一次付定金20000元，第二次付首付款280000元，第三次尾款250000元通过银行按揭贷款支付。但在合同实际履行过程中，双方对每次付款的额度进行了提高，并且该变更是经过双方一致同意的，有胡**、谢*往来短信为证。并且“定金和剩余首付共30万元”从其字面意思并不能理解为剩余首付为30万元。故原审法院对胡**的该辩解不予采信。综上，胡**主张不包括买家应当承担的税费的房屋价格为600000元与双方签订的《房屋买卖合同》不符，其未能提交相应证据予以证实，原审法院对其辩解不予采信。谢*在房屋买卖合同履行过程中没有过错，并且该房屋已经实际交付并由其装修入住，胡**要求解除合同不符合合同约定及法律规定，原审法院对其请求不予支持。胡**、谢*应当按照约定继续履行合同。据此，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条，最**法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、驳回胡**的诉讼请求。二、胡**与谢*于2013年4月6日签订的《房屋买卖合同》继续履行，胡**于判决生效之日起十五日内协助谢*办理房屋过户登记手续。一审案件受理费50元、反诉受理费4650元，合计4700元，由胡**负担。

上诉人诉称

宣判后，胡**不服原审判决，向本院提起上诉，其主要上诉理由是：一、原审对案涉房屋的实际成交价金额认定错误。证人钱立*、党**、温福桃的证言以及双方的短信均能证明谢*与胡**约定的房屋实际成交价是600000元而不是550000元；原审孤立地采纳证据，对胡**提供的短信证据，只截取了其中的一句即“定金和剩余首付共30万”即作出从其字面意思不能理解为剩余款项为300000元的认定，没有从整体上对双方从商议购房到产生纠纷的过程进行全盘把握，特别是对谢*在短信中称“合同总价60万，定金5万，预付35万，不是你们合同里的55万，预付30万”和“我又看了遍合同，总价是55万，我已经付了你们35万，还有20万，随时可以过户”的意思没有作出正确的认定；二、原审对谢*在合同履行过程中无过错的认定错误，《房屋买卖合同》约定谢*在胡**取得产权证之日起开始办理银行按揭手续，但谢*迄今未办理银行按揭手续，其应当承担逾期付款的违约责任；三、原审判决遗漏了胡**在庭审时提出要求谢*支付尾款、承担逾期付款违约金、房贷利息等违约责任的诉请。请求撤销原判，改判解除胡**与谢*于2013年4月6日签订的《房屋买卖合同》，并驳回谢*要求胡**协助办理案涉房屋过户手续的反诉请求。

被上诉人辩称

被上诉人谢*答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

本院查明

本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。

本院认为

本院认为，本案双方的争议焦点在于《房屋买卖合同》是否应当解除。胡**主张其解除合同的依据是《房屋买卖合同》“逾期付款责任：……逾期超过15日后，卖方有权解除合同”这一约定解除条件已经成就。关于支付尾款的期限，双方约定谢*应当在胡**取得案涉房屋产权证之日开始办理银行按揭贷款手续，并在按揭贷款完成、银行放款后5日内支付尾款。在本案诉讼中，胡**与谢*均确认了胡**于2014年3月12日取得案涉房屋产权证并将此情况函告给谢*的事实，而谢*以双方对尾款支付金额发生争议为由拒绝支付尾款，故本案是否符合合同约定解除条件的核心在于确定双方约定的房款总金额。而关于房款总金额的问题，《房屋买卖合同》已明确载明案涉房屋成交价格为550000元，故应当由胡**对其主张的成交价为600000元的事实承担举证责任。胡**对此举示的主要证据有以下三组：一、证人钱立*、党**、温福桃的证言；二、谢*在2014年4月15日“第一、合同总价60万……”的陈述；三、谢*在2013年4月7日短信中“一切顺利，师兄，我把定金和剩余首付共30万过几天一起打给你吧，也能省点手续费”的陈述，以及谢*在2013年4月6日当天给付定金50000元的事实，胡**认为该组证据表明双方实际约定的定金和首付是350000元而不是合同约定的300000元，加上合同约定的尾款为250000元，可以证明双方约定的实际成交价格是600000元。本院认为，一、根据证人钱立*在一审出庭作证所作的陈述内容，虽然钱立*参与了购房协商过程，但其在双方当事人签订正式合同时已离开现场，故其证言不足以证明双方约定的最终成交价格；二、证人党**、温福桃的证言和谢*在2014年4月15日所发的短信内容均能证明谢*曾作出过其房屋购置价为600000元的陈述，但谢*对此解释称其主张房屋购置价为600000元是将购房价550000元与可能产生的税费相加得出的结论，600000元是其作为购房者对整体购房成本的描述而非仅指其对胡**的应付房款，本院认为谢*作为购房人，其对外宣称购房价格时将房款和税费统一作为其购房成本予以计算符合常理，亦与《房屋买卖合同》中税费由买方承担的约定以及证人党**“我就问谢*不说合同，房屋成交价是多少，谢*说的是60万元，但是有5万元是帮陈**的税费”的证言内容相符合，故本院对谢*的解释予以采信，不将其关于购房总价为600000元的陈述作为认定其应付房款金额的证据；三、谢*在2013年4月7日短信中“一切顺利，师兄，我把定金和剩余首付共30万过几天一起打给你吧，也能省点手续费”的陈述，以及谢*在2013年4月6日当天给付定金50000元的事实，仅能证明双方在履行《房屋买卖合同》时对合同约定的定金和首付款金额进行了变更，并不能证明对购房总价进行了变更。因此，胡**关于实际成交价格为600000元的上诉理由证据不足，本院不予支持。由于双方对应付尾款金额发生争议且谢*对应付尾款金额的理解并无错误，故谢*以此作为迟延办理按揭贷款手续的抗辩理由并无不当，胡**关于谢*违约且有过错的上诉理由不能成立，本院不予支持。由于《房屋买卖合同》约定的解除条件并未成就，该合同应当继续履行，《房屋买卖合同》第四条第一款约定：“甲、乙双方约定于产权证获取之日开始办理此房屋银行按揭贷款手续或产权过户手续”，双方均认可“产权证获取之日”是指胡**取得案涉房屋产权证之日，由于胡**现在已取得案涉房屋产权证，故办理按揭贷款手续与产权过户手续的义务履行期限均已经届满，因原审仅判决胡**履行过户协助义务而未判决谢*履行办理按揭支付尾款，不符合合同约定且不利于全面解决双方的合同纠纷，本院予以纠正。为减少当事人讼累，本院在确定合同继续履行时判决双方同时履行各自所负的付款和过户义务。谢*除向胡**支付尾款200000元外，其还应根据《补充约定》第二条“自2013年5月1日起，至买方支付剩余尾款之日止，期间买方每月应向卖方支付房贷利息592元。此费用在买方按揭办理完成后，与尾款同时一次性支付给卖方（尾款在当月14日之前支付，则买方不支付当月利息，尾款在当月14日之后支付，则买方支付当月利息）”的约定支付利息。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、维持四川省双流县人民法院（2014）双流民初字第5084号民事判决第一项，即“驳回胡**的诉讼请求”；

二、变更四川省双流县人民法院（2014）双流民初字第5084号民事判决第二项“胡**与谢*于2013年4月6日签订的《房屋买卖合同》继续履行，胡**于判决生效之日起十五日内协助谢*办理房屋过户登记手续”为“胡**与谢*于2013年4月6日签订的《房屋买卖合同》继续履行，胡**于判决生效之日起四十日内协助谢*办理房屋过户登记手续，谢*于判决生效之日起四十日内向胡**支付购房尾款200000元及利息（按每月592元的标准自2013年5月1日起计算至购房尾款付清之日止，若尾款在当月14日之前支付，则不支付当月利息，尾款在当月14日之后支付，则支付当月利息）”。

本案一审本诉案件受理费50元，由胡**负担；一审反诉案件受理费4650元，由胡**负担2325元，由谢*负担2325元。二审案件受理费9400元，由胡**负担4700元，由谢*负担4700元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年三月十七日