陈**与廖**、张*房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

被上诉人（原审第三人）张*，男，汉族，1981年1月8日出生，住成都市金牛区上诉人陈**与被上诉人廖**、张*因房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院（2014）青羊民初字第1802号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，上诉人陈**及委托代理人丁**，被上诉人廖**的委托代理人任**，被上诉人张*到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院审理查明，陈**原系座落于成都市青羊区东御河沿街12号2单元3号（建筑面积77.38平方米）的房屋所有权人。2013年10月10日，成**律政公证处出具（2013）川律公证内民字第59008号《公证书》，载明“兹证明陈**于2013年10月9日来到我处，在本公证员的面前，在前面的《委托书》上签名、捺指印，并表示知悉委托的法律意义和法律后果”，该《委托书》载明委托人系陈**，受托人为张*，位于成都市青羊区东御河沿街12号2单元3号的房屋属于陈**单独所有，因其事务繁忙，无法亲自办理该房屋的相关手续，委托张*为其代理人，代为办理以下事项，其中第四项注明：查询上述房屋的档案，办理上述房产地址变更手续，并领取变更后的产权证。出售上述房产，签订上述房产的买卖合同，办理网签或撤销网签，并收取售房款，支付房产买卖过户相关税费；办理上述房屋专项维修资金的缴纳及转移过户；第五项：到房产管理部门办理上述房产买卖产权交易过户及领证的相关手续。

2014年2月25日，张*以陈**代理人名义与任**（自述称与廖**系男女朋友关系）就上述房屋签订房屋买卖合同，约定以520000元出售该房屋。2014年3月6日，张*以陈**代理人名义与廖**就上述房屋签订《房屋买卖合同》，约定成交价格为400000元，并于当日双方向成都**登记中心申请对上述房屋进行变更登记，廖**缴纳了相应的契税。同日，张*出具“收条”，载明：今收到廖**、任**购买位于成都市青羊区东御河沿街12号2单元3号的房屋购房款总计520000元，全款已付清。收款人处签署“张*代陈**”。2014年3月17日，任**向吕**汇款520000元。审理中，张*陈述称吕**系其要求任**汇款的指定收款方，已收到该款，还应给付陈**120000元差价，但陈**认为房屋价格卖低了，不愿意收取该价差。

原审法院另查明，该讼争房屋已于2014年3月6日过户登记在廖群东名下，共有情况为“单独所有”。任**陈述由于其已有两套房屋，而基于现有成都市房产限购政策，只能以廖群东名义购买，但所付金额及缴纳契税均由任**自已承担。

陈**起诉称，2013年10月9日，陈**按照盛祥**保公司钟**的安排，到成都**证处办理《委托书》公证手续，在公证员事先准备好的一份《委托书》上签字，该文本载明的受托人为本案张*，而陈**从不认识张*，且张*未到公证现场，陈**签字后，成都**证处至今未通知陈**领取《公证书》。此后，钟**安排陈**于2013年10月11日在成都市房屋产权监理处城南办证中心与张*见面，张*告知陈**，他安排以“杨迁武”名义签订“借款合同”，向“成都市农村信用合作联社五合分社”贷款400000元，期限一年，用陈**座落于成都市青羊区东御河沿街12号2单元3号的房屋为该笔贷款作抵押担保，该借款资金用来归还陈**之前结按还贷的融资垫付款、房屋产权过户费用及利息，并由陈**负责还本付息。陈**按张*的要求，签订了以陈**房产为“杨**”借款作抵押担保的《抵押合同》。但在2014年3月11日，陈**经查询发现，张*在贷款未到期、未通知陈**的情况下，以陈**代理人的身份与廖**签订《房屋买卖合同》，将陈**上述房屋以400000元的价格出卖给廖**，并于2014年3月6日将上述房屋变更登记到廖**名下。廖**与张*的行为侵犯了陈**合法权益，故起诉，请求判令：1、撤销廖**与张*签订的《房屋买卖合同》；2、廖**将座落于成都市青羊区东御河沿街12号2单元3号的房屋返还给陈**，并协助陈**办理将上述房屋产权过户到陈**名下的房屋权属变更登记手续；3、廖**承担本案的诉讼费用。

原审法院认定以上事实有陈**、廖**、张*的身份证复印件、房产登记信息、《房屋买卖合同》、《委托书》、《公证书》、《抵押合同》、房产证、银行卡POS凭证、汇款凭证、《收条》、税收缴款书、发票、收据及当事人的陈述在案为证。

原审法院审理中，陈**提供其于2013年10月11日与成都市农村信用合作联社五合分社所签订的《抵押合同》，载*为确保杨**与成都市农村信用合作联社五合分社签订的《借款合同》的履行，陈**愿意以涉案房屋为该债务提供抵押担保，以证明陈**向张*出具委托书是为了就讼争房屋作抵押，不涉及房屋买卖，该《房屋买卖合同》不是陈**的真实意思表示。张*就该《抵押合同》真实性无异议，但认为与本案无关，该抵押合同的签订是为了办理借款，与房屋过户没有关系，并提供其与陈**于2013年10月14日签订的《个人借款及担保合同》以及《确认收到贷款的函》，以证明陈**曾向其借款，未按时归还，其代陈**出售房屋。《个人借款及担保合同》载*张*借款400000元给陈**，而陈**以涉案房屋为该笔借款提供抵押担保。《确认收到贷款的函》载*陈**确认已收到发放的贷款400000元。陈**对该两份证据的“陈**”签字的真实性均无异议，对内容有异议。

一审法院认为

原审法院认为，陈**向张*出具的《委托书》上载明了受托人可以代其出售涉案房产、签订上述房产的买卖合同、办理网签或撤销网签、并收取售房款，支付房产买卖过户相关税费、办理上述房屋专项维修资金的缴纳及转移过户及到房产管理部门办理上述房产买卖产权交易过户及领证的相关手续，该《委托书》经公证，且陈**对其签字均无异议，从张*代表陈**与廖**签订的《房屋买卖合同》内容来看，未超越该《委托书》所载明的委托事项内容，应为合法有效。根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任”之规定，《房屋买卖合同》对陈**与廖**均具有约束力。而廖**在签订合同后，已缴纳相应的税款及房款，该房款亦由张*通过指定他人收取的方式代陈**收取，张*也按《委托书》授权代陈**完成了交付房屋及过户手续，故对陈**称不清楚《委托书》的法律后果、该《房屋买卖合同》不是其真实意思表示的主张，与上述查明的事实不符，不予支持。至于该房款由张*指定他人收取后，尚未交付陈**之事，陈**可依据其与张*之间的委托关系，另行提起诉讼，主张给付相应房款，但不属于本案房屋买卖纠纷审理的范围，况且陈**亦未提供该涉案房屋明显低于市场价格的相关依据，或其他证据证明张*与廖**之间恶意串通，侵害其利益而签订《房屋买卖合同》，故其要求判令撤销廖**与张*签订的《房屋买卖合同》、并将涉案房屋返还给陈**、协助陈**办理房屋权属变更登记手续的诉请，不予支持。至于陈**与张*之间存在的借款事由，亦属另一法律关系，不属于本案审理范围，原审法院不予审查认定。原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第三百九十六条、第三百九十七条、第三百九十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回陈**的诉讼请求。本案案件受理费100元，减半收取50元，诉讼保全费3600元，合计3650元，由陈**承担。

上诉人诉称

宣判后，原审原告陈**不服提起上诉，请求撤销原审判决，改判支持陈**原审的全部诉讼请求，一、二审诉讼费由廖**、张*承担。理由是：1、原审法院认定事实错误，本案事实是涉案房屋的房屋所有权人是陈**，陈**以胡**的名义按揭贷款25万元，2013年7月，通过盛洋**保公司的工作人员钟**办理提前结按还贷本金余额227060元还贷款项的融资垫付。陈**在钟**准备好的一份《委托书》文本上签字，该委托书的受托人为张*，陈**从不认识张*，张*也根本没有到达公证现场，陈**签字后成**律政公证处至今一直未通知陈**领取《公证书》文本。2013年10月11日，盛洋**保公司钟**安排陈**在成都市房屋产权监理处城南办证中心与张*见面，张*告诉陈**：他安排以“杨廷武”名义签订“借款合同”向成都市农村信用合作联社五分社贷款40万元，期限一年，月利息3320元，用陈**的涉案房屋所有权为该笔“贷款”作抵押担保，该借款资金用来归还陈**之前结按还贷的融资垫付款、房屋产权过户费用及利息一并由陈**负责还本付息。陈**在现场按照张*的要求，与“成都市农村信用合作联社五分社”签订了一份以陈**与“杨廷武”借款作抵押担保的《抵押合同》。2014年3月11日陈**在成都**理局查询发现，张*在“贷款”未到期、未通知陈**的情况，以陈**代理人的身份与廖**签订《房屋买卖合同》，将房屋以40万元的价格出卖给了廖**，并在2014年3月6日将上述房产产权变更登记至廖**名下。2、廖**未向陈**支付房屋款项，也无其他证据证明廖**向张*支付过房屋价款。原审也查明2014年2月25日，张*以陈**的名义与任**就上述房屋签订房屋买卖合同，约定以52万元出售房屋，2014年3月6日，张*以陈**的名义与廖**签订《房屋买卖合同》，约定成交价格40万元，并在当日向成都**登记中心申请对上述房屋进行变更登记，廖**缴纳了相应的契税。2014年3月6日，张*出具“收条”载明：今收到廖**、任**购买位于成都市青羊区东御河沿街12号2单元3号的房屋购房款总计52万元，全款已付清。本案中向法庭提交的证据房产登记信息中，载明的是廖**购买的，并且登记在廖**的名下。3、陈**在成**律政公证处办理的《委托书》公证手续，公证文书内容不是陈**的真实意思表示，公证处至今未通知陈**领取《公证书》文本，陈**对委托书具体内容及法律意义和后果并不知悉。张*处分陈**房产未经陈**同意，陈**未收取售房款，廖**与张*签订的《房屋买卖合同》是虚假的，廖**未支付购房款，是张*与廖**恶意串通违背陈**真实意思情况下订立的显失公平的合同，依法应予撤销。判令廖**将房屋返还给陈**并协助陈**将房屋过户到陈**名下。

被上诉人辩称

被上诉人廖**答辩认为，关于签订授权委托书的事实与廖**无关，廖**购房支付了52万元，并承担了税费，合同上写的40万元是为了少交税；不同意撤销合同，因为张东向廖**出具了合法的手续，房屋也已经过户。

被上诉人张*答辩称，陈**陈述房屋买卖之前的事情张*不清楚，也不认可，因为陈**贷款，张*多次催收但陈**都推诿。签订公证书、委托书和借款合同陈**均知道，且陈**到公证处签的名。

本院查明

二审审理过程中，双方当事人均未提供新证据。二审审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。

本院认为

本院认为，根据《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条的规定，当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。本案中，陈**陈述向张*出具的委托书是盛洋房地产担保公司的工作人员钟**准备好的、张*也根本没有到达公证现场、陈**没有领取委托书均只是陈**本人的陈述，并未提供相应的证据证明，对其陈述的这些内容，本院不予确认。经审理查明，陈**在公证处公证人员的见证下向张*出具了委托书，该委托行为不违反法律法规规定，合法有效。陈**向张*出具的《委托书》上载明了受托人可以代其出售涉案房产、签订上述房产的买卖合同、办理网签或撤销网签、并收取售房款，支付房产买卖过户相关税费、办理上述房屋专项维修资金的缴纳及转移过户及到房产管理部门办理上述房产买卖产权交易过户及领证的相关手续。而张*代表陈**与廖**签订的《房屋买卖合同》，未超越该《委托书》所载明的委托事项内容，也应当认定合法有效。因此，陈**主张撤销廖**与张*签订的《房屋买卖合同》、房屋产权过户到陈**的理由不成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费按原判执行。二审案件受理费100元，由陈**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年六月十日