成都联**有限公司与成都富**限责任公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告成都**有限公司（以下简称联**司）与被告成都富**限责任公司（以下简称富**司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，因被告雷军下落不明，本院依法向其公告送达相关文书并转为普通程序公开开庭进行了审理。原告联**司委托代理人刘*到庭参加了诉讼，被告富**司、雷军经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

原告诉称

原告联**司诉称：2006年9月28日、2006年9月29日，原告与被告富**司共签订了三份《商品房买卖合同》，约定由原告购买富**司的位于都江堰市X镇X村X组X项目三套商品房，房屋总价为3005419元。《商品房买卖合同》附件五“付款方式及期限的约定”：付款方式为分期付款，合同办理公证并取得公证书之日起五工作日内支付购房款300万元，剩余5419元在原告取得产权证后支付。《商品房买卖合同》第十条“交付条件”约定：出卖人应当2008年4月15日前交付房屋；第十二条“逾期交房责任”约定：逾期超过10日的则原告有权选择退房，原告要求继续履行合同的，则富**司继续交房并从约定的交付期限届满之日（即2008年4月16日）起至实际交付之日止，按日向原告支付已付购房款万分之十五的违约金；第十四条“交接手续”约定：双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记；因富**司责任导致原告在房屋交付之日起90日内未取得房产证的，则原告有权选择退房，若原告不退房的，则富**司应从原告应当取得产权证期限届满之次日起至实际取得产权证之日止，按日向原告支付已付购房款万分之十的违约金。2007年9月29日，上述三份《商品房买卖合同》办理了备案登记，并且原告和富**司向四川省成都蜀都公证处办理了公证并取得了相应的《公证书》。2007年9月29日、30日，原告依约分两次向富**司支付了300万的购房款，富**司出具了购房《收据》。但是，由于富**司自身的责任导致交房逾期，富**司一直未向原告交房，也没有为原告办理产权证。2014年8月12日，被告富**司和雷*向原告出具了一份《确认函》，承诺：于2014年12月30日前由富**司和雷*支付原告300万元，否则富**司和雷*仍然按《商品房买卖合同》和补充协议的约定承担违约责任。但截止原告起诉之日，两被告依旧没有向原告支付任何款项，两被告的行为严重损害了原告的合法权益，已构成违约，原告有权按《商品房买卖合同》的约定要求富**司立即将原告所购房屋交付给原告，并在90日内配合原告共同向权属登记机关申请办理房屋所有权属转移登记，并且两被告还应承担逾期交房的违约责任（按合同约定的逾期交房违约金已达1100多万元，原告暂按被告承诺时间2014年8月13日计算至实际应计算至实际交房之日止）。故诉请判令：1、判决被告一立即向原告交付“山水印象”项目X号、X号、X号三套商品房；2、判决被告一和被告二向原告连带支付逾期交房违约金99万元（暂列从2014年8月13日计算至2015年3月20日，实际应计算至实际交房之日止）；3、判决被告一在90日内与原告共同办理房屋权属转移登记；4、本案全部诉讼费用由两被告共同承担。诉讼中，联**司明确：诉请第二项逾期交房违约金的计算标准依据合同第12条，以已付房款300万元为基数，按日万分之15的标准，从2014年8月13日起计算至实际交房之日止。诉请第三项是要求富**司在90日内协助联**司办理案涉3套房屋的房产证和土地使用证。

被告辩称

被告富**司、雷军均未到庭应诉答辩。

本院查明

经审理查明：2007年9月28日、9月29日，原**公司与被告富**司共签订三份《商品房买卖合同》（合同备案号：40075、40076、40077），约定联**司购买富**司销售（商品房预售许可证号：都房预售字第864号）的位于X镇X路X号“XX印象”X幢X单元X楼X号、X号和X号的三套房屋（用途：商业），总价共计3005419元。付款方式为分期付款。根据三份合同附件五“付款方式及期限的约定”载明的内容，就该三套房屋，在本合同办理公证并取得公证书之日起五个工作日内，买受人向出卖人共支付300万元，买受人办理并取得房屋产权证书后，买受人向出卖人支付尾款5419元。该三份合同同时约定如下：第十条、出卖人应当在2008年4月15日前向买受人交付商品房。第十二条、除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按以下方式处理：逾期超过10日后，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之15的违约金。第十四条第（三）项、双方同意按照下列第1、2种方式缴纳税费：1、出卖人不得将买受人交纳税费作为交接该商品房的条件。2、办理买受人所购商品房房地产权证书所涉及买受人和出卖人所应缴纳的全部税费概由出卖人承担。第十九条、（一）初始登记：出卖人应当在2008年5月15日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在约定期限内取得商品房所在楼栋权属证明的，按以下方式处理：买受人有权退房，买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得商品房所在楼栋权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之10的违约金。（二）转移登记：商品房交付使用后，双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起90日内取得房屋所有权证书的，按以下方式处理：买受人有权退房，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之10的违约金。

联**司和富**司双方并就上述三份合同办理了公证。联**司并于2015年9月29日、9月30日向富**司支付了共计300万元的购房款。

2014年8月12日《确认函》载明：“联**司于2007年9月，与富**司签订了《商品房买卖合同》，购买了富**司开发的“山水印象”项目3套商品房（房号：X号、X号、X号），总计支付房款为叁佰万元。因受到都江堰地震的影响，以及富**公司自身的其他原因，上述房屋未交付。**先生为富**司的法定代表人和实际控制人，承诺于2014年12月30日前由富**司和雷*先生支付给联**司300万元。上述300万元实际支付后，全部《商品房买卖合同》及补充协议终止；否则，富**司及雷*先生仍然按《商品房买卖合同》及补充协议的约定承担违约责任”。该《确认函》有富**司公章及“雷*”签字字样。联**司于庭审中未提供《补充协议》，并陈述，《确认函》可能是笔误，是指合同的附件，没有补充协议。

上述事实，有双方身份信息，三份《商品房买卖合同》公证书，购房款票据，《确认函》，《个人及家庭房屋登记记录信息证明》及原告陈述等证据在案佐证，本院予以确认。

本院认为

本院认为：本案的争议焦点在于联**司关于要求富**司交付案涉三套房屋、协助其办理房屋所有权证及国有土地使用权证以及富**司和雷军连带支付逾期交房违约金的请求能否得到支持。

关于第一、二个争议焦点，本院认为，原**公司与被告富**司签订的三份《商品房买卖合同》均系双方真实意思表示，且富**司具有商品房预售资格，该三份合同未违反法律法规的禁止性规定，应为有效。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效。”及第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。根据三份《商品房买卖合同》的约定，除不可抗力外，出卖人应当在2008年4月15日前向买受人交付该三套商品房。商品房交付使用后，双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，买受人应当在商品房交付之日起90日内取得房屋所有权证书。本案中，联**司已按约支付了购房款300万元，富**司未按约履行其相应的义务导致原告不能在规定期限内收房并取得房地产权属证书，其行为确已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，故对联**司关于富**司交付案涉三套房屋的诉讼请求，本院予以支持。另外，根据合同“办理买受人所购商品房房地产权证书所涉及买受人和出卖人所应缴纳的全部税费概由出卖人承担。”的约定，故对联**司主张富**司协助其办理房屋所有权证及国有土地使用权证的诉讼请求，本院亦予以支持。

关于第三个争议焦点，本院认为，（一）2014年8月12日《确认函》的内容未违反法律法规的禁止性规定，应为有效。该确认函明确承诺：雷*先生为富**司的法定代表人和实际控制人，承诺于2014年12月30日前由富**司和雷*先生支付给联**司300万元。上述300万元实际支付后，全部《商品房买卖合同》及补充协议终止；否则，富**司及雷*先生仍然按《商品房买卖合同》及补充协议的约定承担违约责任。根据该《确认函》约定，雷*承诺与富**司共同承担责任，故对联**司要求富**司和雷*连带支付逾期交房违约金之请求，本院予以支持。至于雷*承担连带交房及办证的责任，联**司在本案中未主张，其可另行主张。（二）关于逾期交房违约金的标准及期限，根据三份《商品房买卖合同》的约定：除不可抗力外，出卖人应在2008年4月15日前向买受人交付商品房。逾期超过10日后，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自2008年4月16日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之15的违约金。故原告要求从2014年8月13日起计算逾期交房违约金系对自己权利的处分，未违反法律法规及合同约定，本院予以确认。考虑到我国立法对于违约金制度的设置采取“补偿为主，惩罚为辅”的原则，同时结合合同的履行情况、富**司的违约程度和本案的实际情况、双方的合同约定等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，故本院认定逾期交房违约金的标准为：以已付房款300万元为基数，按日万分之三的标准进行计算。故对于联**司主张富**司按日万分之15标准支付逾期交房违约金的主张，本院予以部分支持。另外，被告富**司、雷*经本院合法传唤未到庭，根据《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款“没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，其应承担不利的后果。

综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五十四条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告成都富**限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告成都**有限公司交付位于X镇X路X号“XX印象”X幢X单元X楼X号（合同备案号：40075）、X幢X单元X楼X号（合同备案号：400XX）和X幢X单元X楼X号（合同备案号：400XX）的三套房屋；

二、被告成都富**限责任公司和被告雷*于本判决生效之日起十日内向原告成都**有限公司连带给付逾期交房违约金，计算方法为：以已付房款300万元为基数，从2014年8月13日始计算至本判决确定的房屋交付之日止，按日万分之三的标准进行计算。若未按本判决确定的交付之日交付房屋，上述违约金计算至房屋交付之日止；

三、被告成都富**限责任公司于本判决生效之日起九十日内协助原告成都联**有限公司办理位于X镇X路X号“XX印象”X幢、房屋的房屋所有权证及国有土地使用权证；

四、驳回原告成都联**有限公司的其他诉讼请求。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费13900元，公告费600元，合计14500元，由被告成都富**限责任公司和被告雷*共同负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省**民法院。

裁判日期

二〇一五年十一月九日