成都市**限公司与泸州**限公司、四川**有限公司租赁合同纠纷再审民事判决书

审理经过

申请再审人成都市**限公司（简称人人乐公司）因与被申请人泸州**限公司（简称恒**司）及一审被告、二审被上诉人四川**有限公司（简称乡村基公司）租赁合同纠纷一案，不服四川省**民法院（2012）泸民终字第307号民事判决，向本院申请再审。本院于2014年6月5日作出（2014）川民申字第750号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。申请再审人人人乐公司的委托代理人蔡**、郭**，被申请人恒**司的委托代理人张**，一审被告、二审被上诉人乡村基公司的委托代理人郭*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

2011年5月21日，一审原告恒**司起诉至泸州市江阳区人民法院，请求判令：1.解除恒**司与人**公司签订的《房产租赁合同书》；2.确认人**公司与乡**公司签订的《房屋联营合同》无效；3.人**公司、乡**公司立即腾退并将承租和占用的房屋交还恒**司（其中租赁面积：9182㎡，占用面积135.14㎡，共计需腾退房屋面积为9317.14㎡）；5.本案诉讼费由人**公司和乡**公司承担。

一审法院查明

泸州市江阳区人民法院一审查明，经四川省**政管理局核准，2004年12月8日，泸**天一典当行的名称变更为泸**天一典当公司。2006年6月28日，泸**天一典当公司名称变更为泸**天一担保典当有限公司。2007年6月7日，泸**天一担保典当有限公司名称变更为泸**天一典当有限公司。2007年9月24日，泸**天一典当有限公司名称变更为泸州**限公司。2010年6月23日，泸州**限公司名称变更为泸州天**有限公司。2012年3月31日，泸州天**有限公司名称变更为泸州**限公司。

2004年6月19日，泸**天一典当行（简称天一典当行）与人**公司签订《房产租赁合同书》，约定：天一典当行将其所属位于泸州市江阳区钟鼓楼1号的天一商业港第一层和负一层全部（临江阳大道一侧露出地平面平街层为第一层）及北楼第一层全部（江阳大道和花园路交叉口西北露出地面平街层为第一层），建筑面积为10532㎡的房产出租给人**公司使用；天一典当行保证租赁房产用途为商业，并同意人**公司将租赁房产用于开设大型综合性商场，在租赁期内，人**公司依法经营，不受天一典当行干预；租赁期限为20年，即自2004年10月1日至2024年9月30日止；租赁期内，人**公司应缴的租赁房产建筑面积为10532㎡的房产租金标准为每月25／㎡，从缴纳租金起前三年租金不递增，从第四年开始每年递增一次，每次递增幅度为2%；在租赁期内，天一典当行应同意人**公司根据经营和竞争需要，在不影响租赁房产整体结构和安全的情况下对租赁房产进行改、扩建、重新装修，用电容量申报等；人**公司可根据实际经营需要对租赁房产在不影响整体结构和安全的情况下进行改、扩建或装修，费用由人**公司承担，若人**公司进行改、扩建或装修，需改变租赁房屋基本结构，则人**公司应征得天一典当行同意，并报政府有关部门批准；在合同有效期内，若天一典当行无任何违约，人**公司逾期连续未支付租金达三个月及以上或逾期未支付租金累计达六个月及以上或未经天一典当行同意，人**公司擅自改变出租房屋用途的或人**公司利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益的，天一典当行有权选择提前终止该《房产租赁合同书》，并要求人**公司赔偿其遭受的一切实际损失……。

2006年1月21日，恒**司与人**公司就2004年6月19日签订的《房产租赁合同书》达成《补充协议》，约定：双方解除《房产租赁合同书》中北楼第一层全部（江阳大道和花园路交叉口西北角露出地面平街层位第一层）房产的租赁关系，解除面积为1350㎡；双方重新确认人**公司承租的租赁范围为天一商业港第一层和负一层全部（临江阳大道一侧露出地平面平街层为第一层），计租面积为9182㎡（10532㎡-1350㎡），此面积为计算人**公司向恒**司交纳租金的唯一依据；2006年1月1日起至2007年6月20日止，人**公司租赁天一商业港第一层和负一层全部的租金调整为每月11元／㎡，物业管理费每月7元／㎡；2007年6月20日后，租金按原租赁合同执行即租金每月15元／㎡，物业管理费每月10元／㎡，递增方式调整为从2007年6月20日起两年内不递增，以后每年递增一次，增幅为1%……。

2006年6月21日，人**公司与案外人甘**签订《房屋租赁合同》一份，约定：人**公司将位于泸州市江阳区钟鼓楼1号人人乐购物广场内的房屋273㎡租赁给甘**开办泸州市江阳区德克士快餐店（简称德克士快餐店）。2011年2月，人**公司将其租赁恒**司的部分房屋租赁给乡村基公司经营中式快餐制售。诉讼中，恒**司与人**公司、乡村基公司共同陈述乡村基公司的经营场地即为原泸州市江阳区德克士快餐店的经营场地。

2011年5月4日，人人乐公司向恒**司发出《工作联络函》一份，载明：“我商场商户‘乡村基’在装修过程中的消防隐患需立即进行整改，计划于本周内进行，整改项目如下：（1）乡村基在装修期间将原有的烟感封在天花上面，无法正常使用；（2）乡村基在装修期间将原来的排烟口封在天花上，现在无法使用；（3）乡村基内喷淋头部分被封在天花上，达不到正常的喷淋效果。需贵司配合项目：乡村基内喷淋头部分被封在天花上，达不到正常的喷淋效果，望贵司在整改时协助将消防管网内的水放完，所有水费由乡村基承担。以上需要贵司协助部分，望贵司协助，谢谢！！！”

2011年6月21日，恒**司向人**公司发出《关于催修消防设备设施确保安全的函》，载明：人**公司于2011年5月28、29日自行乱动“天一商业港”公共消防系统有关设备设施，泄放消防蓄水池、消防管网内消火喷淋加压蓄水，造成消防总控台、有关阀门、加压泵罐设备功能紊乱，管网失压，给整个消防系统包括友邻苏宁电器、木**店等单位带来了严重的消防隐患；根据恒**司与人**公司领导于6月1日会晤意见，于6月2日上午有恒**司与人**公司会同消防维保单位泸州**公司的有关管理、技术人员组成联合检查组，对消防系统进行认真检查，确认了诸多问题的存在；恒**司与人**公司检查组责成维**司梳理检查情况，针对问题拟出维修项目和预算；维**司已将维修项目和预算及时提交给人**公司，但至6月20日人**公司尚未进行维修，其消防隐患依然存在；人**公司应高度重视消防安全工作，尽快安排维修，恢复消防设备设施的正常功能，确保“天一商业港”的消防安全……。

2011年9月27日，泸州市**有限公司维修部向人**公司泸州购物广场出具《人人乐消防系统维护维修报告》载明：“贵泸州购物广场局部消防系统线路检查、稳压系统维修、系统调试、报警模块维修等已完成，请支付维修工程款。”

恒正**人乐公司将其承租部分房屋擅自转租给乡**公司，违反法律的规定，恒**司有权解除其与人**公司签订的《房屋租赁合同书》，并有权确认人**公司与乡**公司签订的《房屋租赁合同》无效，同时认为人**公司于2011年5月4日向其发出的《工作联络函》及恒**司于2011年6月21日向人**公司发出的《关于催修消防设备设施确保安全的函》所载明的内容反映了人**公司、乡**公司在使用诉争房屋过程中损坏了消防设施，造成了安全隐患，遂诉至法院。

一审法院认为

泸州市江阳区人民法院一审认为，公司变更名称前的权利和义务由变更后的公司享有和承担。恒**司于2004年6月19日与人**公司签订《房产租赁合同书》及恒**司于2006年1月21日与人**公司就《房产租赁合同书》达成《补充协议》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规效力性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。一、关于恒**司要求解除其与人**公司签订的《房屋租赁合同书》并要求确认人**公司与乡**公司签订的《房屋联营合同》无效的问题。人**公司承租恒**司所属房屋的用途为开设大型综合性商场，人**公司将其承租的部分房屋转租给乡**公司经营快餐，实质为人**公司为满足大型综合性商场综合性的经营要求进行的招租行为，该行为未违反恒**司与人**公司租赁合同的约定，且未改变恒**司与人**公司的房屋租赁性质，故恒**司以人**公司将部分承租房屋转租给乡**公司为由，要求解除其与人**公司签订的《房屋租赁合同书》并要求确认人**公司与乡**公司签订的《房屋联营合同》无效的诉请，不予支持。二、关于恒**司要求人**公司、乡**公司恢复诉争房屋原状，排除消防安全隐患的问题。虽人**公司向恒**司发出的《工作联系函》中载明了乡**公司在装修诉争房屋的过程中存在一定的消防安全隐患，但从人**公司提供的泸州市**有限公司维修部出具的《人人乐消防系统维护维修报告》中可以看出，人**公司对消防设施进行了相应的整改，其整改后是否符合相关要求，应由相关部门予以认定或处理，且诉讼中恒**司亦未提供证据证明人**公司或乡**公司在使用诉争房屋过程中还存在其他消防安全隐患需要排除，故恒**司的该诉讼主张无事实依据，不予支持。据此，为维护交易安全、保障当事人的合法权益。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款及最**法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回恒**司（原泸州天**有限公司）的诉讼请求。案件受理费100元，由恒**司承担。

二审法院查明

四川省**民法院二审查明的事实与一审法院审理查明的事实一致。

诉讼中，二审法院依恒**司的申请，依职权调取了个体户刘**、曾*、杨**、李**、陈**、付**、李*等人的个体工商户登记情况及李*与人人乐公司签订的《租赁合同》。人人乐公司、恒**司对出示的证据的真实性予以认可。为此，二审法院对李*与人人乐公司签订《租赁合同》的事实予以确认。

二审法院认为

四川省**民法院二审认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”，《城市房屋租赁管理办法》第二十四条规定：“承租人将承租的房屋擅自转租的，出租人有权终止合同，收回房屋”。本案中，人**公司在一、二审诉讼中自认其与乡**公司确实签订有《房屋租赁合同》，并向法院提交了书面房屋租赁合同，且人**公司的转租行为未经出租人恒**司同意，属违反法律规定的擅自转租行为，人**公司与乡**公司签订的《房屋联营合同》应属无效，恒**司依据法律规定请求判令解除与人**公司的租赁合同的诉请理由，予以支持。合同解除后，人**公司应当将租赁房屋腾退给恒**司。鉴于恒**司明确承诺可以给商场内商户半年左右时间的缓冲期限，以及根据本案的具体情况，应当给予人**公司及相关商户处理善后事宜合理的时间，故酌情考虑由人**公司在本判决生效后一年内将租赁的全部房屋腾退给恒**司。本案诉讼中，人**公司提供的相关证据证明其对消防设施进行了整改，其整改后是否符合相关要求，应由相关部门予以认定或处理，且诉讼中无其他证据证明该租赁房屋在使用过程中还存在其他消防安全隐患需要排除，故恒**司要求人**公司和乡**公司恢复诉争房屋原状，排除消防安全隐患的诉请主张无事实依据，不予支持。一审法院认定事实清楚，但认为人**公司擅自转租部分房屋的行为未违反恒**司与人**公司的合同约定以及法律的规定不当，应当予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决：一、撤销泸州市江阳区人民法院（2011）江**初字第1710号民事判决；二、人**公司与乡**公司签订的《房屋联营合同》无效；三、解除恒**司与人**公司签订的《房屋租赁合同书》，人**公司在判决生效后一年内将全部租赁的房屋腾退给恒**司；四、驳回恒**司其他诉讼请求。一审案件受理费100元、二审案件受理费100元，共计200元，由人**公司承担。

再审申请人称/抗诉机关称

人**公司申请再审称，1.人**公司招租餐饮行业开设大型综合性购物广场的行为符合双方签订的《房产租赁合同书》的约定，没有违反租赁合同约定和法律规定。2.二审判决判令租赁合同解除缺乏基本的事实和法律依据。人**公司用于招商经营餐饮的面积不足总租赁面积的3%，不影响双方合同的履行及合同目的的实现，也从未拖欠迟延支付过租金，不存在根本性违约。3.双方在《房产租赁合同书》中明确约定了解除及终止合同的情形，双方达成一致，排除了以转租为由解除合同的情形。4.最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”恒**司在时隔将近六年之后才提出人**公司转租违约并要求解除合同，依法不应支持。5.恒**司欲以解除合同为由而达到其猛涨房租之目的，违背合同基本的诚实信用原则。6.二审判决严重违背民法的公平原则，仅因不到3%的租赁导致解除长达20年的租赁合同，此判决将带来巨大的负面影响及导致社会的不良反映。

再审被申请人辩称

恒**司辩称，1.本案二审判决认定事实清楚，适用法律正确。恒**司和人**公司的房屋租赁合同没有任何同意转租、部分转租或招租的条款。大型综合性商场引进商户入驻并不能等同于招租，其对外转租恰恰也不符合商业惯例。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条及《城市房屋租赁管理办法》第二十四条均对恒**司行使租赁合同解除权作出了法律规定；二审法院已查明人**公司将恒**司的房产转租给至少8个以上的个体工商户，人**公司主张的用于招租的面积不足总租赁面积的3%与事实严重不符，恒**司合法权益已受到严重损害。2.人**公司的转租行为严重损害恒**司对房屋享有的物权，其行为构成根本性违约。转租人是否构成根本违约不应仅从非法转租的面积上去判断，而是要从转租人的违法行为是否构成法律上权利侵害之形态入手，该形态大致分为妨害与损害两种。即使承租人只是部分转租，但其妨害出租人充分行使物权的事实是毋庸置疑的。人**公司的转租行为不仅直接破坏了恒**司作为出租人对出租物业的正常管理，而且造成了“天一商业港”整个出租物业的消防安全隐患；人**公司仅转租给乡村基公司面积范围的收益权是恒**司现收益权的五倍以上，是一种转租牟利的突出表现，既然恒**司没有授予其转租权，其转租牟取高利的行为对恒**司租赁权显然构成损害，同时也扰乱租赁市场秩序，恒**司显然有权利追究其违法转租的法律责任。3.人**公司声称双方租赁合同没有明确约定人**公司不得以转租方式招商经营，故不存在违约行为，恒**司无权解除合同与事实不符。4.人**公司关于“除斥期”的理由完全不能成立。人**公司所称转租行为在其转租给德克士快餐店时，恒**司就已知晓，所以已过六月的除斥期，这是明显的歪曲事实。人**公司在转租给德克士快餐店时，恒**司苦于没有相应证据而无法主张权利。之后，人**公司在转租给乡村基公司时，收集到了相关证据，恒**司据此主张权利，依法应予支持。5.人**公司声称“恒**司欲以解除合同为由而达到其猛涨房租之目的”并无事实依据。同样，人**公司声称“本案若判决解除会使全国的商场面临解除租赁合同的后果，从法理上应依据公平原则判决”的理由，危言耸听，也不能成立。6.人**公司的擅自转租行为已给消防和社会公共安全带来极大隐患。综上，请求依法驳回人**公司的再审申请。

乡村基公司辩称，转租行为未违反人**公司与恒**司之间的租赁合同约定，即使涉嫌擅自转租，恒**司行使解除权已过除斥期间，其主张转租合同无效的请求，法院不应当支持；为维护交易稳定、保障公平，应当判决维持租赁关系。

本院查明

本院再审查明的事实与原一审、二审查明的事实一致，本院依法予以确认。

本院认为

本院再审认为，恒**司与人**公司先后签订的《房产租赁合同书》及《补充协议》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规效力性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。双方于2004年签订《房屋租赁合同书》后，人**公司在未取得恒**司同意的情况下，将租赁房屋的部分面积先后转租给德克士快餐店、乡**公司和其他个人使用，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”的规定，恒**司对双方所签订的《房屋租赁合同书》及《补充协议》具有法定的解除权。但根据本案再审查明的2004年恒**司与人**公司签订《房屋租赁合同书》；2006年人**公司将租赁房屋的部分面积转租给德克士快餐店；2011年2月，人**公司将原转租给德克士快餐店的面积部分又转租给乡**公司；2011年5月，恒**司向法院提起诉讼请求解除该公司与人**公司所签的《房屋租赁合同书》，以及本案租赁房屋一直由恒**司统一进行物业管理；人**公司原转租给德克士快餐店的面积部分位于人**公司卖场显著位置等事实，可以反映恒**司在2006年即已知道和应当知道人**公司对租赁房屋存在转租的行为。根据最**法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”的规定，恒**司没有提供证据证明在法律规定的除斥期间向人**公司提出异议或者表示反对，故对恒**司要求解除其与人**公司签订的《房屋租赁合同书》并要求确认人**公司与乡**公司签订的《房屋联营合同》无效的诉请，本院依法不予支持。此外，本案恒**司与人**公司双方已形成租赁法律关系多年，人**公司将租赁房屋部分转租给他人作为该公司的配套商家不仅是该类卖场经营的惯常模式，不会从根本上影响双方的合同目的，也没有证据证明人**公司有其他违约行为可能给恒**司造成重大损害。因此，为维护交易稳定和安全、保护当事人的合法权益，本案也不宜解除双方的房屋租赁合同关系。

综上，人人乐公司的申请再审理由成立，二审判决适用法律不当，应予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

再审裁判结果

一、撤销四川省**民法院（2012）泸民终字第307号民事判决；

二、维持泸州市江阳区人民法院（2011）江**初字第1710号民事判决。

一审案件受理费100元、二审案件受理费100元，共计200元，由泸州**限公司承担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十一月三十日