杨**与司*租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告杨**与被告司*租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月11日立案受理。依法由审判员王*用简易程序于2014年9月18日公开开庭进行了审理。原告杨**的委托代理人王**，被告司*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告杨*芹诉称，被告在租赁原告房屋期间，租赁合同未满，在没有提前通知原告的情况下退房，余下房租未付也未办交接，而将房屋钥匙放在中介处。且被告损坏屋内设施及导致电视丢失，故原告请求法院判被告承担租赁房屋期间损坏墙壁维修费6000元、主、次卫维修费100元、42寸液晶电视一台3000元、门套损坏1000元、厨房洗菜盆龙头损坏400元、餐桌椅损坏维修费500元、保洁费1000元、房屋租赁超期三天400元，共计12400元；被告承担诉讼费。

被告辩称

被告司*辩称，1、关于双方协商退房的问题。双方约定租赁三年，从2012年7月15日开始，被告均在每季度15日前付清房款，最近一次缴纳物管费为2014年7月2日，7月因被告购房及孩子钢琴考级延误几天，但不存在故意拖欠。被告表示需继续居住履行合同，原告一再表示自己已搬回成都暂住在宾馆，要收回房屋，并利用被告出差，强行要求被告搬离。被告提出延缓几天等出差回成都再处理，原告却提出需每天承担1000元的宾馆费用，并威胁要找人开锁强行进入。为了家人安全，双方在中介盛美置业的协调下，被告提出有条件的搬出，达成被告在规定时间内搬离，原告退还所有押金，故被告紧急搬离。2、关于部分物件损失赔偿的问题。被告在近两年的租期中，共计付给原告近100000元的房屋租金，已包含房屋使用中的正常损耗。且被告在刚租住时对门锁框进行更换维修，替原告支付水电费160元。且房屋配件存在严重质量问题，茶几抽屉有问题，门及门套质量差，锁与门配置不一致，不能正常使用。电视确由被告孩子摔坏，愿从退回的保证金中折价购买。墙壁划痕及厨房龙头为正常损耗。有些划痕早就存在，后期有一些，也可简单处理。被告搬离时全部打扫干净，原告愿意花1000元进行精细化打扫，不应由被告承担。被告认为，符合常理的损失部分，可由被告适当补偿，但房屋租赁空出三天索要租金不应由被告承担。3、因原告沟通态度不佳，为了家人及小孩安全，家人通过电话及中介与原告保持联系。综上，原告出于个人需要居住，强行收房，在达成一致且被告搬离后不退还押金。后期因双方对保证金及住房部分部件赔偿问题协商不一致，请求法院判罚原告退还押金4000元，房屋锁框维修费360元，代付水电费160元，被告重新租房中介费2000元，被告承担新购电视机费用，原告承担诉讼费用。

经审理查明，2012年7月15日，原告作为出租房，被告作为承租方，成都盛**有限公司（以下简称盛**司）作为经纪方共同签订《租赁合约》约定，原、被告通过盛**司租赁位于锦江区琉璃路718号翡翠城三期15栋2单元19层1904号建筑面积为154.01平方米的物业作为住宅使用。租赁期为3年，由2012年7月20日至2015年7月19日止。交付使用日期为2012年7月15日。每月租金为4000元，租金每三个月一次之方式交付，每次交付租金须提前15日交付。该物业每月的物业管理费、水费、电费等相关使用费用均由被告承担。签订合同之时，被告须即时向原告支付3个月租金和押金4000元。签订合同后，经盛**司邀请原、被告双方核对物业内之家具电器并签署家具电器清单作实后，租赁合同生效。租赁期间，被告对物业及其设施故意损坏或使用不当而引起过失损毁，被告应负责修理和恢复原状或赔偿损失。如属正常损耗，由原告负责维修及保养。租赁期间，被告拖欠租金10天或以上，或欠交相关费用达两个月以上视为被告违约，合同因违约自动终止，被告承担因违约而造成的全部责任。租赁期间，原告提前解约，须提前一个月书面形式通知被告，原告所收押金退还予原告，并赔偿1个月租金作为赔偿金，被告已交租金扣除实际居住天数的租金后，剩余已交未居住的租金由原告无息退还被告。被告提前解约，须提前一个月以书面形式通知原告，原告押金不退还被告，原告将被告已交租金中扣除该物业实际租住天数租金后的剩余租金无息退还予被告。原、被告同意、明白合同内的押金、租金及赔偿金的退还期限为本租赁合同期满后或双方同意提前解约后三天内或之前，被告负责结清该物业所产生的管理费、水费、电费等相关使用费用，并出示相关缴费收据后且物业内设施经原告验收无误后并经原告核实被告结清上述费用后当日无息退还。因被告违约而导致合同终止，原告有权不经被告同意单方收回该物业，被告须在原告书面通知后的3天内无条件搬出该物业，逾期则视为被告抛弃该物业内的自有财物，而归原告任意处置。《租赁合约》签订当日，被告向原告支付了2012年7月20日至2012年10月19日的租金12000元，并交纳押金4000元。

《租赁合约》签订当日，双方确认了租赁房屋内的家具家电清单，其中包括彩电一台，该机型号为LG彩电42LG31FR，系原告于2009年3月27日购于苏宁电器天府立交店，购买价格为6190元。

租赁合同到期前，2014年7月双方曾就提前解除《租赁合约》事宜进行协商，但未达成一致意见，2014年7月23日，被告搬离租赁房屋。原告于2014年7月23日委托“力业家政”公司对租赁房屋进行打扫，产生保洁费用300元。2014年7月25日，原告在陈*五金装饰经营部购买并更换租赁房屋的菜盆龙头花费400元。

上述事实有原告提交的杨**的身份证、司*的身份证复印件、购机证明、购买菜盆龙头的《收据》，被告提交的家具清单、租金及押金收据，原、被告共同提交的《租赁合约》以及原、被告的陈述在案为证。关于原告提交的《一卡通办理表》，因与原告提交的派工单属不同的家政公司，且该表系用于办理家政一卡通，不属于服务费用，无法确认一卡通充值金额系用于清洁租赁房屋，故不作为本案证据使用。

本院认为

本院认为，原、被告签订了《租赁合约》，约定位于锦江区琉璃路718号翡翠城三期15栋2单元19层1904号的物业作为住宅使用，并就租期、租金及支付方式进行了约定。该协议系双方真实意思表示，符合法律规定，对双方均具有约束力，双方当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。被告于2014年7月就提前解除《租赁合约》事宜与原告进行协商，但双方未达成一致意见。被告辩称其已经与原告协商解除合同并系原告要求被告立即搬离房屋，但原告对此予以否认。被告应对其辩称主张承担举证责任，被告并未提交相应证据加以证明。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及最**法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，根据现有案件证据，仅能确认被告与原告就解除《租赁合约》进行协商并产生争议，并不能确认双方已就该合同提前解除达成一致。根据双方签订的《租赁合约》第3条和第5条第（f）的约定，租金每叁个月支付一次，每次交付租金须于下次租金到期前提前15天；租赁期间，被告提前解约应提前一个月以书面形式通知原告。本案中，被告将租金交付至2014年7月19日，应于2014年7月4日向原告交付下三个月的租金。现被告在租期未满，双方未能协商解除合同的情况下，既未交纳租金，也未提前一个月以书面形式通知原告即搬离租赁房屋。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，被告应承担相应的违约责任。

关于原告主张被告赔偿租赁房屋损坏的墙壁、主次卫、主卫的门套损坏、餐桌椅损坏及厨房洗菜盆龙头维修费共计8000元，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”。双方在《租赁合约》第5条第（c）约定，租赁期间，被告对该物业及其设施故意损坏或使用不当而引起过失损毁，被告应负责修理和恢复原状或赔偿经济损失。如属正常自然损耗，则由原告负责维修及保养。原告未能提交证据证明被告存在故意损坏或使用不当的情形导致前述设施设备的损耗，被告亦未提交前述设施设备维修所需费用的计算依据，故原告主张被告承担前述维修费8000元，于法无据，本院不予支持。关于原告主张被告赔偿保洁费1000元，该费用不属于原告收房的必要费用，且双方在《租赁合约》中并未约定，被告对此不予认可。原告的该项主张于法无据，与合同不符，本院不予支持。

关于原告主张被告赔偿电视机丢失的损失3000元，被告认可电视机系被告之子损坏，愿意承担赔偿责任。本院综合考虑丢失的电视机的品牌、型号、购买时间、折旧价值及正常使用年限等多种因素，酌定由被告赔偿1800元。

关于原告主张被告支付多占用房屋3天的租金400元。因被告将房租支付至2014年7月19日，被告实际于2014年7月23日搬离房屋，2014年7月20日至22日被告占用原告房屋应当支付房屋占用费。按照双方《租赁合约》的约定，每月租金4000元，故被告应承担的为4000元每月÷30天×3天﹦400元，原告的主张于法有据，本院予以支持。

关于被告主张原告退还押金并支付1个月租金，因被告未能提起反诉，故本案不予处理，被告可另行主张。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最**法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条（法律条文全文附后）的规定，判决如下：

裁判结果

一、被告司*应于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告杨**电视机丢失赔偿款1800元和房屋占用费400元；

二、驳回原告杨**的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案案件受理费减半收取55元，由被告司*负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省**民法院。

裁判日期

二〇一五年一月九日