祁**与天津政**限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人天津政**限公司因与被上诉人祁**商品房买卖合同纠纷一案，不服天津**民法院于2015年9月15日作出（2013）东民初字第2466号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月30日受理后，依法组成合议庭，于2015年11月23日公开开庭审理了本案。上诉人天津政**限公司的委托代理人冷丽丽，被上诉人祁**的委托代理人崔**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院查明，2010年9月7日，以原告为乙方、被告为甲方，双方签订《天津市商品房买卖合同》（合同编号：2010-0075711）。合同约定原告购买座落河东区北十五经路东侧林*馨苑5-1-102号房屋，建筑面积97.27平方米，每平方米价格为14675.00元，总价款为人民币1427437元。合同第三条约定：“商品房竣工，经验收合格后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付。甲方于2011年10月31日前，将符合上述条件的房屋交付乙方。如遇不可抗力，不能履行合同的，按下列第3种方式处理：1、变更合同。2、解除合同。3、予以延期”。合同第十二条约定：“双方约定，在下列第3种期限内，办结房屋权属登记：…3、双方协商。由于甲方的原因，未能在上述期限内办结房屋权属转移登记的，按下列第3种约定处理：…3、双方协商”。后被告未能依约按期交付上述房屋，2012年4月28日，原、被告双方经协商后，共同签署《林*馨苑〈商品房买卖合同〉补充协议书》，约定被告承诺在2012年6月30日前按照国家和天津市有关规定完成《新建住宅商品房准许交付使用证》办理实现交房入住，以《准入证》办理下来之日为正式交房日；并对“正式交房日”之前的赔偿标准和“正式交房日”之后的违约赔偿方式进行了约定。2012年6月27日，原告签署了《林*馨苑违约金签收单》收取被告给付的违约金71996元，该《签收单》中载明：“林*馨苑项目已于2012年6月20日取得《新建住宅商品房准许交付使用证》”。2013年3月15日，被告张贴《通知》，载明：“林*馨苑业主：请本人携带购房合同、采暖费收据及现金贰仟伍*（2500）元到物业楼领取办理产权证件，时间安排3月18日1、2号楼，3月19日3、4、5号楼，3月20日6、7号楼”。在本案审理期间，即2014年3月14日，原告以被告提供的《新建住宅商品房准许交付使用证》系天津市**套办公室所发并加盖公章为由起诉天津市**理委员会，要求确认该行政行为违法，依法经审理后，（2014）东行初字第13号行政判决书中认为，应本案被告申请天津市**理委员会核发《准入证》的行为符合法律规定，驳回了原告的诉讼请求。后原告不服判决上诉，二审法院以（2014）二中行终字第71号判决书，判决驳回了原告的上诉，维持原判。原告提起诉讼要求：1、判令被告给付因未办理准入证导致不能正常交房的违约金640869元；2、判令被告给付延期办理房产证的违约金59131元；3、判令被告赔偿原告房屋质量缺陷损失100000元；4、诉讼费由被告承担。

一审法院认为

原审法院认为，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容符合法律规定，该合同合法有效。原、被告互为合同的相对方，均应按照合同的约定，全面履行自己的义务。关于原告主张被告应给付因未办理准入证导致不能正常交房的违约金一节，原告计算的起止日期为2012年7月1日至2013年8月20日，根据原、被告签订的补充协议约定，该违约金支付的前提系被告在2012年6月30日前未取得《准入证》，但被告已于2012年6月20日取得该证。并经生效判决认定被告申请天津市**理委员会核发《准入证》的行为符合法律规定，且被告已实际履行了交付房屋的义务，因此，原告的此项诉讼请求，缺乏事实和法律依据，不予支持。关于原告主张被告应给付延期办理房产证的违约金一节，根据最**法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中**银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，原、被告在合同中对取得房屋权属证书的约定为“双方协商”，并没有约定具体的办理时间，因此，应当认定为双方约定不明，应当按照相关的法律规定履行。被告于2012年6月20日通知原告交付房屋，故被告应于2012年9月18日前为原告办理房屋所有权登记手续，但被告至2013年3月18日起方可办理房屋所有权登记手续，故被告共计逾期180天，同期中**银行的贷款利率为5.6%，同时，根据《中**银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条规定，逾期贷款利息应为贷款利率水平上加收30%-50%，原告主张按照50%的标准计算，但综合考虑本案的实际情况及案件性质，应以40%的标准计算更为合理，故被告应支付原告逾期办理产权证的违约金为购房款1427437元×5.6%×1.4÷365×180＝55189元。关于被告辩称该项诉讼请求已超过诉讼时效一节，原告在诉讼期间增加上述请求，并未超过诉讼时效，对于被告的辩称，不予采信。关于原告主张被告应赔偿原告房屋质量缺陷造成的损失100000元一节，原告主张房屋质量存在问题，但在审理过程中原告撤回了就上述问题进行鉴定的申请，仅就原告目前提供的相关证据，不足以认定涉诉房屋存在质量问题，因此，对于原告的此项诉讼请求，不予支持。原告可在提供相关证据后，另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、最**法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、自本判决生效之日起十五日内，被告天津政**限公司一次性给付原告祁**逾期办理产权证违约金55189元；二、驳回原告祁**的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12040元，由原告祁**负担11210元，由被告天津政**限公司负担830元。

上诉人诉称

原审宣判后，上诉人**展有限公司不服原审判决，向本院提起上诉。请求：依法撤销原审判决第一项；依法改判上诉人无需承担逾期办理产权证的违约责任，无需支付违约金；一、二审案件受理费由被上诉人负担。主要事实及理由：首先，原审判决就逾期办理产权证的认定，无事实依据，上诉人与被上诉人系对房屋权属证书办理有特殊约定的情形，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十二条商品房权属登记之约定，双方对商品房权属登记的时间约定为“双方协商”。因双方从未约定或协商一致过办理产权的时间系自房屋交付使用之日起90天内，故原审法院判决要求上诉人自房屋交付之日起90天内为被上诉人办理产权证无事实依据。其次，原审法院对逾期办理产权证的认定无法律依据，双方当事人就房屋权属证书的约定不明，应给予上诉人必要的准备时间，而被上诉人没有以任何理由、任何方式与上诉人沟通办理产权证的事宜，故原审法院的认定没有法律依据。再有，原审法院判令上诉人按照中**银行同期贷款利率5.6%×1.4倍向被上诉人支付逾期办理产权证违约金的计算无法律依据，应予纠正。综上，要求二审法院予以改判。

被上诉人祁**则认为原审判决事实清楚，适用法律正确，要求驳回上诉，维持原判。

本院查明

本院经审理查明的事实与原审法院查明的一致。上诉人二审审理期间未提供新证据。

本院认为

本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容符合法律规定，合法有效。双方当事人均应依照合同约定全面履行各自义务。本案中，房屋权属转移登记未按法律规定的期限办理为不争的事实。上诉人对此是否应承担相应的违约责任，在合同约定明确的情况下，依照约定处理。在合同无明确约定的情况下，应依据相关法律规定处理。首先，从双方合同约定的具体内容看，对于商品房权属登记的期限双方约定为“双方协商”，对于逾期办理房屋权属转移登记的违约责任双方亦约定为“双方协商”。就本案合同约定的“协商”而言，应系双方在合同签订前后对具体的期限及违约金的数额或标准达成一致意见。而本案现有证据不能证实双方就上述事宜已然达成一致。因此，原审法院根据查明的事实认定此一节属于双方约定不明并无不妥之处。上诉人主张双方对此所作约定属于特殊约定，依据不足，本院不予支持。其次，在约定不明的情况下，应依据相关法律法规及司法解释的规定，界定违约行为并确认违约责任的承担方式。故原审法院根据被上诉人提出的该项诉请，依据最**法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，对违约金数额的认定并无不当，本院予以维持。上诉人所持上诉理由，因依据不足，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1200元，由上诉人**展有限公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十一月二十三日