赵*与天津市**发公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告赵*与被告天津市**发公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年11月2日立案受理后，依法由代理审判员刘*适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵*的委托代理人许**、隋立中与被告天津市**发公司的委托代理人张**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告赵**称，原、被告于2013年11月1日签订《天津市商品房买卖合同》，合同编号为：2013-0084878，约定原告购买被告开发建设的位于北辰区辰达北路与环瑞北路交口“江南春色花园”7-2-802号房屋，建筑面积77.52平方米，设计用途为住宅，房款总价为1048539元。原告按照约定将房款全部交付给了被告，被告为原告开具了发票。被告应于2014年9月30日前将符合条件的房屋交付原告，但因被告的原因迟迟没有向原告交房。2015年10月14日，被告通知原告办理入住手续，因双方就逾期交房的违约责任问题产生争议，故原告呈诉。请求依法判令被告：1、按照合同约定给付原告逾期交房利息及违约金合计79821元（其中利息以总房款1048539元为本金，自2014年10月1日至2015年5月10日，按人民银行一年期贷款利率5.35%计算，自2015年5月11日至2015年9月17日，按人民银行一年期贷款利率5.1%计算，共计53018元；违约金以总房款1048539元为本金，自2014年10月1日至2015年9月17日，按日万分之一标准计算，共计36803元，扣除被告已给付的违约金1万元，合计79821元）；2、诉讼费由被告承担。

原告为支持其主张，提交如下证据：

证据一、《天津市商品房买卖合同》一份，证明原、被告签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，对双方均有约束力，被告应按照合同约定承担逾期交房的违约责任；

证据二、快递回执一份，证明被告向原告邮寄的入住通知书，原告并没有收到，但原告认可2015年9月17日入住涉诉房屋。

被告辩称

被告天津市**发公司辩称，不同意原告的诉讼请求。被告认可逾期交房的事实，也同意承担违约责任，但原告所要求的利息及违约金数额过高，且超出了原告的实际损失，请求法院予以调整。另房屋买卖合同第五条中约定的给付违约金的起算时间应从约定交房日期的第91天，即2015年1月1日起算，截止到原告向被告送达通知书的日期，即2015年9月17日。故被告同意按天津**管局公布的涉诉房屋所属地段的租金标准计算原告的实际损失，从2014年10月1日起计算至2015年9月17日，给付数额最高不超过原告实际损失的130%。

被告为支持其主张，提交如下证据：

证据一、天津市新建住宅商品房准许交付使用证一张，证明被告于2015年9月11日取得涉诉房屋的准许交付使用证；

证据二、中国**子银行交易回单一张，证明被告给付原告逾期交房违约金1万元。

经庭审质证，被告对原告提交的证据发表如下质证意见：

对证据一的真实性认可，但合同中约定的违约金标准过高，应予调整；

对证据二的真实性认可，但被告是按照原告的地址邮寄的入住通知书。

原告对被告提交的证据均没有异议。

本院查明

经审理查明，原、被告于2013年11月1日签订了《天津市商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发建设的坐落于天津市北辰区辰达北路与环瑞北路交口东南侧江南春色花园7-2-802房屋，建筑面积77.52平方米，每平方米价格13526.04元，价款为1048539元。合同第三条约定，商品房竣工，经验收合格并取得准许交付使用证后方可交付，未经验收或验收不合格的，不得交付使用。被告应于2014年9月30日前，将符合上述条件的商品房交付原告使用。如遇不可抗力，不能履行合同的，按延期处理。原告贷款付款的，应于2013年11月8日前，一次性存入商品房首付款348539元，其余价款办理贷款。第五条约定，除遇不可抗力外，被告如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在90日内的，原告有权向被告追究已付款利息，利息自合同约定被告应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，原告在向被告追究已付款利息的同时，还有权追究被告违约责任即合同继续履行，被告应支付原告已付款利息，利息自合同约定被告应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算，此外，被告还应每日按商品房价款的万分之一向原告支付违约金。合同签订后，原告依约交纳了首付款并办理了贷款手续，被告为原告开具了发票。被告曾向原告发放入住通知书，但因被告未取得准许交付使用证，原告未办理入住手续。2015年7月2日，被告给付原告逾期交房违约金1万元。9月11日，被告取得江南春色花园7号楼住宅商品房准许交付使用证并向原告邮寄了入住通知书，原告于2015年9月17日入住涉诉房屋。

上述事实有原、被告提供的证据及庭审笔录予以证实。

本院认为

本院认为，原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护。双方应按照合同的约定履行各自义务。原告依约履行了付款义务，被告未按期交付房屋，构成违约，应承担相应的违约责任。庭审中，被告认可逾期交房的事实，同意承担违约责任，但认为违约责任约定标准过高，故本案争议焦点为被告应该按照何种标准承担违约责任。对此本院分析如下：合同法规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。原、被告在合同中约定如被告逾期交房，应按银行同期贷款利率支付已付款利息并按已付款日万分之一的标准支付违约金，对此，被告请求予以调整，符合法律规定。根据《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少。

关于原告主张已付款利息一节。庭审中，双方均认可被告逾期交房的事实，但对于被告逾期交房给原告造成的实际损失，均未提供证据。原告已将全部房款交付给被告，故本院酌定原告的实际损失为已付房款的同期银行贷款利息。原告要求被告按同期银行贷款利率支付已付款利息，本院予以支持。现被告逾期交房未超过一年，故应参照中**银行1年期档次的同期贷款利率计算已付款利息，原告主张已付款利息计算时间自2014年10月1日至2015年9月17日，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。

关于原告主张的违约金一节。原告要求按已付房款的日万分之一计算违约金，被告抗辩双方约定的违约责任过高，本院予以酌减，被告应支付的违约金数额按照已付款利息的30%计算为宜。按照双方签订的房屋买卖合同中的约定，如被告逾期交房，则应同时支付已付款利息及违约金，且违约金具有惩罚性，故违约金应自逾期交房之日即2014年10月1日开始计算。原告主张违约金计算期间符合合同约定及法律规定，本院亦予支持。被告主张按涉诉房屋所在地段的租金标准计算原告实际损失，于法无据，本院不予支持。

综上，本案经调解未果，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告天津市**发公司于本判决书生效后十日内给付原告赵*已付款利息及违约金合计61297.75元。（其中已付款利息自2014年10月1日至2015年9月17日，以总房款1048539元为基数，按中**银行1年期同期贷款利率分段计算。2014年10月1日至2014年11月21日，按年利率6%计算，计9087.34元；2014年11月22日至2015年2月28日，按年利率5.6%计算，计16147.50元；2015年3月1日至2015年5月10日，按年利率5.35%计算，计11063.54元；2015年5月11日至2015年6月27日按年利率5.1%计算，计7130.07元；2015年6月28日至2015年8月25日，按年利率4.85%计算，计8334.43元；2015年8月26日至2015年9月17日，按年利率4.6%计算，计3081.54元，共计54844.42元；违约金自2014年10月1日至2015年9月17日，按该期间已付款利息的30%计算为16453.33元，上述款项共计71297.75元，扣除被告已给付的1万元，合计61297.75元）。

二、驳回原告赵*其他诉讼请求。

如果被告未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费1023元，由被告天津市**发公司负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津**人民法院。

裁判日期

二〇一五年十二月十日