刘**与天津市**限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人**资有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市东丽区人民法院（2015）丽*初字第4359号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月27日受理后，依法组成合议庭，于2015年11月20日公开开庭审理了本案。上诉人**资有限公司的委托代理人李**，被上诉人刘**的委托代理人张**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院查明，2010年7月14日，原告与被告签订了《天津市商品房买卖合同》。合同约定原告购买由被告开发建设的坐落于天津市东**道与中心环路交口绿洲花园25号楼2门102号房屋一套，建筑面积164.21平方米，总房款1668604元。原告依约已将全部购房款支付给被告。依据双方签订的购房合同第三条约定，被告应于2011年9月30日前将商品房交付原告使用，但到期后被告未按合同约定交付房屋。2012年1月13日，被告取得了讼争房屋的商品房准许交付使用证。对于讼争房屋存在的质量问题原告陆续报修后由被告修复完毕。被告称曾以电话及邮寄的方式通知原告办理交房手续，但未能提供相关证据予以证实，原告对此不予认可。至今原被告亦未办理讼争房屋的交房手续。

另查明，关于逾期交付商品房的处理，合同第五条约定，除遇不可抗力外，出卖人如未按照合同约定日期交付商品房，逾期在90日内的，买受人有权向出卖方追究已付款利息，利息自合同约定出卖人应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，按照补充协议第四条，追究出卖人违约责任。补充协议第四条第2款约定，出卖人如未按约定日期交付商品房，逾期超过90日的，合同继续履行，出卖人应自合同约定交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，每日按商品房价款的0.1‰向买受人支付违约金。

原告诉请，1、依法判令被告支付违约金228598.2元；2、依法判令被告赔偿原告经济损失：误工费3500元、交通费500元、房租费33600元、房贷利息31415.44元，共计69015.44元。上述两项均计算至2015年6月30日；3、诉讼费由被告承担。

一审法院认为

原审法院认为，原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，亦不违反社会公共利益，合法有效，该合同对双方当事人具有约束力，双方均应依照合同行使权利并履行义务。原告依合同约定支付了购房款，履行了合同义务。被告未能依合同约定在2011年9月30日前将商品房交付原告，其行为构成违约，现原告依据《天津市商品房买卖合同》要求被告承担违约责任有事实及法律依据，对于原告要求被告承担违约责任的诉请予以支持。被告应按照合同第五条及补充协议第四条的约定向原告支付违约金。被告虽然于2012年1月13日取得了讼争房屋的商品房准许交付使用证，但被告未能提供充分的证据证实其向原告送达了收房通知书及敦促收房通知书，原告亦否认收到过被告收房的通知书。而且，原、被告双方均认可讼争房屋存在质量瑕疵，被告也对房屋进行了数次维修，房屋维修工作的完成时间应以原告提供的维修确认表及被告提供维修调度单载明的最后一致时间予以确认，即2014年5月14日。原告主张违约金应计算至2015年6月30日，其提供的证据不能充分证明讼争房屋至2015年6月30日才修复完毕并具备交房条件。因此，以最后一次维修完毕的时间，即2014年5月14日作为计算违约金的截止时间为宜。故被告赔付原告逾期交房违约金期限应自2011年10月1日至2014年5月14日，共计956天。被告赔付原告逾期交房的违约金为159518.54元（1668604元×0.1‰×956天）。关于原告提出的被告在延期交房期间给其造成租房等其他经济支出的主张。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：”当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。本案原、被告双方在签订《天津市商品房买卖合同》时，已选定违约责任按已付房款总额每日万分之一支付违约金。根据《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准：”逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”。上述规定明确表明商品房买卖合同中没有约定违约金额或者损失赔偿额计算方法的，才按照以上标准办理。本案原、被告在签订《天津市商品房买卖合同》中已明确逾期交房违约责任应当支付的违约金计算标准。违约金与赔偿金是选择适用，不能重复适用。原告提出的实际损失并不大于约定的违约金的金额，故对原告另行要求赔偿损失的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条之规定，判决：”一、被告天**有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告刘**逾期交房违约金159518.54元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告刘**的其他诉讼请求。案件受理费减半收取2983元，由被告天**有限公司负担。”

上诉人诉称

原审判决后，上诉人**资有限公司不服，向本院提起上诉，请求：1、撤销原判，改判上诉人承担2011年10月1日至2012年5月28日逾期交房违约金39518.54元；2、诉讼费由被上诉人负担。主要理由：上诉人有按期交楼的义务，被上诉人也有随时收楼的义务。本案被上诉人以从未收到收楼通知书为由，故意拖延时间不前来收楼，达到其索要更多违约金的目的。原审对此不但不予制止，反而予以支持，明显不公平。此外，合同约定的违约金过分高于实际损失，应予调整。

被上诉人辩称

被上诉人刘**答辩意见，要求驳回上诉，维持原判。

本院查明

二审期间，双方均未提交新的证据。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。

本院认为

本院认为，上诉人与被上诉人签订的《天津市商品房买卖合同》以及补充协议，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，为有效合同。双方当事人均应按照约定履行各自的义务。合同约定，上诉人应在2011年9月31日前将房屋交付给被上诉人。现上诉人未能在合同约定的时间内交付房屋，应当按照双方约定承担违约责任。虽然上诉人提交的涉案房屋准许交付使用证能够证实涉案房屋于2012年1月13日具备交付条件，但上诉人并未按照合同约定履行书面通知被上诉人收房的合同义务，且根据被上诉人提交的涉案房屋维修单，也可以证实截止到2014年5月14日涉案房屋因质量瑕疵一直在维修，房屋尚不具备正常使用条件，故在此情况下，原审法院确认上诉人承担逾期交房违约金截止到2014年5月14日并无不当，本院予以维持。因双方合同约定的违约金计算标准并不过高，故上诉人要求对此予以调整的上诉请求，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求依据不足，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2700元，由上诉人**资有限公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十一月二十日