丁*与天津市**限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告丁*与被告天**有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序由代理审判员邢超亚独任审判，公开开庭进行了审理。原告丁*的委托代理人张**，被告天**有限公司的委托代理人李**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告丁*诉称，原告丁*与被告天**有限公司于2010年7月30日签订《天津市商品房买卖合同》，原告购买被告开发的坐落于东丽**与中心环路交口处的绿洲花园30号楼3-102房屋一套。该房屋价款为1645691元，房屋交付时间为2011年9月30日。原告已付清全部房款，被告并未按照双方约定日期交付房屋，且涉诉房屋存在严重的质量问题，不能满足交房条件，无法办理入住。主要的质量问题包含空鼓、起砂、开裂等质量问题。原告所购买房屋院内的暖气房和配电室自2012年至今一直处于维修状态，内部塌陷严重并伴有积水。由于被告延期交房及房屋质量缺陷，根据双方合同约定，被告应赔偿原告违约金183660.12元。因被告未按照合同约定时间交房，导致原告长期在外租房，产生租金损失79200元。原告多次前往房屋处解决房屋装修及交付事宜，使原告产生误工费3000元及交通费500元。故原告诉至法院，请求，1、依法判决被告支付延期交房违约金183660.12元（自2011年10月1日起至2014年10月20日，每日房价万分之一，1116天＊164.57元=183660.12元）。2、依法判决被告赔偿原告经济损失：房租（2200＊36个月=79200元）、误工费3000元、交通费500元，共计82700元。3、被告承担本案诉讼费用。

原告丁*向本院提供了下列证据：

1、天津市商品房买卖合同一份（复印件），证明双方系房屋买卖关系及双方的权利、义务约定。

2、销售不动产统一发票一份（复印件），证明原告履行了合同约定及法定义务。

3、延期交房通知书一份，证明被告因其原因导致延期交房，并向原告发出延期交房通知。

4、维修调度单六份，证明自2012年开始，诉争房屋存在质量问题并多次维修。

5、空置房巡查签到表一份，证明被告在2014年对争议标的房屋巡查情况。

6、照片六张，证明诉争房屋存在质量问题的情况，维修现场情况。

7、视频资料，证明房屋存在质量问题，原告于2014年10月15日报修现场情况。

8、房屋租赁出租合同一份，证明原告租房情况及房屋租金。

9、房屋租金收条十二张，证明原告支付租金情况。

10、房东蒋*身份证、天津**权证各一份（复印件），证明原告租住房屋系蒋*所有。

11、完税证明一份，证明原告的误工损失。

被告辩称

被告天**有限公司辩称，被告只同意承担2011年10月1日至2012年5月28日期间的违约金，诉争房屋于2012年1月12日取得了准入证，且被告于2012年4月20日向原告发放了敦促收楼通知书。对于原告要求的其他诉讼请求均不同意承担。对于原告提出的房屋租赁损失，被告不认可。因为原告提出的房屋质量问题不影响原告收楼及居住，被告同意对房屋的质量问题进行维修至原告满意为止。

被告天**有限公司未向本院提供证据。

经庭审质证，被告对原告提供的证据1-3认可，没有异议。对证据4中2012年5月1日的报修记录认可，其他日期的报修记录都看不清楚。对证据5认可。对证据6、7的真实性有异议，不认可。对证据8-11认为与本案没有关联性，不同意给付。

本院对原告提供的证据审查后认为，原告提供的证据1-3、5，被告均予以认可，本院予以采信。对原告提供的证据4、6、7，本院予以采信。对原告提供的证据8-11，本院不予以采信。

本院查明

经审理查明，2010年7月30日，原、被告签订了《天津市商品房买卖合同》。合同约定原告购买由被告开发建设的坐落于天津市东**道与中心环路交口绿洲花园30号楼-3-102号房屋一套，建筑面积164.44平方米，总房款1645691元。原告依约已将全部购房款支付给被告。依据双方签订的购房合同第三条约定，被告应于2011年9月30日前将商品房交付原告使用，但到期后被告未按合同约定交付房屋。至今双方未办理房屋交付手续。对于原告提出的诉争房屋存在的质量问题，被告组织人员进行了维修。截至2014年10月20日起诉之时，原告所购买的房屋仍存在质量问题。

另查明，关于逾期交付商品房的处理，合同第五条约定，除遇不可抗力外，出卖人如未按照合同约定日期交付商品房，逾期在90日内的，买受人有权向出卖方追究已付款利息，利息自合同约定出卖人应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，按照补充协议第四条，追究出卖人违约责任。补充协议第四条第2款约定，出卖人如未按约定日期交付商品房，逾期超过90日的，合同继续履行，出卖人应自合同约定交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，每日按商品房价款的0.1‰向买受人支付违约金。

本院认为

本院认为，原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，亦不违反社会公共利益，合法有效，该合同对双方当事人具有约束力，双方均应依照合同行使权利并履行义务。原告依合同约定支付了购房款，履行了合同义务。被告未能依合同约定在2011年9月30日前将商品房交付原告，其行为构成违约。现原告依据《天津市商品房买卖合同》要求被告承担违约责任有事实及法律依据，对于原告要求被告承担违约责任的诉请本院予以支持。被告应按照合同第五条及补充协议第四条的约定向原告支付违约金。被告虽然于2012年1月12日取得了诉争房屋的商品房准许交付使用证，但被告未能提供充分的证据证实其向原告送达了收房通知书及敦促收房通知书，原告亦否认收到过被告通知原告收房的通知书。而且，原、被告双方均认可诉争房屋存在质量瑕疵，被告也对房屋进行了数次维修，截至2014年10月20日起诉之时，原告所购买的房屋仍存在质量问题。诉争房屋所存在的质量问题导致原告不能实际入住，因此，被告应支付原告2011年10月1日至2014年10月20日期间的违约金183659.12元（1645691元×0.1‰×1116天）。关于被告交付的涉诉房屋是否存在质量问题及是否给原告带来相应的经济损失，可依据原、被告双方间的约定及相关的法律规定，另行解决。本次诉讼后，双方应尽快办理房屋交接手续，拖延办理房屋交接手续所导致的损失，由违约方承担。

关于原告提出的被告在延期交房期间给其造成租房等其他经济支出的主张。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。本案原、被告双方在签订《天津市商品房买卖合同》时，已选定违约责任按已付房款总额每日万分之一支付违约金。根据《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中**银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”上述规定明确表明，商品房买卖合同中没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的，才按照以上标准办理。本案原、被告所签订的《天津市商品房买卖合同》中已明确约定逾期交房违约责任应当支付的违约金计算标准。违约金与赔偿金是选择适用，不能重复适用。原告提出的实际损失并不大于约定的违约金的数额，故对原告要求赔偿损失的诉讼请求本院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告天**有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告丁*逾期交房违约金183659.12元。

如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二、驳回原告丁*的其他诉讼请求。

案件受理费2647.5元，由原告丁*承担661元，由被告天**有限公司承担1986.5元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于天津**人民法院。

裁判日期

二〇一四年十二月十七日